天河麓誉府首开价格及配套分析

来源：吉屋 2024-06-29T09:44:06

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天河麓誉府首开价格约4.7万/平，在天河新盘中算是比较便宜的。项目位于广汕二路，天河东北角，属于边缘地带，距离黄埔区的黄陂板块仅一步之遥。小区容积率约3，规划有4栋7-9层的板楼和10栋25-31层的塔楼，其中6栋是2梯5户，3栋是2梯4户，1栋是2梯3户。在售的户型有建面约80-125m²的三至四房。

项目亮点

天河麓誉府的几个主要卖点包括：户型全南向，实用率超过100%；距离地铁6号线高塘石站B出口步行约750米；教育配套较好，项目旁边有广幼师附幼儿园新园区，最近的小学是华阳教育集团高塘石小学，中学则会划入省一级的广州市第八十九中学招生范围（以教育局实际发布的招生政策为准）。

首推的1栋一共有80、93、96、100平四个面积段，除了80平是三房两卫之外，其余三个户型都是四房两卫的设计。80平的户型东南向，四开间朝南，使用率约107%，主卧带270°弧形玻璃幕窗，还有一个开间约5.7米的可变方厅。93平的户型东南向，使用率约109%，主卧带270°弧形玻璃幕窗和步入式衣帽间，主次卧分布在客厅的两边，保障了家庭各成员起居的私密性。96平的户型西南向，使用率100%，主次卧分布合理，客厅可改造性强，主卧同样带270°弧形玻璃幕窗。100平的户型西南向，使用率109%，跟93平的户型有点类似，更像是93平的加大版。

项目短板

天河麓誉府的短板也比较明显，项目北边靠近广汕公路，噪音和粉尘的影响不会少；城市界面差，除了山景之外，周边全是城中村，而且周边的城中村暂时也没有拆迁计划，短期内城市面貌不会有太大的改善；项目距离黄埔区只有一步之遥，板块交界地带发展存在比较大的争议。

项目地价2.9万，单价4.7万到5万之间，按照最低单价算，项目首推的户型总价区间大约在360-490万。虽然项目对外宣传是天河东最便宜的新盘之一，但实际上，这个总价在天河想买三房，选择可不止能建麓誉府一个，珠江花城和华润天河润府早就实现了。

珠江花城76平3+1方，总价在360万左右。华润天河润府81平三房两卫总价380万左右。这三个楼盘都符合天河400万总价内买三房的条件，在某些方面来看，它们都有着差不多的共同点，比如同样是比较接近黄埔的楼盘，同样是总价400万内上车天河三房，主要区别在于有无地铁，上学生源和城市界面。

当然了，两个板块的受众群体也是有差别的，麓誉府的客群跟黄陂相近，主要是6号线沿线买家以及智慧城上班族。珠江花城和华润天河润府受众群体更广一些。珠江花城和华润天河润府是没有地铁配套的，这方面不如能建麓誉府，但是论城市界面的话，虽然珠江花城和华润天河润府也没有太好，但跟周边被城中村重重包围的能建麓誉府相比较，视觉上会好那么一丢丢。

至于天河区之外，选择就更多了，前面也说了，能建麓誉府距离黄埔区的黄陂板块只有一步之遥，而黄陂的新盘目前均价在3.5-4.5万之间，价格上比能建麓誉府还要便宜一些，比如黄陂很热门的保利翔龙天汇，距离能建麓誉府只有不到3公里，竞品户型84平三房一卫，总价最低只要320万，比80平的能建麓誉府便宜了60万左右。

不过黄陂的楼盘嘛，便宜是便宜，但大多都是没有地铁的，只有保利翔龙天汇有，但是保利翔龙天汇跟能建麓誉府比起来，户型实用性要差好一些，教育配套也比不上能建的，所以到底要怎么选择，得结合自己的需求来。

能建麓誉府确实是天河东刚需新盘当中少有近地铁的项目，而且产品做得不错，但是周边待旧改的城中村比较集中，城市面貌欠佳，而且区位上属于天河的边缘，比较依赖6号线的买家还是可以重点考虑的。