保利外滩曜

户型改善属性强，圈层纯粹 主力114‑165㎡三至四房，高层两梯两户、洋房一梯两户，多为私梯入户；LDK一体化、大阳台、全套房设计，空间尺度适配改善家庭；全盘仅255户，无刚需混杂，社区圈层统一、静谧度较好。 ​ 社区规划与公区质感突出 新古典轻奢建筑立面，自带中央园林、下沉式会所、恒温泳池、架空层泛会所；无底商设计，避免商业噪音干扰，居住舒适度有加分。

内环 CAZ 滨江、三轨交 + 500 米江景、央企保利 “外滩系”、2.5 低密纯住宅 + 高低配、255 户（小高层 + 洋房 + 别墅）；备案均价 14.19 万 /㎡、总价 1500 万起；亮点是内环稀缺地段、三轨交真地铁房、93%-95% 超高得房率、一梯一户私梯入户、全明大面宽户型、央企品质 + 科创产业赋能，短板是交付晚、物业费高、总价门槛不低、周边界面待焕新、别墅货量少，适合1500 万 - 3000 万预算、内环改善自住 / 资产配置、看重高得房 + 地铁滨江 + 纯粹圈层的高净值家庭 / 稳健投资者，东外滩稀缺低密藏品，自住舒适 + 长期保值，高得房率是最大杀手锏。

地段：内环 CAZ 核心，距黄浦江约 500 米，步行 10 分钟到滨江；近12/18 号线（江浦公园站约 600 米），双轨通达，央企保利开发，准现房（2026 年底交付） 价格：备案均价 13.5 万 /㎡，楼王 14.2 万 /㎡；主力115-139㎡三至四房，总价1400-2150 万，内环滨江改善高性价比、倒挂明显 产品：容积率 2.5、绿化率 35%，纯改善社区（115㎡起步）；一梯一户、独立电梯厅（约 6㎡）、得房率约 90%（含赠送）；115㎡4.2 米开间、139㎡5.2 米横厅，LDKB 一体化，精装三大件 + 嘉格纳 / 博世配置 配套：近瑞虹天地、北外滩来福士，3 公里内新华 / 同济三甲，社区配会所，圈层纯粹