房产调控政策

过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。1998-2001年，应对亚洲金融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；2002-2007年，房地产从出现过热苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；2008-2009年，国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策；2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；2014-2016年9月，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨；2016年9月至今，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。调控的政策工具及效果。1）货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，**比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧，冲击资产配置需求。2）财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。3）土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。4）“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题。历次房地产调控的反思：重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。促进房地产持续健康发展：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。1）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。2）通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制。3）需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。4）建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。5）逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。6）逐步推动土地财政向房产税的转型。以下是正文：11998-2001年：房改启动市场1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展；互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落；债券交易活跃；房地产相关的重化工业得到迅猛发展。请点击此处输入图片描述1.1房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革国际：亚洲经济危机，出口转内需由于严格的资本账户管制，1997年亚洲金融危机期间，中国承诺人民币不贬值。但是，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。对外出口同比下降，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。政府决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济1989年，十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的，经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。1992年的十四大明确中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。房地产业是国民经济的重要部门，计划经济转市场经济必然要对房地产行业进行市场化改革。1998年之前，房地产市场的改革已经开始，国务院接连颁布文件进行住房体制改革，虽然那时还没有涉及到住房改革的具体措施，但是这些措施为1998年的住房商品化奠定了基础。1.2配套政策：健全市场制度，完善相关措施1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。主要政策事件是1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂。第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策，建立和完善房地产企业、中介收费、住房销售等方面的管理。第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。经营性用地由协议出让转变为招标、拍卖或挂牌方式出让。第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房

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金融： 高房价地区三套房停贷 此前金融机构对房贷所作出的**严厉规定，就是二套房贷**40%及利率提高至1.1倍。 “国十条”将90平方米以上的首套房贷**比例严控在30%以上，二套房**比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。 针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。地方政府： 稳定房价不力将问责 有专家认为，“国十条”的严厉体现在两方面：一是将遏制房价与维护稳定等量齐观，这是中央对高房价危害性“评级”**严重的一次；二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。 以上政策在国土部出台的配套政策以及银行信贷等方面都得到了体现。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并且叫停非本地居民房贷等。 有人认为，这次的政策中还有一些缺口未直接规定，如将采取限定购房套数等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。土地： 超额供地 探索出让方式 国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。 另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 税收： 研究制定调节收益政策 此次“国十条”没有提新的税收政策，但要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说，除这一税收政策尚未推出外，目前所能动用的一切手段都已被使用到**大极限。 接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰呼吁，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现 “差异化住房政策”的思路。

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房地产调控政策有限购，限价（一房一价），新国五条，保障房的建设等等。

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我好想房价尽快大大的降

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出台加码政策的可能性并不大。预计在中央经济工作会议上，会重申加强房地产行业的调控，但是应该不会提及备受关注的房产税。目前的宏观政策已经由此前的“防过热”变更为现在的“稳增长”。

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