首次购房者常见的五大问题是什么？

在购房之前需要充分了解开发商的具体情况，比如是否存在有五证，同时对开发资质和过往的业绩做出相应的了解。拥有正规资质之后，还要和开发商就缴纳定金问题进行协商，如果开发商提出无理要求，可以依法拒绝。此外针对于一些不可抗力的问题，建议写在购房合同当中，避免延期交房时无法保障自身的切实权益，并且购房者要对涉及到不可抗力的条款给予高度的重视。因为现在所购买的房屋都是按照建筑面积进行计算，所以为了防止面积出现纠纷，一定要定好销售合同，在交房之后对于所交付房屋的面积进行详细的测量，如果存在误差大于3%的情况，可以依照所签订的合约要求开发商退房或者是给予补偿。此外在购房之后什么时间可以办理房产证，同样要写在合约当中，如果因为开发商手续不全或者是没有缴纳出让金导致办理时间延长，能够向开发商要求索赔。

近几个月房市处于热销状态，10月，70个大中城市的新房价格环比下降城市有33个，上涨的城市有27个。房价同比数据分化得更利害，只有16个城市上涨，涨幅**高的深圳高达40.5%，而多数三四线城市的房价都处于下跌状态。 房价处于颓势已经有一段时间了。2014年9月末，为了稳住房价，除了北上广深一线城市以外，多数城市取消了限购令，央行也放宽房贷政策，到今年初，一二线城市房价开始上扬，深圳更是出现爆发性上涨。这让原本就开始分化的房地产市场越发分化。 房产是中国居民财富的主要承载。据甘犁主持CHFS(中国家庭金融调查)的调研数据显示，2015年，中产阶层的财富在房产上的配置比例高达79.5%，而金融资产仅有10.8%。对比2002年李实主持的CHIPS调研数据，房产价值占中国家庭财富的比重还是上升的。这些**终呈现为中国畸高的住房拥有率，CHFS显示2013年中国住房拥有率高达89.68%，世界平均水平仅为63%。即使考虑东亚人更恋家、在乎房产，日本也只有60%。 富人买房不稀奇，真的穷人买不起房子。配置财富的渠道那么多，为什么中产阶层会偏爱房产?一般的解释是中国的资本市场不发达，普通居民缺乏良好的投资渠道。即使可以投资金融资产，过去10年的经验也表明，投资商品房的收益稳定性要远超股市，是**稳定上升的投资策略。但这并不能解释，为什么杭州、成都、丹东这样的二三线城市，房价一直在阴跌状态，每年依然可以消化掉巨量的房产。 有人指出，房地产是公共品的价值折现。中国目前实施的户籍制度在社会管理中有大量的应用，不管是落户、办居住证还是子女入学，都会要求稳定住所，自有住房是获得这些资格或公共服务的必要条件。例如很多城市已经放开本科毕业生的落户，但限于没有住房，户口一般挂在人才交流中心的集体户口中，按很多城市的政策，集体户口只能迁进与迁出，无法增加人口，新生儿要落户，就需要自有产权房。 当前义务教育阶段的就近入学制度，自有产权房也是好学区的必要条件。所以学区房、大城市商品房的价格居高不下，今年北京上海的房市中，学区房上涨的幅度也是**剧烈的。 除此以外，我们还需要从社会转型与人才流动视角下来审视，为什么中产阶层配置财富时更青睐住房?魏尚进等人的研究表明，计划生育导致性别失衡，婚姻配对时出现更多的男性在竞争较少女性，攒足一套房子的**已经成为一条心照不宣的潜规则。全国35个主要城市房价上升的表现，魏尚进认为其中近一半因素可以用性别失衡现象来解释。这与民间流传的段子不谋而合：“丈母娘推高了房价”。 丈母娘之所以青睐房产，也因在转型社会中，大量农民市民化，中国原有关系型社会的身份识别和声誉机制不再有效。商品房不仅可以将男方的收入、家庭财富等实力显性化，还有效增强了离婚成本，或给女方在离婚后的生活保障。 即使不考虑结婚的因素，大城市的新移民，也需要一套房子来证明自己，向其他人显示自己的实力。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的**简单、也**重要的参照。这也意味着，中国城市化、大城市规模扩张进程不停止，中产阶层还会一直偏爱将房产作为财富配置的主要手段。 这是一个中产阶级和刚需购房者的黄金时代。近年来，国家一直在**和贷款政策方面持续放宽，买房时可以 转换思想，买房并不是单纯为了居住需求，还可以将它资产化，作为额外收益去考虑。

五证：房地产商在预售商品弧功岗嘉瞢黄哥萎工联房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。

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地基处理的方法主要有：压实法、换土法、化学处理法、打桩法。压实法：当土壤中水及空气含量过大时，土壤的承载力就低，且压缩变形量也大，含水量大、密实性差的地基土，可预先人工加压，排出一定量的空气和水，使土壤板结，提高地基土的承载力。这种方法不消耗建筑材料，较为经济，但作业效率低。换土法：当地基的上表层部分为承载能力低的软弱土时，可将软弱土层全部挖走，换成坚硬土，这种方法处理的地基强度高，见效快，但成本较大。化学处理法：对局部地基强度不足的在建建筑物或已建建筑物，可以采用注入化学物质，促使土壤板结，提高土壤承载力。

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关注楼盘位置、周边发展趋势、未来增值潜力及政策影响，同时对比同区域房价。

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