二手房**计算公式

1、市场因素二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2％左右。2、区位因素这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。3、造型质量因素看好房子的区域位置后，就考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证，风险系数小，投资回报率高。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。4、环境因素小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，二手房价格自然也是居高不下。5、楼层因素二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。一般来说，多层住宅的二层和五层**为标准，而三到四层则**好。因此从房价来看，二层和五层价格稍高，三到四层还要更贵些；高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。6、朝向因素房子的朝向对价格的影响也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏凉，一年四季都能得到阳光照射，因此南向的房子比北向的房子价位高很多。7、小区细节因素小区的一些细节会影响购买者对房屋的心理体验，也是不容忽视的，如小区的电梯数量及品质、小区是否是封闭式小区等。这些是一个小区安全性的重要表现，小区的安全指数越高，购买者就越愿意出高价。

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契税加营业税加综合税,再加上工本费,土地交易费

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该房屋出售方：该房屋由于未满五年，涉及所有交易税费！营业税：40万*5.55%=22200元个人所得税：40万*2%=8000元其余还有零星税费约1000元（交易手续费、合同印花税）不过现在一般出售方均选择净到手价，（通俗：出售方40万到手，其余什么税、费、中介费等均由买进缴纳，这个是二手房交易常态操作，只需要在合同中明确即可）希望对你有所帮助！

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1、营业税根据规定，营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅，或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。2、个人所得税根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20% 。如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

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二手商品房税费：个税：满五年且唯一免征个税，如果缺其中一条件分两种情况：1如若能查到原购房值，按（现网签价-原网签价）*20%征收，如果查不到原值按现在网签价的1%征收营业税：普通住宅：满五年免征营业税，不满五年按现网签价5.6%征收非普通住宅：满五年（现网签价-原网签价）*5.6%，不满五年按现网签价5.6%征收契税：首套:90平米以下：现网签价*1%90平米至140平米：现网签价*1.5%140平米以上：现网签价*3%二套：现网签价*3%

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