房改房和商品房的区别

房改房和商品房的区别主要在于二者的概念不同，房改房属于政府保障性的住房，是以标准价或者是成本价进行出售，而且房产房在没有出售之前的房屋产权归属于国家或者是单位所有在买卖的过程当中，需要补齐土地出让金才能够完成房产私有化，而商品房在建造完成之后就是用于房产交易，供需关系是由市场所决定的，在交易完成之后可以直接获得个人产权。房改房和商品房在过户的过程当中也有较大的区别，尤其是房改房在出售的过程当中，需要向当地的房地产交易管理部门提出申请，符合单位的批准要求之后，才能够办理过户，而且原单位有优先购买的权利。而正常的商品房不需要审核就能够直接进行交易，并且也不再需要缴纳土地出让金。所以并不是所有的房改房都能够进行交易的。

房改房与商品房的区别：第一，房改售房的价格是由政府控制的，由于房改房在一定 程度上体现了国家对职工工资中没有包含住房消费金的一种补 偿，是住房制度向促进住房商品化机制过渡的一种形式，房改售 房的价格不由市场机制决定。第二，房改售房的销售对象是有限制的。第三，在房改售房中对购房的面积有所控制，政府一般要规 定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人超标低价购 买公有住房，高价出售获利，造成国有资产的流失。第四，购买房改房有一定的优惠政策，职工购买公有住房的 价格在标准价或成本价的基本上.还有工龄、职务或职称方面的 优惠折扣，而市场商品房一般是没有优惠政策支持的。

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就是差一个土地出让金。你的房本上有一个章，以成本价购房。交完了土地出让金卖了以后，买家的新房本上有一个章，已缴纳土地出让金，这样这个房子就变成商品房上市了。所有福利房和房改房都需要补缴土地出让金才能买卖。买卖一次以后变成商品房。

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1、购买对象不同。购买房改出售的公有住房的对象是有限制的，只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的。2、购买面积控制不同。国家对职工购买房改公有住房的面积有一定的限制，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。3、购买价格不同。房改售房的价格是受政府控制的，而市场上的商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。4、上市出售条件不同。房改房上市出售有条件要求，如几年后才允许出售、优先出售给产权单位、出售前须原产权单位在出售征询表上盖公章或不能出售等，而购买商品房上市出售无限制。5、出售后收益分配不同。购买房改房后上市出售的收益分配是有限制的，总的原则是要给国家上缴一部分土地收益。

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经济适用房与房改房、商品房的区别一、经济适用住房是什么产权？与房改房、商品房的产权有何不同？ 居民个人购买的经济适用住房产权归个人，产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权。与房改房、商品房相比，经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。 房改房上市后收益的94％归出售人所有。上市出售后，每平方米在4000元（含）以下的，全部归个人；每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有，20％归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，和原产权单位五五分成；买方补交3％的土地出让金。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 经济适用房上市后，收益同样全部归个人所有，所不同的只是在出售时，新的购房人要按经济适用住房所在地标定地价的10％交 纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这 样，购买人就可按商品住宅办理产权登记。二、经济适用住房可以上市吗？ 根据北京市人民政府令〔1999〕第40号令规定和京房地字〔1999〕 第1077号文件规定，职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职 工个人所有，已取得合法产权证书即房屋所有权证、土地使用证的， 可依法进入二级市场上市交易。上市后，收益全部归个人。三、购买经济适用房要花多少钱？ 购买一套经济适用房费用由以下三部分组成：（一）房价款：每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。（二）税费： 1、在交易过程中： ①契税：买方缴纳房价款的4％；建筑面积在120平方米以下的 减半交，即交2％。 ②买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250 元；120平方米以上的，每套500元。 ③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5％。 ④公共维修基金：购房款的2％。 2、在申办产权证过程中： ①登记费：每建筑平方米0.3元。 ②房屋所有权工本费：每证收费4元。 ③印花税：每件5元。（三）物业管理费：按《北京市经济适用住房小区物业管理服 务收费暂行办法（试行）》（京价房字＜2000＞第163号）统一收 取。 四、购买经济适用住房该办哪些手续？ 根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发 建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北 京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政 府限价的政策，开发建设单位只可在**高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是： ①居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民 身份证，到开发建设单位办理购房手续。 ②需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖） 合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续， 房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手 续。 ③买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。 其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统 一到房屋土地管理部门办理上述手续。 五、购买经济适用房付款方式如何？ 根据北京市人民政府办公厅京政发〔1998〕第54号文件，预售 期房的付款办法由买卖双方商定，但在购房人取得房屋产权证之前， 开发建设单位累计收取的购房款总额不得超过总房价款的95％，待 购房人取得房屋产权证以后，一次结清房款。 目前，有以下几种付款方式：一次性付清、公积金贷款、商业 贷款和组合贷款，购房人可以根据自己的实际情况选择付款方式。 购房人可以到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济 适用住房贷款。

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