总价200万怎么买？北京房源盘点及选房指南

从本文开始，我们会陆续盘点北京各个总价格段买房指南，主要是新房，也有一些二手房。感兴趣的宝子，可以关注我们，并点击星标，下次更新第一时间收到推送。咱们来聊聊，总价200-300万预算，这部分群体被戏称为“买房的刚渣”（好扎心）到底该怎么选。我们梳理了不少二手，包括绝大部分的新盘。如果你是在这个预算之内，那么本篇文章建议你看看，会对你的选筹和决策有帮助。如果你重点看新盘的话，我们要

01城六区买房300万是个门槛

东西海朝石丰等城六区，200-300万预算来看，新房是没有的。也就是说，如果你预算在这个总价段，想买城六区只能看二手房。啊，300万不配买城六区，写到这里我有点破防。我们使劲找了找，300万出头可以看看熙悦晴翠，小户型还有最后2套。这个盘在丰台河西，最大优势是距离现有地铁14号线张郭庄站约500多米，步行10分钟以内，纯地铁盘，刚需通勤来说非常合适。未来张郭庄站是双地铁，规划的1号线支线已经动工，通车后直达1号线八角游乐园。周边城市街道这两年修得不错，也有规划的丰台十二中河西分校正在落地中。现房，今年买今年住，不用等。这个盘最大缺点是增值不行，主要是丰台河西整体购买力偏弱，未来二手房流动性一般。不过小户型单价6万左右的，面积小，总价低，保值性和流通性要比同小区的大户型要好不少，比较推荐。关于熙悦晴翠这个盘我们都做过详细的买入分析报告，有需要加微maoduidui03获取，首次免费。

02 200-300万 很多二手房地段秒杀新房

风里雨里，还有老破小在等你。如果不看新房的话，那么200-300W预算，东城西城老破小依然可以挑。比如永定府和天坛府南边无电梯的老破小，崇文门和广渠门个别30平开间。再比如兴隆都市馨园，东城版荣丰2008年，面积比荣丰大一点，总价不到300万，住进北京城二环核心区。再比如龙潭湖火桥北里。5月31号成交的一套 39平两居，总价305万。5月15日成交一套55平两居，西北朝向不太好，重在价格便宜，很快就成交了，这个盘还占个学区。两年前500万往上的，现在都基本到了300万多万，跌出了性价比，刚需上车是个不错机会。请注意，以前这些房子500万！现在300万！还有朝阳十里河的弘善家园，东城朝阳丰台三区交界。这个盘也是大型回迁安置社区，小区体量超大，房源多，居民也多，能接受回迁房、老街坊生活习惯等那些老问题，这个盘也能买，东三环里，临铁，出门太方便了。西城荣丰2008年，这几年被西城家长们买买买，已经蜕变成“鸡娃”房，前两年房价涨了不少，上半年又跌回去了，这个盘买入逻辑还是单身自住，学区占坑为主。看了一下租金，户型小，租不上价，投资回报一般，不建议买来投资。丰台马家堡，西罗园，单价4、5万，总价不到200万的房子一大堆，这可是北京南三环的位置啊。石景山杨庄苹果园250万左右也有，单价4万+，遍地开花。

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  住总芳华里

  顺义 | 顺义石门地铁站南约1200米，兴泉路与望泉南街交口（西辛仁和校区西侧） 售价待定

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03预算300万以内老破小的租售比很好

房租和月供差不多拉平很多老破小虽然卖不上价格，但是租售比很高。比如丰台二环外西罗园四区，房子不好卖，但租金很可观，40平一居，挂牌租金在4500元左右。相比之下，房山租金差很多，长阳核心区，地铁口次新盘芭蕾雨悦都南区，89平三居，挂牌租金才5000左右。而二环刚交房的永定府，相同面积至少可以租11000元以上，这里面有新房原因，但根本原因就是位置地段。再比如我

04房山是刚需大本营

200-300万的这部分楼盘，到底都在哪里呢？我们统计了一下，这些楼盘所在区域的占比也很有意思。房山居然占比超过40%。风里雨里，房山新房永远等你。昌平、大兴刚需盘数量加一起，也抵不过房山，2、300万房子一把抓，什么板块都能选。沿着房山线，从东向西，从南到北，如果你想买房山，总有一个盘适合你。如果你告别了房山，那就意味着一大半的选择没有了。为什么大家现在大家不看好房山，主要房价不涨，有的还在降。猫子有个朋友14年没买，在房山看了10年房，去年上车，对比14年便宜不少，万万没想到，今年房价比去年还能便宜5、60万。有很多房山业主是16、17年买这里，那个时候买房大家高位站岗，被套了很多年。这几年房山新房海量供应，比二手房产品好，还便宜，业主又不愿意降价割肉，上一轮普涨，房山也没怎么涨，大家看不到希望，对房山的信心也磨没了。

05房山新盘竟然有倒挂

如果你对比后会发现，房山很多新盘居然是倒挂的。比如御河园。这项目在房山第一板块长阳准现房，精装，临近地铁，开车出门上五环西侧公园东侧河，北侧幼儿园一居、两居、三居，产品都齐全均价3万➕，价格横扫五环，而附近的二手房次新已经到4万+这个盘比较推荐，很适合刚需自住买入。现在开始认筹锁房，实际价格还有惊喜，不方便公开说，感兴趣加微maoduidui03咨询。这个盘参与我们看房团，不仅有买房补贴，还有项目一对一分析，关于项目存在哪些问题我们也会如实告之。房山房价很难涨，因为一直有土地、新房源源不断供应。

06其实房山和丰台河西，去市区距离差不多

我们对比熙悦晴翠和房山稻田寰宇视界去丽泽的距离，通勤时间仅差7分钟。目前寰宇视界要在中途要换乘，比较麻烦，但房子价格更便宜，对刚需来讲，多走几步路，省下上百万，值得。另外房山线北延，也就是丽金线最近有新动作了，未来丽金线通车后，从房山直达到丽泽、金融街更方便，对房山是不小的利好。

07大兴土著比昌平土著更有钱

这条结论是我们模糊的感觉。昌平200-300W的新房，基本在昌平新城高教园。昌平土著们买房，基本上也会考虑这两个板块。昌平刚需盘供应比较多，比如嘉境里、观堂府、国誉燕园、梧桐山语等。而大兴300万以内刚需盘并不多，能看的只有和悦璞云，总价140万起。和悦春风等，能买到89平三居。不过位置比较远了，都是在六环外。大兴土著买房集中在黄村、义和庄，黄村的总价段要350万以上了。

08住得最好，还是顺义

顺义新房库存量跟房山有一拼，单价是便宜的，但大多数项目户型面积偏大，总价高，适合刚需入手的盘并不多。北小营金茂北京国际社区是顺义最便宜的新房。前两年宣传总价150万，首付50万上车。最新宣传口径总价130多万，首付27万起就能在北京安家。这个盘位置也真的远，我个人不是不太推荐。如北边上班，就想买新房，有一个属于自己的家可以考虑。仁和板块更适合朝阳人通勤。R4线已经定下来了，对星誉beijing、公园和御是大利好。

09顺义刚需买现成地铁盘

住总芳华里是个机会项目距离地铁15号线石门站距离约1.5公里，在步行可以接受范围内。地铁15号线直达望京、奥体、六道口、清华东路西口等地，不仅适合朝阳人，海淀上班的刚需也可以考虑。指导价4万6，据说开盘价会很惊喜，预算300多万，可以多关注一下88平三居。这个盘我们会组织团购，感兴趣加微takanpan01进“顺义”群关注，备注：芳华里。

10从品质看，新盘吊打二手

比如房山最火的京西润府精装不错，实景园林已呈现，华润物业对二手房更加分。通州物资学院的国誉朝华，一个刚需盘也给你整了个会所，居住体验是老破小比不了的。

以上这些区域和楼盘，最值得买的我们觉得不超过5个。最后给大家归纳总结一下吧。

总结：城六区买房：300万预算在城六区买新房较难，主要考虑二手房。300万出头可以考虑熙悦晴翠，位于丰台河西，靠近地铁14号线张郭庄站，未来有双地铁优势。熙悦晴翠小户型单价约6万，总价低，保值性和流通性较好。200-300万二手房：东城西城老破小，如永定府、天坛府南边无电梯的老破小，崇文门和广渠门的30平开间。兴隆都市馨园，东城版荣丰2008年，面积比荣丰大一点，总价不到300万，住进北京城二环核心区。再比如龙潭湖火桥北里。5月31号成交的一套 39平两居，总价305万。5月15日成交一套55平两居，西北朝向不太好，重在价格便宜，很快就成交了，这个盘还占个学区。两年前500万往上的，现在都基本到了300万多万，跌出了性价比，刚需上车是个不错机会。请注意，以前这些房子500万！现在300万！还有朝阳十里河的弘善家园，东城朝阳丰台三区交界。这个盘也是大型回迁安置社区，小区体量超大，房源多，居民也多，能接受回迁房、老街坊生活习惯等那些老问题，这个盘也能买，东三环里，临铁，出门太方便了。西城荣丰2008年，这几年被西城家长们买买买，已经蜕变成“鸡娃”房，前两年房价涨了不少，上半年又跌回去了，这个盘买入逻辑还是单身自住，学区占坑为主。看了一下租金，户型小，租不上价，投资回报一般，不建议买来投资。丰台马家堡，西罗园，单价4、5万，总价不到200万的房子一大堆，这可是北京南三环的位置啊。石景山杨庄苹果园250万左右也有，单价4万+，遍地开花。

房山是刚需大本营：200-300万的楼盘，房山占比超过40%。房山房价不涨，有土地、新房源源不断供应。房山新盘有倒挂现象：房山很多新盘价格比附近二手房次新便宜。房山和丰台河西距离相近：熙悦晴翠和房山稻田寰宇视界到丽泽的通勤时间仅差7分钟。大兴土著购买力较昌平土著更高：大兴300万以内刚需盘较少，昌平刚需盘供应量多。顺义新房库存量大：顺义新房单价便宜，但户型面积偏大。顺义刚需买现成地铁盘：住总芳华里距离地铁15号线石门站约1.5公里，指导价4万6。新盘品质优于二手：房山京西润府、通州国誉朝华等新盘品质较高。

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