深入大零号湾，兰香湖......聊聊吴泾楼市

深入大零号湾，兰香湖......聊聊吴泾楼市

上海2035规划中，主城区外环外有宝山、虹桥、闵行、川沙和高东/高行部分五大区域。 如果按照“环线+上海地倾西南”的买房逻辑，将五大区域进行价值排序，闵行一定是值得青睐的首选之地。 而在闵行最南边，也就是主城区的最南侧，这些年才刚刚开始发力的萌新，正强势闯入购房者的视野，它就是吴泾。

01 实探吴泾 被割裂的板块组团现状

要知道，从前，吴泾给人们留下的刻板印象并不好。 而现在，嘈杂的码头，高耸入云的工业烟囱，遍地的农田和村庄，并未彻底成为过去时。 如果用一张图来描述现状。按照吴泾境内大致四横两纵主干道，（四横:元江路、放鹤路（申嘉湖高速）、剑川路、东川路；两纵：虹梅高架路、龙吴路），以放鹤路（申嘉湖高速）为界，可以将吴泾整体划分为面貌迥异的北吴泾和南吴泾。

北吴泾主要包括两大组团，西侧元江路附近的新房组团以及东侧靠近黄浦江的重工业和农村组团。 如果你想和我一样实地感受吴泾板块南北的割裂感，不妨乘坐闵行15路公交车。沿途你将看到，北吴泾大部分城市界面仍然和过去的农村没什么区别，许多工业废气排放烟囱仍在轰轰烈烈地作业。刻板印象中的吴泾，是那样真实可感。 尽管它属于2035规划中的战略留白区，未来一定会改头换面，还是不免让像我一样的初访者，心中打起退堂鼓。

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南下，一直到到放鹤路（申嘉湖高速）以南的剑川路附近，整个城市界面在体感上才慢慢有所好转，肉眼可见，这里的配套集中度更高，人群密度也相对集中。 这一片区域是吴泾镇城区，吴泾镇政府所在地，几乎集合了板块所有的优质配套。有片区较大的商业配套——弘基时尚生活中心，片区能级最高的医院——上海市闵行区中西医结合医院，沿街还有许多个体商业，社区公园，以及废旧的铁路线等。有过去的痕迹，但也有美好的生活展望。

再往南步行到广南路以南直至东川路附近，就彻彻底底变成了新吴泾，让人对吴泾的未来彻底松了一口气。 在两所985高校——华东师范大学闵行校区和上海交通大学闵行校区、国家级高新区——紫竹高新技术开发区以及主城区超大的人工湖——兰香湖，这一区域已经形成了高低错落的天际线，俨然一片高端住区的模样。

说到这，不得不重点提到吴泾的超级产业规划。这里是上海未来产业先导区——大零号湾科技创新功能策源区所在。 按照规划，大零号湾空间布局上，分为CTO三大功能区，总占地面积约17平方公里，重点聚焦AI+生物医药、新型储能、超导技术、卫星通讯、工业机器人等细分领域，规模能级堪比张江。 C区为核心策源区。拥有两所985高校，还有航天、航空、船舶、核电等领域的10多所科研院所，以及近200家国家级、市级研发机构。目前已有74家企业获得融资总额超百亿，15家企业估值过10亿元。

T区为成果转化区。目前T区共建立了18个园区载体，空间面积达56万平方米，分布着600余家科技创新型企业，其中近7成来自高校的创业群体。园区内专精特新企业98家和上市企业9家，估值亿元以上企业55家。

O区为开放创新区。目前紫叶广场作为中国上海网络视听产业基地，已吸引企业2490家。 大零号湾隔壁就是面积达40万平方米的人工湖——兰香湖，拥有约4公里的湖岸线。

吴泾楼市的故事，不妨从这里开始讲起。

02 吴泾楼市 从兰香湖说起

兰香湖旁的紫竹半岛花园，被誉为吴泾小区天花板。 紫竹半岛花园总占地面积约3.24平方公里，规划总建筑面积约100万平方米，产品包含高层公寓、叠加别墅、湖畔高层、联排别墅、花园洋房和高级洋房多种业态，更为重要的是，具有周边板块少见的国际化社区居住氛围。

小区还是一个实打实的学区房，家门口就是华师大附属紫竹幼儿园、小学、初级中学以及民办华师大附中紫竹双语学校。 因此，2013年一开盘就吸引了来自周边大学、产业众多精英购房人群。后续，小区的二手房价格一路飙升，巅峰期价格曾达到14万/㎡，如今也稳定在10万/㎡左右。

紫竹半岛花园一街之隔的兰香湖壹号，同样是紫竹乃至吴泾的特殊标的住宅项目。

兰香湖壹号底层和顶层立面选用巴西矿山直采的进口石材-雪花维纳斯，顶部为全铜瓦干挂屋顶，从材质和颜值上就与市面上普通住宅项目拉开了不小的差距。业态也区别于周边的墅区产品，为纯粹的大平层业态！ 同时，它还拥有上海近几年新房市场最高的层高，惊人地达到了3.6米。当然，它的价格也是吴泾新房的天花板级别，新房均价接近9万/㎡，套均价格也接近2000万。

另外一个不得不提的住宅个例，就是兰香湖北侧，位置上更接近吴泾醇熟区域，紫龙路附近的象屿招商·公园1872。曾经6开6罄，第5次开盘认购率高达555%。虽然目前项目已经售罄，未来也可以作为品质二手房重点关注。

当然，以上几个代表楼盘，不足以说明吴泾的整体楼市表现。客观来说，整个吴泾楼市发展仍然存在南北不平衡、二手房后劲乏力的问题。

目前吴泾的新房分布主要集中在两个区域——北吴泾的元江路、澄江路片区（TOD大盘）和南吴泾的兰香湖片区（墅区）。 从一房一价来看，2020年至今新房价格有一定的波动幅度，在经历了两年下行后，价格有所回弹，目前来到了7.5万/㎡左右。

北侧目前的新房项目，均以综合大城的形态面世。 保利·光合上城位于地铁15号线元江路站站口。推建面约建面约92-130㎡三房，总价600万级，目前火热销售中。项目以公园为底盘，融合住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态7大复合业态，打造百万方滨水TOD国际健康社区。

中国铁建澄江路TOD，位于吴泾战略留白核心区，是地铁19号线、23号线澄江路站上盖项目，整体体量达到了约93万方，在不久的将来也会和大家见面。

南侧新房总价段更高，产品业态以墅区为主。

即将取证的兰香湖贰号，容积率仅0.3，是闵行滨江第一个旗舰别墅项目。 物业为紫泰物业，是上海世博会物业服务供应商，檀宫别墅物业服务。推建面约97-112-170㎡双拼别墅，过会均价10.5万/m²，目前均已接近现房呈现，现场实际观感还是比较震撼的。

吴泾的二手房整体表现不如新房。目前二手房主要分布在南吴泾，2020年至今，成交均价在触顶后下行趋势明显，目前成交均价在4.7万/㎡左右。

另据2020年至今吴泾成交套数TOP5小区，分别为双柏小区（成交均价36587元/㎡）、万科花园小城（成交均价49377元/㎡）、吴泾新华小区（成交均价37247元/㎡）、氯碱小区（成交均价35007元/㎡）、紫竹半岛花园（成交均价83742元/㎡）。

之所以房龄分布跨度如此之大，在我看来，归根结底还是在于吴泾的楼市起步较晚，品质商品房供应稀缺，选择仍然十分有限。一旦有品质二手房小区上架，就大概率会引发市场竞购。

吴泾的新房不在多，而在精。正因如此，与周边其他板块相比，近一年来，仅有吴泾新房成交均价站上7.5万/㎡。即便是按照购房者喜好的环线论买房，也比更靠近外环的梅陇春申，每平米高出近1000元/㎡！

二手房虽然选择有限，但近一年的成交均价，也仅次于梅陇春申（成交均价6.1万/㎡）和颛桥（成交均价5.4万/㎡），达到了约4.5万/㎡。说明吴泾的二手房房源品质，处于周边整体中等偏上的水平。

最后，基于本次踩盘的个人感受，给大家一点小小的购房建议。 对于吴泾内源客户想要在本区改善，预算够不到2000万级别的兰香湖，不妨可以关注北吴泾的几个新房项目的大户型，或者是颛桥、江川路的新房项目，价格方面会更有性价比。 对于区外的改善客户，依然建议首选醇熟度较高的南吴泾，尤其是兰香湖一带。这里的居住氛围和高知圈层，是周边其他板块少有的，房子在后续转手流通的过程中，具有一定稀缺价值。 对于年轻的刚需客户，不妨优先考虑吴泾镇城区的二手房，比如万科花园小城、嘉怡水岸等，小一点的一室户，总价3-4字开头就能拿下！ 如果等得起，还有象屿招商·公寓1872和旁边的万科青藤公寓，距离满5就在这一两年时间了，也未尝不可成为置业的首选！

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