二手房怎样估价?有什么计算公式吗?

• 137****0525 1、市场因素
  二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2％左右。
  2、区位因素
  这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。
  而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。
  3、造型质量因素
  看好房子的区域位置后，就考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证，风险系数小，投资回报率高。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。
  4、环境因素
  小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，二手房价格自然也是居高不下。
  5、楼层因素
  二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。
  顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。
  一般来说，多层住宅的二层和五层**为标准，而三到四层则**好。因此从房价来看，二层和五层价格稍高，三到四层还要更贵些；高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。
  6、朝向因素
  房子的朝向对价格的影响也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏凉，一年四季都能得到阳光照射，因此南向的房子比北向的房子价位高很多。
  7、小区细节因素
  小区的一些细节会影响购买者对房屋的心理体验，也是不容忽视的，如小区的电梯数量及品质、小区是否是封闭式小区等。这些是一个小区安全性的重要表现，小区的安全指数越高，购买者就越愿意出高价。 2019-01-17 08:19:31
• 138****2126 1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
  2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
  3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
  4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
  5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书
  继承需要公证,公证费是房屋评估值的2%,正常过户就不需要了.
  如果房屋没过五年,正常过户要交营业税,继承不用交.
  继承的房子如果以后想卖的话,永远都有个人所得税(全部房款的20%)如果正常过户的话如果超过五年以后你父母(夫妻)只有这一套房子就没有个税,如果有的话也没有这么多(房款差额的20%或房款的1.5%或1%根据房子的情况不同而定). 2019-01-17 08:18:03
• 144****7392 1. 房龄
  房屋的房龄是房屋评估的一个重要标准，房屋的新旧直接影响到房屋的价格。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，年折旧一般为－2％，砖混结构房屋折旧期限为50年。
  2．户型
  户型的系数加减相对来说比较复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2％—5％，明间和暗间又有区别，一般两室一厅、三室两厅的正规户型较受欢迎。反之，不规则户型或者是较小抑或过大的户型会对房屋的价格大打折扣。
  3．楼层
  楼层的高低也是决定房屋价格的一个因素，一般处于中间楼层的房屋价格可能较高点。一楼和顶楼的房屋价格可能会偏低点，一般来说，2、6楼（－3％）；7楼（－5％）；3、4楼（＋3％）；1、5楼为基准价；若是楼顶（－5％），但是如果一楼带个小院子或者是顶楼带天台的话，那就另当别论了。另外，如果楼层无朝南外门窗则减5％。
  4．装修
  二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等也会影响价格。
  需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题，如果装修的质量高、成色好二手房评估价自然也就会高，如果装修时间较长而且成色较老的，评估价自然也会降低。
  5．区位因素
  就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。
  1、气候条件：阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。
  2、居民素质如何：它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。
  3、街道与交通状况：如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方价格可以增加个15％左右。
  4、基础设施与公益设施状况如何：如住家附近是否有幼儿园、**、医院、银行、邮电局等。
  5、商业网点是否齐全：如购物是否便利。
  6、环境状况：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。
  7、住宅布局是否合理：如楼与楼之间的距离是否宽阔，是否狭窄而相互妨碍等。
  需要强调的是，区域因素中，以人文环境**为重要。
  6. 配套因素
  配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，**、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及**潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。
  注：由于市场政策的随时变化，以上几点也只能**为评估价判断的参考，具体的还应结合房子本身进行判定。 2019-01-17 08:18:02
• 131****4418 二手房评估价是银行委托评估公司，在一个具体价格区间内，进行具体的路段，新旧程度的具体评估 2019-01-17 08:16:49