怎样审查一个楼盘开发商的开发商资质？符合开发资质的开发商要具备什么条件？

1、 第一审核：查询开发商所售房屋是否"五证"俱全? 所谓“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。2、第二审核：开发商的经营资格：A. 目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。 买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。为此需要审查开发商的下列情况或文件：(1)、开发商的股东情况。 如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成)，则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”)，外方为“Certificate of Incorporation”;(2)、开发商本身的**新“营业执照”。 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;(3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;(4)、开发商的公司章程;(5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同; 外经贸主管部门的批准文件; 外商投资企业批准证书;(6)、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。B. 开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发**根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式有两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让);简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。 用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。考查完以上的材料，相信对开发商的资格已经有了比较清楚的了解。当然除了这些“硬性”的条件，开发商的实力、信誉等情况也很重要，考查开发商以往的开发业绩以及社会信誉也可以避免买烂尾楼，减少购房风险。

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房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）企业法定代表人的身份证明；（四）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（五）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

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根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发商资质按照企业条件分为四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：一、四级开发商资质：1.注册资本不低于100万元；2.从事房地产开发经营1年以上；3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7.未发生过重大工程质量事故。二、三级资质：1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。三、二级开发商资质：1.注册资本不低于2000万元；2.从事房地产开发经营3年以上；3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9.未发生过重大工程质量事故。

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购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“两照”、“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。　“两照”是指《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。 “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证。　 “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《营业执照》是登记机关依法核准给企业并准许其从事生产经营活动的合法凭证。《房地产开发企业资质证书》是房地产企业从事开发经营活动的重要依据和必备凭证，房地产企业在办理项目规划报批、投资计划、拆迁许可、工程建设、预（销）售许可、综合验收备案、项目转让等手续，以及订立商品房销售合同时，必须出示经年检合格的资质证书和有关证明文件。凡不能出示或经验核不合格的，有关部门不予办理有关手续，购房者有权不签订销售合同，并可向房地产开发管理部门投诉。国有土地使用证 国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。太原市房屋土地管理局对直接添发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《太原房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《太原市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《太原市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《太原市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。

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主要有三种方式：方法一，到当地房地局去查证。方法二，到当地房地局网站上找。注意有的资质没有通过哦，房地局网站一般年检都有汇报。方法三，去那家公司去看营业执照副本！

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