什么是拆迁产权调换？

“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

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“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。　　产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。产权调换一般分为原地回迁和异地安置。二、房屋产权调换需要注意什么?在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现，法邦提醒您，在进行房屋调换时，应该注意:1、产权调换时，调换房屋的面积。在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。2、原地还房。不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，**终给被拆迁人造成无法弥补的损失。3、产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。被拆迁人一旦选择产权调换，自然会面临还房面积、还房地点、还房用途、还房期限的问题，这些问题**终都需要通过与拆迁人订立协议来明确，这些协议是否可以阻止拆迁人又将房屋出售给他人，是否可以对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。因此，在签订拆迁协议前，**好请律师帮您起草或是审核拆迁协议，防止出现法律上的漏洞，买一份法律保险。

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“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。产权调换一般分为原地回迁和异地安置。二、房屋产权调换需要注意什么?在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现，法邦提醒您，在进行房屋调换时，应该注意:1、产权调换时，调换房屋的面积。在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。2、原地还房。不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，**终给被拆迁人造成无法弥补的损失。3、产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。被拆迁人一旦选择产权调换，自然会面临还房面积、还房地点、还房用途、还房期限的问题，这些问题**终都需要通过与拆迁人订立协议来明确，这些协议是否可以阻止拆迁人又将房屋出售给他人，是否可以对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。因此，在签订拆迁协议前，**好请律师帮您起草或是审核拆迁协议，防止出现法律上的漏洞，买一份法律保险。

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