二手房质量问题如何划分责任？

二手房的地段优势是新房所不能比拟的，虽然二手房价格比新房更贵，但基于新建商品房供给不足、孩子上学和交通便利等需求，二手房成交量已经占据了总成交量的大头。买套二手房，可不那么省心，如果你没有多少购房经验，那么下面7个指标也许能帮到你：1、注意房龄问题房子的建筑年代很重要，老房子不仅建筑寿命相对较短，住起来不方便，更重要的是超过一定年限的房子，银行贷款缩水或直接不给贷款，现在买90年代盖的房子就要小心了。判断房龄可以从建筑外观和建筑构造两方面入手，也可通过室内不易更换的管道等物件判断。2、房屋产权问题产权要清晰，产权人本身**好没有经济纠纷。如果有多位共有产权人，要跟所有产权人建立联系或沟通，以免部分产权人假借名义卖房，**后陷入纠纷。也可避免卖方“以部分产权人不知”为由拒绝交易。

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（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响

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1、检查房屋有无裂缝 首先仔细察看二手房的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝**好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说．与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与 墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属于严重的质量问题。 第三看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能报侥幸心理。2、检查房屋有无倾斜 虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度、远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度3、检查房屋有无渗漏 选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝。同时，还要仔细观察墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。再者，还应察看厨房、卫生间、阳 台的顶部和管道接口有否渗漏情况。 选择底楼的购房者还得注意察看房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙脚是否有变色、起泡的痕 迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色过重，有无阴冷的感觉，通风条件如何。也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入 口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。4、检查墙面有无石灰"爆点" 这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器去敲打 “爆点”。若发现面积比较大的疏松、脱落，也属质量问题，将会给您的居住和装修带来极大的麻烦， 不可忽视。 另外，还不妨在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。否则，将给您的居住带来不便或增大您的装修改造费用。 "

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对于两手房的质量问题，一般分为两种情况： 第一、若出卖人在签订合同时对质量问题并不知晓的，除双方另有约定外，出卖人不承担保修责任，当然，房屋存在严重的隐患质量问题能危及到生命财产安全的除外。如果房屋还在新建商品房质量保修期内的，买受人可要求开发商和物业公司免费维修。 第二、《合同法》第52条第一款规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的”，合同无效。若出卖人在签订合同时隐瞒了房屋有质量瑕疵，则可能构成欺诈，买受人可请求法院撤销合同，并由出卖人承担赔偿责任。

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以前房改房是不用缴纳维修基金的 现在房管局物业维修中心 重新制定了政策，跟正常的商品房一样，多层35元/平米 高层65元/平米 别墅45元/平米

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