深圳市物业19条常见问题答疑汇总！赶紧收藏！

1、业主办理交付手续之前，住宅小区前期产生的物业服务费应当由谁承担？是否有法律规定？

答：根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 

2、利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，所得收益应如何处理？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第十二条、第九十一条第一款之规定，业主共有物业收益属于全体业主共有，依法由业主共同决定使用，可以用于补充日常收取的专项维修资金。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

3、什么是业主？

答：第十四条本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

4、业主承担哪些义务？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第十六条 业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；

（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；

（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

5、业主享有哪些权利？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第十五条 业主依法享有下列权利：

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；

（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；

（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；

（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；

（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；

（六）法律、法规规定的其他权利。

6、深圳市住宅小区物业管理费收费标准？

答：根据《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）《关于延长深价规〔2007〕1号文有效期的通知》（深发改〔2009〕2112号）《深圳市实行政府定价的经营服务性收费目录清单》的规定，我市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费指导标准是高层3.9元/m2/月，多层1.3元/m2/月。但是，在新物业服务收费政策出台前，暂允许新建住宅小区在基本物业服务基础上提供增值物业服务，新增服务内容和收费标准由物业服务企业（或开发商）与业主通过书面协议方式确定。

7、商业+住宅类小区中住宅业主可否单独成立业主大会并选出业主委员会？

答：据《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条，一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。因此，同一个物业管理区域内，住宅业主无法单独成立业主大会并选举产生业委会。

8、业主大会作出决定的表决规则是什么？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十九条 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

第三十条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

9、业主大会决议的效力如何？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十一条 业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

10、谁可以召集召开业主大会会议？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十八条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。

11、业主委员会应履行哪些职责？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）编制业主大会年度预算、决算方案；

（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；

（八）调解物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

12、小区的供电、供水设施设备是物业公司管理、维修、养护吗？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第十三条 新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。

现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移交工作。

13、物业管理行政主管部门的职责是什么？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条 市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；

（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作；

（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作；

（五）建立全市统一的物业管理信息平台；

（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。

市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工作。

街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

14、小区物业安全维护职责如何划分？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条规定：

（一）物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。

（二）业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

（三）业主委员会、物业服务企业对维护保养、改造物业及配置固定设施设备形成的资料，应当妥善保管并建立电子档案。

15、前期物业服务合同期限最长时限是多久？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务，并应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

16、小区发生违规违建行为时如何处理？

答：业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门；街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理，相关业主、物业使用人应当予以配合。

17、房子出售了，可以去维修金中心申请返还维修金吗？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》第九十六条，业主转让物业并办理转移登记的，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额。

18、小区内哪些部分属于全体业主共有？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施属于业主共有，并且对产权登记提出要求。根据新《条例》第十一条规定，物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；

（四）法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

19、新《深圳经济特区物业管理条例》如何规范物业服务企业经营行为，提升物业服务质量？

答：新《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户，或者业主大会选择继续使用业主共有资金共管账户。

无论是业主自行管理共有资金，或是与物业服务企业共管，资金使用公开透明，业主大会可根据实际支出确定和调整物业管理费缴纳标准和支付给物业服务企业的物业服务费，促使物业管理费和物业服务费价格回归市场均衡水平，激励物业服务企业规范经营行为、提升物业服务质量，从而提高全社会福利，推动物业服务朝优质优价的市场化方向发展，促进我市物业服务行业质量提升和良性发展。