新政力度空前！400-500万级刚需新房怎么选？

来源：吉屋 2024-06-02 11:06:21

新政力度空前！400-500万级刚需新房怎么选？

5月27日傍晚，上海终于迎来力度空前的楼市政策组合拳！政策直接通过放松限购+贷款利率和首付比例下调+公积金额度提升+置换补贴等多重维度，全面释放出更多购买力入场。而通过这次的细则，我们也不难看出新政的主要目的，依旧是通过不断修补，或者说夯实楼市置换链的基础层，也就是传统意义上的“刚需”。只有彻底激活刚需一族的购买力，整个楼市才有向上滚动的力量！显然，放宽可入局的新增刚需条件，降低刚需购房的价格门槛和成本，增加刚需的更多购买选择，成了这次新政最大的目的之一。比如在降低购房门槛上，目前公积金贷款下的首套房最低首付比例调整为20%（降低10%），意味着总价500万级的新房，最低首付将降至约100万左右。新政降最大利好之一，可能就是总价400-500万级新房。

400-500万级新房成交集中在哪里？

在上海新房成交中，2023年至今总价900万以内新房成交占比达到约75%。其中，400-500万级成交量占比约22.1%，位居全市各总价段交易量第一。其次是500-700万级新房，成交量占比约19%。换句话说，这类自住型为主的刚需、刚改房源，仍然是2023年至今，上海新房市场中购房者买的最多的产品，总计有约2.15万套成交。进一步划分这个总价段的新房，95%以上都来自外环以外，其中以外郊环间为主，占比约73.47%。也就是说，400-500万级总价段的新房，每成交4套，就有约3套来自外郊环间，而另一套则大概率来自郊环以外区域。嘉定、宝山、青浦、松江、浦东是400-500万级新房成交的主要区域。

嘉定、宝山可选择面最广

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通过前面对400-500万级成交板块的热度划分，我们发现嘉定和宝山，是这个总价量级成交最火热的区域。同时，两个区域在该总价段的可选择面上也相对更多，一个侧重在项目数量上，另一个则侧重板块均衡分布。2023年热卖的中建万科理想之地和越秀保利嘉悦云上两个大盘都来自嘉定新城，板块5229套的成交量，占嘉定全区400-500万级新房成交量的88%，成为全市范围内该级总价房源最大的成交来源板块。而宝山则是凭借顾村、杨行、罗店、淞宝几个板块的多点开花，始终保持成交量排在嘉定之后位列全市第二。我们通过对以上区域外环外板块的统计梳理，又得到一份全新的楼盘名单，供大家参考：上海总价400-500万级轨交新盘，统计当前在售或未来即将入市的项目共有57个！

重点板块推荐

嘉定新城从数据层面来看，嘉定新城是很多人购买400-500万级新房的首选。在五大新城中，嘉定新城算是距离市区最近的新城板块。轨交11号线将嘉定新城直接串联真如、徐家汇、徐汇滨江以及世博-前滩等主城核心板块区域，沿线又与1、2、3、4号线等轨交核心站点交汇，通勤换乘都十分方便。论楼市热度，五大新城中也是首推嘉定新城！优质的产业集群+成片的规模化发展为片区带来完善的配套。经过近20年的规划发展，如今嘉定新城城区已经与周边的马陆、南翔相接，十分的各类配套规模化并且成熟，单论宜居属性的话，其在外环外板块中绝对是名列前茅的存在。目前，嘉定新城板块共有9个400-500万级近轨交楼盘在售或将要入市。板块新房价格普遍在约4.5-5万/㎡之间，目前即将入市项目是金地嘉峯汇、众禾嘉苑。金地嘉峯汇项目一期将推出70套建面约102㎡三房两厅两卫，过会价4.43万元/㎡。众禾嘉苑一期在售，最新二期将推出216套建面约94-103㎡三房，过会价4.38万元/㎡。

宝山作为北上海的核心门户，在上海2035发展规划中，顾村、杨行、淞宝三个板块一同被划入了主城区范畴。近期又迎来了大吴淞地区专项规划的重大利好，战略能级之高可媲美大虹桥规划，杨行、淞宝作为专项规划中的核心板块，未来前景不可限量。从区位上来说，顾村板块是外郊环间距离市区最近的区域。依托轨交7号线串联市区，可快速直达长寿路商圈和静安寺商圈，穿越整个中心城区，最后抵达浦东花木。而杨行、淞宝板块则拥有轨交1号线、3号线分别与市区相连，1号线作为上海最早规划的黄金线路，串联市区5大CBD，是上海南北高效通勤的黄金中轴线，9站到达大宁商圈，12站至上海火车站，15站至人民广场。未来大吴淞交通规划还将打造轨交19号线（已公示），并修建高铁宝山站枢纽，实现高铁+多轨交的双线并行。目前，顾村/杨行/淞宝三个板块共有5个400-500万级近轨交楼盘在售或将要入市。其中，顾村板块招商时代乐章、杨行板块四季都会青藤里、淞宝板块上海长滩四期。

置业时机即将到来

400-500万级的置业预算，在上海真不算高，但对于广大刚需、刚改需求购房者来讲，首付不是小数目，每个月的还贷也不是小数目。随着这波史诗级的政策潮落地，如果你也是刚需、刚改大军中的一员，那么应该要知道，这是近几年中最有利于购房者的置业机遇。从前面统计的数据来看，即使只是统计了400-500万级这个段位的地铁盘，在推和将推的项目也有57个之多，你会怎么选择，会不会纠结？摆正心态好好挑选适合自己的，投机的大潮已经褪去，用房子实现财富增值的时代大概率也告一段落了。希望这份统计名单可以对你的置业计划有所帮助。