以集体土地使用权入股、联营等形式共同举办企业可以吗?

第一，必须依法变更土地用途。你公司取得的土地核准用途为工业用地，虽然城市总体规划已调整为商住用途，但这并不意味着你公司可直接按商住用途进行建设使用。城市总体规划，只是对城市未来一个较长时期总体发展远景、综合布局、功能区划等的计划和描述。这样的规划一经制定并非要立即付诸实施。落实城市总体规划，还需要制定“详细规划”、“分区规划”等。涉及到具体建设项目，还必须办理立项审批、用地审批以及土地用途的变更登记等。也就是说，城市总体规划范围内的土地使用权人，并不能根据城市规划调整后的用途自行改变土地用途。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）之后，凡经营性用地，必须采用招标拍卖挂牌方式出让。即使将工业性用途的土地变更为经营性用地，原土地使用权人也并不一定能成为土地用途变更后的土地受让人，因为11号令发布后，许多地方都出台规定，将由工业用途的土地变更为经营性用地，也必须将该土地使用权收回后，采用招拍挂方式重新出让。 [1] 如此操作，原土地使用权人未必能成为重新出让时新的受让人，故以土地出资入股搞商住房开发的目的也难以实现。除非成立的项目公司能在今后的公开出让中成功竞得该宗土地。在实务中，这也并非没有可能，因为在土地规划用途由工业改为商住等经营性用地后，地方政府首先要收回原工业用地，并按重新出让所得的一定比例返还原使用人，如原使用人为房地产开发公司（或项目公司），也允许其参与竞买，这样原使用人就具有一定的竞争优势，如能在收回土地使用权之前，将该土地使用权作价入股至项目公司名下，然后再以该项目公司的名义参与竞买，竞得土地的可能性还是很大的

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《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条规定：村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告，并评议村民委员会成员的工作；村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(一)乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；(二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准；(三)从村集体经济所得收益的使用；(四)村办**、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；(五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；(六)村民的承包经营方案；(七)宅基地的使用方案；(八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。　

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集体土地上的私人房产，被债权人起诉，有可能会被法院强制执行拍卖，具体原因是你的房产的土地性质是集体土地，那也就是说，土地是不归你所有的，你所拥有的仅为地上建筑物的所有权，法院在强制执行拍卖时，也仅能拍卖地上建筑物。做为集体土地上的地上建筑物的价值，会相对周边其他的房地产价值低很多，因为房地产价值里**大的部分是土地价值。如果你的房产是住宅，且是你唯一一套生活所必需的居住用房，法院可以查封，但不可以强制，更不能强制执行，逼你搬离。但可以置换小面积的，或相对偏远的价值低的房产给你居住。以中间的差价，偿还上诉人的欠款。如果你的房产不是住宅，或不是你唯一一套生活必必需的居住用房，则法院有权查封，拍卖，并强制执行。

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根据土地法和物权法的相关规定：集体土地使用权不能转让。　　《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”　　根据这一规定，农民集体土地的使用权，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，只有一种情形可以例外，就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。　　这种情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产（包括厂房等）发生转移而导致土地使用权发生转移，如果土地上没有建筑物等设施，集体土地的使用权将不允许转让，也不得转让用于非农业建设。　　《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

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可以赠与的。根据我国法律规定宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以由村民继承或赠与。农村的房屋赠与问题：可以和房子的所有权签订协议，协议内容可以涉及到赠与，要去办个赠与与协议的公证手续。

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