和开发商签订的认购协议，就是开发商自己打印的一张纸具备法律效益吗？

签订认购书不是商品房买卖中的必经程序，以前也普遍认为它不具备法律效力，但如今有了变化，即**高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定认购书在一定条件下具有法律效力。具体表现在两个方面：（1）该《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”即在一般情况下，认购书虽不是商品房买卖合同，但它具备法律效力。（2）《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”就是说，具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。总之，认购书是否具备法律效力，不仅要看其具体内容，而且也要看开发商是否取得了《商品房销售许可证》，不能一概而论。

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意向定购协议书属于合同的范畴，其特殊性在于，意向书有两种形式，一种是无实际内容，仅是下次签订合同的约定。二是具有可履行的实际内容，如有明确的当事人，有明确的标的物，有明确的价格、金额，履行的期间，履行的方式等等。如果有可履行的实际内容，不管其称谓为意向还是合同，从签订时起就具有法律效力，当事人双方必须按合同履行。如果意向定购协议书只约定了下次签订合同的机会，你依据这份协议仅是取得了优先权，对这项约定也是有法律效力的，对未约定的事项，不产生法律效力。

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肯定是没有的落，只是一个宣传的东东

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为了取悦买家并且引诱买家购房，有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求，如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款，但等到发展商不承认时，买家就无证据为自己辩护了。而且要注意的是，一些销售人员的口头承诺并不是发展商的意思，等与发展商理论时，发展商也不会承认或承担责任。一定要签书面的东西啊

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(一)房地产开发企业作为商品房销售的出卖人，应当是独立的企业法人，并且符合法律的规定。《城市房地产管理法》第二十九条规定，房地产开发企业应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构;2、有固定的经营场所3、有符合国务院规定的注册资本;4、有足够的专业技术人员;5、法律、行政法规规定的其他条件。(二)房地产开发企业必须已经取得合法的土地使用权。销售商品房时，房地产开发企业应当已经取得合法的土地使用权，要证明这一点，房地产开发企业应具备一定的证件。《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房销售，应当取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。使用土地的批准文件包括划拨土地的批准文件和已经交付全部土地使用权出让金的证明文件。没有这些文件，房地产开发企业是不能进行商品房销售的。(三)房地产开发企业必须有《房地产开发资质等级证书》。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发企业应当经过资质等级核定。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，持有《房地产开发资质等级证书》也是房地产开发企业销售商品房的必备条件之一。(四)房地产开发企业必须具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。进行商品房销售，应当保证商品房是办理了各种手续而建设开发的合法建筑。建筑开工前，施工单位应当领取《施工许可证》，建设项目在申请开工之前，应当取得《建设工程规划许可证》。如果没有这两种证件，那么其商品房就是违反法律规定进行开发建设的，当然不能向社会公众进行销售。

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