开发商资质如何审查?

• 141****8674 1、 第一审核：查询开发商所售房屋是否"五证"俱全? 所谓“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。
  2、第二审核：开发商的经营资格：A. 目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。 买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。为此需要审查开发商的下列情况或文件：
  (1)、开发商的股东情况。 如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成)，则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”)，外方为“Certificate of Incorporation”;
  (2)、开发商本身的**新“营业执照”。 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;
  (3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;
  (4)、开发商的公司章程;
  (5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同; 外经贸主管部门的批准文件; 外商投资企业批准证书;
  (6)、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。B. 开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发**根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式有两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让);简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。 用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。考查完以上的材料，相信对开发商的资格已经有了比较清楚的了解。当然除了这些“硬性”的条件，开发商的实力、信誉等情况也很重要，考查开发商以往的开发业绩以及社会信誉也可以避免买烂尾楼，减少购房风险。 2013-05-23 18:04:43
• 136****9217 (四)房地产开发企业必须具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。进行商品房销售，应当保证商品房是办理了各种手续而建设开发的合法建筑。建筑开工前，施工单位应当领取《施工许可证》，建设项目在申请开工之前，应当取得《建设工程规划许可证》。如果没有这两种证件，那么其商品房就是违反法律规定进行开发建设的，当然不能向社会公众进行销售。房地产开发企业只有符合以上条件，才能保证自己是合格的出卖人，才能保证其销售是合法开发建造的商品房。购房者购买商品房时，一方面要注意出卖人是否是合格的房地产开发企业，是不是企业法人，有没有足够的注册资金和专业技术人员，另一方面要看房地产开发企业的证件是否齐全，以免上当受骗。 2013-05-23 18:03:59
• 137****5508 (二)房地产开发企业必须已经取得合法的土地使用权。销售商品房时，房地产开发企业应当已经取得合法的土地使用权，要证明这一点，房地产开发企业应具备一定的证件。《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房销售，应当取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。使用土地的批准文件包括划拨土地的批准文件和已经交付全部土地使用权出让金的证明文件。没有这些文件，房地产开发企业是不能进行商品房销售的。(三)房地产开发企业必须有《房地产开发资质等级证书》。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发企业应当经过资质等级核定。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，持有《房地产开发资质等级证书》也是房地产开发企业销售商品房的必备条件之一。 2013-05-23 18:03:53
• 148****8203 (一)房地产开发企业作为商品房销售的出卖人，应当是独立的企业法人，并且符合法律的规定。《城市房地产管理法》第二十九条规定，房地产开发企业应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构;2、有固定的经营场所3、有符合国务院规定的注册资本;4、有足够的专业技术人员;5、法律、行政法规规定的其他条件。 2013-05-23 18:03:46