政府怎样给楼市去库存 租房算是住房吗

中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行。会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。 中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。 安徽芜湖：契税补助50% 日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。 广西北海：按房款总额1%给予财政补贴 2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。 浙江杭州富阳区：**高一次性补贴80万元 而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，**高一次性补贴80万元。 河南：对农民购房给予契税和房款补贴 地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。　 数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。 2016年还有哪些底牌可以“救楼市” 据观点地产网报道，2016年可能会出现以下8大措施： 1、降首套**：将首套房**比例从现行的25%，下调至20%左右。 2、继续降准降息。 3、楼市税费补贴类政策进一步落地。同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 未来，政策储备将从多方面进行。棚户区改造将持续加码，信贷政策继续宽松。同时，将放缓房产税落地，继续释放规划政策红利，直接购房有望减免税费并给予一定补贴。

从短期看，国家号召去库存，那就会在政策面积极配合房地产商，出台各种积极的相关政策刺激消费者购买，那么房价肯定是会上涨的从长期看，国家是要达到调控房地产行业的目的，是使房地产行业软着陆，要去房地产化，去房地产化的下一步就是去基建化。打破投资拉动经济的恶性循环。增加新兴产业，服务业在国民经济中的比重。所以长期看，房价是一定会逐渐温和下跌的。但是要避免房价迅速下跌，比如去年以及今年早些时候房价下跌过快就导致了房地产商债务风险高筑，如果泡沫迅速破灭会对国民经济造成严重后果，所以现在是喊话加出政策使库存先去掉，后面就是慢慢减少开工量，把握好速度，当然这个过程会是比较漫长的，肯定是以年为单位来计算的。

全部3个回答 >

近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 当下国内楼市真实库存有多大？未来市场的需求在哪里？在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在？ 库存：只卖不建，存量也够卖几年 国家统计局**新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。 从销售看，今年1-11月，全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测，全年销售将超过12亿平方米。据此测算，6.96亿平方米待售库存需要７个月的消化时间。 但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为，除待售面积外，企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目（除已预售）等也应当计入库存，这样一起统计后，我国房地产的真实库存要大很多。 “其实，**可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。 中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。 从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。 需求：市场＋保障，买房＋租房 去库存前景如何，决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。 国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算，按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外，各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。 他认为，未来住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等，都是住房市场上的有效需求，针对这些需求的供给也是有效供给，“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求，供给侧改革要解决这部分的需求问题”。 值得一提的是，住房需求不等于购房需求。比如，面向青年群体租赁需求的长租公寓，也是去库存、稳市场的新领域。 复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，为满足新需求，房地产业应加快供给侧改革，包括减税降费、保障房货币化安置、增加公共品供给等，这些都是未来政策的发力点。 方向：“去库存”状态下房地产角色生变 业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。因此，今年以来房地产投资增速的明显回调，不是周期性而是结构性的，因为供求关系已完全逆转。在此背景下，房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。 孙立坚说：“过去我们都称房地产业是‘黄金十年’，这期间房地产投资增速每年都能保持20％以上，房地产上下游涉及多个行业，是拉动投资的中坚力量，是名副其实的经济引擎。但现在行业供大于求，库存严重，一方面要稳住房地产投资，让房地产成为中国经济的稳定器，另一方面地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、建设商，未来要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。” 对地方政府来说，房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化，而需更加注重与其他产业的配套、结合。 养老催生了养老地产、安乐地产；“互联网＋”催生出地产后服务，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点；在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。 “房产将更多扮演产业载体和容器的角色。房地产业的健康发展，更加需要其他公共资源和实体产业作为依托。”陈晟说，以上海张江高科为例，地产开发收入在持续下降，企业也正在变身为“投行型”产业地产企业。这种“地产＋产业”的模式使房地产业走向稳定中国经济的舞台。

中央定调楼市去库存，各地纷纷落实去库存政策，中央鼓励购租并举和开发商降价，但是对于普通购房者俩说从楼市政策中能够获利多少呢？ 一、中央对楼市去库存政策加码 2015年12月中央经济工作会议指出将房地产去库存纳入2015年年我国确定的五大经济任务之一，同时将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户政策、鼓励各方购买库存商品房出租也就是购租并举的政策、鼓励开发商降价来减少库存，以及取消不合时宜的的限制性措施等手段。 2016年1月住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见)，提出用3年时间，本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。那么什么是购租并举呢？就是鼓励自然人和各类机构投资者购买开发商库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 二、海南积极去库存十项措施有哪些？ 地方近期密集出台的“去库存”政策与中央对楼市的诊断和开出的“药方”一脉相承。海南也提出了去库存措施，详见如下。 1、深化户籍制度改革，推动以新市民为主的住房制度改革，建立购租并举的住房制度； 2、大力发展住房租赁市场； 3、大力推进棚改货币化安置； 4、实施公租房货币化； 5、用好住房公积金； 6、推进跨界地产发展； 7、改进调控方式，把好土地供应闸门，促进房地产业转型发展； 8、实施精准促销； 9、加强风险防范，推进企业兼并重组； 10、加强小区物业管理，提升物业服务水平。 以上是海南新出台的事项去库存政策，海南房地产市场一直是旅游地产的天下，所以整体价格居高不下，在整个过去十年房地产轰轰烈烈的大建之后，库存量也居高不下，但是未提到房价问题。政府补贴购房等政策相信会更受购房者青睐。

房产“去库存”之首要在于“抑新增”，否则将徒劳无果。　　当“去库存”成为当务之急的“基本国策”，政府未来势必推出一连串与金融、财税、户籍有关的优惠举措，以有利于进一步加快“去库存”，但如同我这几年所一再呼吁的：在不考虑“抑制新增”的措施面前，一切“去库存”的手段都未必能奏效。 　　以上海（楼盘）为例，2016年4、5月楼市开始回暖，整体预估全年去化面积应可达1000万平方米，存销周期大降至8个月，惟令人感到遗憾不足，去年买气低迷时期，房屋库存量为1200万平方米，经过三个季度的高速去化，其库存仍维持在1200万平方米上下，充分说明“去库存”之首要务在于“抑新增”，否则将徒劳无动。 　　房产“去库存”具体包括：　　1.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价；　　2.对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的情况下提升产品附加值。　　3.政府和开发商补贴购房。　　4.开发商的各种促销活动。

全部4个回答 >