历年房产调控政策谁比较了解？

• 138****3407 过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。
  1998-2001年，应对亚洲金融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；
  2002-2007年，房地产从出现过热苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；
  2008-2009年，国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策；
  2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；
  2014-2016年9月，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨；
  2016年9月至今，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。
  调控的政策工具及效果。
  1）货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，**比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧，冲击资产配置需求。
  2）财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。
  3）土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。
  4）“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题。
  历次房地产调控的反思：重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。
  促进房地产持续健康发展：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。
  1）增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。
  2）通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制。
  3）需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。
  4）建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。
  5）逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。
  6）逐步推动土地财政向房产税的转型。
  以下是正文：
  11998-2001年：房改启动市场
  1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。
  1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展；互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落；债券交易活跃；房地产相关的重化工业得到迅猛发展。
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  1.1房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革
  国际：亚洲经济危机，出口转内需
  由于严格的资本账户管制，1997年亚洲金融危机期间，中国承诺人民币不贬值。但是，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。
  对外出口同比下降，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；
  外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。
  为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。
  政府决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。
  国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济
  1989年，十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的，经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。
  1992年的十四大明确中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。房地产业是国民经济的重要部门，计划经济转市场经济必然要对房地产行业进行市场化改革。
  1998年之前，房地产市场的改革已经开始，国务院接连颁布文件进行住房体制改革，虽然那时还没有涉及到住房改革的具体措施，但是这些措施为1998年的住房商品化奠定了基础。
  1.2配套政策：健全市场制度，完善相关措施
  1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。
  主要政策事件是1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂。
  第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策，建立和完善房地产企业、中介收费、住房销售等方面的管理。
  第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。经营性用地由协议出让转变为招标、拍卖或挂牌方式出让。
  第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房 2018-11-27 16:41:59
• 133****8572 历年房地产调控政策一览表
  2000年
  启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少；
  2001年
  政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；
  政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；
  2002年
  1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务
  3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；
  8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。
  2003年
  6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的**比例；
  7月：出售的房屋开始征收房地产税
  8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展；
  2004年
  4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。
  5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长
  8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回
  10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点
  12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；
  市场反应：2005年上海房价出现明显下降,**大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。
  2005年
  3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面
  3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节
  3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）
  5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）
  5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托
  10月：国税总局重申二手房交纳个税 2018-11-27 16:41:39
• 134****2649 9月29日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知限定居民家庭购房套数暂停发放三套及以上住房贷款异地购房受限10月11日 银行存款准备金率提高50个基点工农中建、招商、民生6统一提高存款准备金率50个基点10月19日，公积金贷款利率上调上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点10月20日，央行上调存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.25个百分点一年期贷款基准利率上调0.25个百分点其他各档次存贷款基准利率据此相应调整10月31日，首套房房贷利率取消七折优惠首套房房贷利率取消七折优惠，**低提至八五折，11月起执行 2018-11-27 16:41:06