二手房转按揭问题！

• 142****6752 二手房按揭流程
  一、实地看房人员:信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。工行规定:93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年,其中10年至15年的,贷款成数必须相应降低,抵押率**高为七成;**长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和**长不超过30年,商用房类贷款期限**长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价,告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章,签订“房产交易确认书”。
  二、产权验证人员:产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件,到房管局交验身份证原件及房本原件,进行验证。然后,交费50元,领取一份房屋产权转移审验查档证明,并保留发票;出示“查档收费发票”验证查档,并等待查询结果;领取加盖“郑州市房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋**初的“商品房买卖合同”。
  三、签署合同人员:信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性,监督客户签字,收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定),复印资料,提醒双方在该行办理帐户。
  四、整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同。注:借款人的收入证明不足够时,需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时,申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时,原值是买卖双方的成交价,折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假,则视作违约行为,贷款人有权采取宣布合同提前到期,收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整,逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章,个人二手房贷款**证明需盖公司章及见证人签字。放款后需在二手房按揭转款确认书盖公章。资料填完送预审。
  五、收取费用预审通过后,通知客户交费。
  六、产权过户人员:居间机构、买卖双方。地点:房管局1楼(或中青大厦3楼,金水区和惠济区)。提供资料:买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同,面积超过200平方米以上的,需提供交易评估报告,复印资料。领3份房地产买卖契约,填写不签名,契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。
  ②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。
  ③、交印花税,买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及复印件,出具一票据到银行交费,递回单(印花税按成价1‰交)。
  ④、窗口办理:买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及房产证配图纸2张,当面验证及签字按手印,出一个受理凭证即领证通知单,房产证原件收回。
  ⑤、凭证,领契费、交易费、登证费收据,去银行窗口交费,回。盖章,换发票。
  ⑥、5个工作日后,凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
  七、收费盖章
  ①、拿到新房产证,传真评估公司出正式报告,备抵押用。
  ②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
  八、资料归档原则上是:凡是属于金水区、惠济区在中青大厦过户的,需15天才能归档。(半月送一次)。在房管局过户的,7天左右可以归档,都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档;归档后,方可办理抵押。
  九、办理抵押
  ①、抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房,房屋坐落于...(具体位置)。
  ②、借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产。
  ③、房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。
  ④、抵押7天后领他项权证。
  十、银行放款放款后,需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件,居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。二手房按揭贷款收费标准贷款费用☆ 保险费:【评估值×贷款年限×55‰】说明:根据需要,可以取消;☆ 公证费:【贷款金额×2‰】说明:根据需要,可以取消;☆ 抵押费:【贷款金额×1‰】☆ 抵押印花税:【贷款金额×0.1‰】★ 权证资料费:【150元/宗】注:面积超过150平方米的或有地下室的权证资料费220元/宗。★ 抵押评估费:【评估值×2.5‰】★ 贷款服务费:【评估值×0.5% 500元/宗】说明:**低800 500元/宗。房产局相关收费清单(参考)☆ 验证费: 【50元/宗】☆ 登记费: 【80元/宗】☆ 配图费: 【20元/宗】☆ 交易评估费:【评估值×5‰】说明:别墅类、面积200 m以上的住宅需要缴纳;☆ 交易手续费:【面积×6元/m】说明:二手房交易;房改房费用减半;【市场指导价×1%】说明:非住宅;☆ 交易印花税:【双方成交价×1‰】说明:按照契约价格,买卖双方各缴纳50%;☆ 契税:【市场指导价×2%】说明:住宅类;【市场指导价×4%】说明:住宅类房本时间不足5年、大于144 m、单位售给单位者的;【交易评估价×4%】说明:非住宅类、住宅类但面积在200 m以上的;☆ 营业税:【市场指导价×5.5%】说明:房本时间不足5年的;【(市场指导价-原来购买价)×5.5%】说明:房本时间超(含)5年但大于144的m。
  一、挑选房屋:
  1、去平台指定地点,向房屋查询员索取查询申请表格。
  2、按照查询表格要求填写查询内容并交给房屋信息查询员。
  3、从查询员处取得相应房屋信息
  二、实地考察
  1、从房屋信息中选择中意房源,并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。
  2、注意核对房屋产权证,产权人的身份证,房屋的具体门牌与产权证上记载的门牌是否一致。
  3、注意核对房屋信息和实际房屋状况是否吻合。(平台因房源信息量过大无法逐套核实房屋内部情况,房屋内部情况以实地情况为准。)
  4、确定房屋产权人夫妻双方是否对出售此房及对价格是否有疑异!
  三、签订合同
  1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下
  2、签订合同时要仔细阅读合同条款,注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。
  3、合同是一种诺成性法律文书,在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌,慎重签订二手房交易合同。
  四、付款方式
  1、在付款上买卖双方都有一定风险,因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款,若交易过户不成则有可能引起经济纠纷,若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。
  2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。
  五、保险公证
  1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。
  2、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证
  六、验收房屋
  1、在买方接收所买房屋时应对房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等进行核对验收,以防止给日后带来生活不便和经济纠纷
  七、物业过户
  1、买方在验收房屋后应及时和卖方去物业公司办理物业过户,以防止日后诸多不便。
  八、产权过户买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续,根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记方才生效。办理产权过户步骤如下:第一步:卖方夫妻双方和买方去郑州市房管局(地址)收件窗口交纳相关资料(下有具体说明),并填写房屋产权过户登记表及房屋产权登记表,并取得收件单。第二步:买卖双方按收件单上的取件日期去房管局取件窗口交纳相关费用(下有具体说明),买方领取房屋产权证。第四步:买方持新办的产权证及卖方土地证去国土局(地址)办理新土地证。产权过户完毕。
  1、交房管局过户收件资料:卖方:夫妻双方身份证,结婚证,户口本,房屋产权证,土地证,有共有人的提供共有人夫妻双方的身份证,户口本,结婚证,共有权证。买方:买方身份证,户口本,已签好的二手房交易合同。
  2、相关费用:卖方:交易手续费(房屋产权面积*3元/平方米,转让房屋房屋产权证时间不足两年的交纳房屋市场指导价百分之五点五的交易税,房屋产权证超过两年的但交易房屋面积大于144平方的交纳(市场指导价---原来购买价)的百分之五点五的营业税)买方:契税:(144平方以下住宅交纳房屋市场指导价百分之二的契税,住宅类房本时间不足两年,面积大于144平方米,非自然人之间的交易交纳房屋市场指导价百分之四的契税,200平方米以上住宅,非住宅,交易的交纳交易评估价的百分之四的契税。)交易手续费(房屋产权面积*3元/平方)。验证费:50元/笔登记费:80元/笔配图费:20元/笔 2014-04-04 15:54:54
• 157****5272 你付给他们的**他们还按揭，你再拿产证办按揭就可以了。 2014-04-03 21:06:04
• 158****4456 这就是传说中的改合同吧～～并不是转按揭啊～～ 2014-04-03 11:46:08
• 153****4390 你需要先知道该楼盘在哪家银行办理按揭贷款业务，售楼处银行代表只是收集贷款资料，贷款资料准备完成后，银行进行审批，由于现在贷款规模紧张，要看该行的额度情况如何。审批时间不能确定，**快1个星期，**长无上限。办理好贷款流程后，开发商凭借贷款协议，商品房购买合同，抵押合同到房管局登记上户。上户时间一般一周左右。你需要准备的资料大概有，不同银行稍有不同：
  1、借款人身份证原件、复印件；
  2、借款人婚姻证明，单身需单身证明原件及复印件；
  3、借款人收入证明原件；
  4、银行需要准备的其他资料。 2014-04-03 09:58:25
• 135****0592 照做就行 不能转按揭 只有先还完贷款在买卖 2014-04-03 09:49:16
• 136****6769 你这个说的是转按揭吗?中介给解压,你们再贷款?转按揭是这样的,房东没有钱还银行的贷款,您的**款也不够房东还银行的贷款的情况下才会需要做转按揭,首先是您办理贷款手续,后悔跟房东一起到担保中心签担保合同,等您贷款审批下来了,银行会把这个钱全额的打到担保中心的帐号上面,房东也必须做公证委托书,全权委托担保中心来办理银行解押手续,过户手续等等,等银行贷款放到担保中心的账户上面,担保中心会到银行预约还贷,担保中心会把钱再打到房东那边的银行的帐号上面来解押,等银行出相关的解押证明,就可以交易过户了(房东不需要到场,担保中心全权代理)在过20个工作日等您的产证拿到手以后,担保中心会把他们帐号上剩余的钱再打到房东提供的卡号上面,整个操作流程也就结束了! 2014-04-03 09:36:16
• 131****2033 呵呵 税是5.5% 不是20% 中介的做法是很正常的 他们的操作是用你的**去解贷款 然后你在贷款 其方法是一样的。你不用担心 没有什么风险 只要你贷款有偿还能力 就没有风险。 2014-04-03 09:08:16
• 137****5179 到大学声就业知道中心去，把集体户口的本人页调出来，然后把集体户口的首页复印加盖公章就可以了。 2014-04-02 22:20:03
• 157****6677 你好，有些是不好说的，只要能放贷就可以了 2014-04-02 17:28:01
• 141****8231 这个是拿原房东的产权帮您做抵押贷款的，银行机构统一流程就别纠结了。按揭贷款就是流程一个劲的签字就好了，就算是对你不利的条款也要签，银行部门都这样的。 2014-04-02 09:04:59