商业地产权多少年？将推5万套共有产权房尽快入市

• 134****8570 共有产权房，**近很火热。很多人在为共有产权房的出现欢呼雀跃。有多少人真正看懂了共有产权。 共有产权是指按照现在的市场价格政府或代持机构（一下简称政府）购买一部分产权，本人购买一部分产权。首先。政府这样做就是承认了,现在的市场价格了,认为现在的房价是正常的。要不然你为什么要说以现在的市场价格来购买房地产呢？你直接按一定的折扣，把房子卖掉就可以啦。 所以关键的一句话来了:政府是在保证现在的房价。 共有产权房五年内不能出售。如果，这五年内房价大跌的话，买房的业主是不是就亏大了？那这就说明,买共有产权房的人也是认为房价会上涨。第二个问题又来了。五年以后，你想不想卖呢？如果你想卖的话，还要跟另外一半的业主协商，接当时的市场市场价格出售。如果另外一半认为这个价格不合理呢,永远不能出售。第三个问题又来了。购买人如何贷款？将来发生纠纷的话，房屋怎么处置？恐怕这些细节不处理好,将来,共有产权房的纠纷将会暴增。 况且，共有产权房在户口，医疗与子女上学方面的福利肯定会低于商品房的业主。就像,租购同权,一样，租房的小孩要上公立**,一定是排在购房者的后面。在我看来,共有产权住房。会像以前的微利房集资房安居房。一样，消失。 再说国家推出这样的政策，也是为了稳定房地产市场，附近房地产市场健康长远发展。既然房地产市场健康了，何来的房价大跌呢?
  2019-11-22 05:24:15
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  共有产权房正逐渐走入人们的视野，顾名思义，这类房子就是购房者和政府共同拥有房子的产权，从而降低了购房者的支付价格。截至目前，已有北京、上海、南京、烟台、福州等多个城市推出了共有产权房项目。9月10日，福州今年首批共有产权房开始申请；11日，广东也发布相关指导意见，公开征求意见。注意到，关于“共有产权房能否转为普通商品房”，各地政策有所不同。广东拟规定10年后可转商品房3个月前，广东提出，在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。9月11日，广东发布的《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》提出，满足购买共有产权住房不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。“广东的政策比较灵活，允许共有产权房转为商品房，主要是为了鼓励购房者积极认购此类住房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。在属性转变方面，上海的政策则更为宽松，取得共有产权房的不动产权证满5年，就可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。办理手续之后，共有产权房就能变更为商品房。南京的共有产权房也可以上市交易。南京提出，自购房发票记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房可上市交易，交易价格按届时市场价执行。北京禁止转变共有产权房属性与上海等城市不同，北京的共有产权房并不能转为商品房。北京规定，同等价格条件下，代持机构可以优先购买。如果代持机构放弃优先购买权，那么其他符合共有产权住房购买条件的家庭也可以买。购买之后，房屋产权性质仍是共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变。“目前全国共有产权政策执行力度**大的城市是北京。”中原地产首席分析师张大伟说，首先，目前来看，北京已经供应和即将供应的共有产权房超过6万套，是数量**多的城市；其次，北京的政策设计是规定共有产权房不可以转商。严跃进说，北京不允许转变共有产权房的属性，是为了**大限度地保障此类房源的供给。而且，为了防止房价过快上涨，更需要强调住房的保障属性，所以不会轻易允许转商。“但是必须承认，关于此类房源的政策，未来也是可以调整的。”严跃进说，关键就看未来共有产权住房是否比较稀缺，若是稀缺，则会限制转商品房；若是房源较多，那么有可能会鼓励更为灵活的产权比例和流通模式。58安居客房产研究院首席分析师张波在接受中新网采访时说，总体来看，近些年，京沪广三地都在有计划、有效、因地制宜地推进共有产权和廉租房等保障政策落地。他说，可以预期，京沪广三地**终能将成功经验传递到全国，满足更多居民合理的购房需求，对于建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，实现让全体人民住有所居的目标有着重要意义，对于落实房地产调控长效机制、支持合理购房需求有着立竿见影的效果。
  
  
  
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  2019-11-22 05:24:13
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  商用房使用权续期费用不到房价1成，浙江海宁的偏低收费标准，确实容易让人接受，但其收费标准多少才算真正合适，或许还需立法层面加以明确。商业土地的使用权到期之后该如何续期，续期该交多少钱？近日，这个问题在浙江海宁市有了明确答案。海宁昔日“第一高楼”龙祥大厦，拿地时间为1998年5月，属于商业土地，土地使用权仅为20年，如今已经到期，后续该如何处理，让不少业主感到困惑。近日，海宁市国土资源局发布公告：只要海宁龙祥大厦的业主提出申请，补缴3137元/平方米的土地出让金后，土地使用权就可再续20年。这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。对大厦业主来说，这是个好消息。毕竟，在我国现有法律制度下，土地使用权续期问题关系重大，一旦土地使用权到期，房子既不能向银行抵押贷款，也不能交易过户，业主无论是公司还是个人，都要面临经济损失。补缴土地出让金，使用权就能顺延20年，这给相关业主解决了一块心病。也要看到，该做法存在法律效力不足的问题。看起来，这样的“偏低续期费用”不无依据——根据2018年9月海宁市出台的《国有建设用地使用权出让（租赁）到期土地处置管理办法》，商地使用权续期**长20年，且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。问题是，从性质上讲，这只是规范性文件，还没有达到设区市的立法“位阶”。由这样一份地方性文件解决《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律、行政法规中都尚未解决的商业土地使用权续期问题，“分量”显然还不够。尽管《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是工业、商业用地使用权到期后怎么办仍是立法“模糊地带”，只是以预设性条款规定，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。至于“两不一正常”的过渡性办法，也主要适用于住宅用地。审视《城市房地产管理法》，虽有“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”规定，但对于出让金的比例多少等，也未作出详细规定。立法空白，或许也是立法契机。一些地方已经试水突破，如深圳市2004年颁发《到期房产续期若干规定》，规定商业用地有偿续期，业主须补缴相应的土地出让金。土地使用权续期问题，属于民事基本法律的重要内容，关系公民、法人代表和其他组织的切身利益，以地方政府规章甚至规范性文件“立法”，显然有违上位法。更重要的是，在续期费用多少、程序上的混乱，也会造成各地的差异不公，有损法律制度的统一性、权威性。土地使用权的续期问题，关乎社会安定和发展，无论是住宅，还是工业、商业用地，都应有**完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。要解决这个问题，除了要在民法典草案中加入续期条款外，还应对相关法律作相应修订，在民事基本法律、行政法规上形成衔接配套，才能让有产者更有恒心。□欧阳晨雨（学者）
  
  
  
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  2019-11-22 05:24:11
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  发展以房养老保险发挥养老金融优势李雨薇党的十九大报告指出，我国要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老的政策体系和社会环境，建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。为响应这一号召，中国银保监会2018年8月发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，决定将老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老保险”)在全国范围内推广。这是深化商业养老保险供给侧结构性改革、拓宽养老保障资金来源、发挥保险业资金融通优势，满足老年人差异化、多样化养老保障需求的有益尝试。以房养老保险是将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型商业养老保险业务。它运行的基本逻辑是：老人将拥有完全产权的房产抵押给保险公司，从保险公司领取养老金直至身故，这期间房屋占有、使用、收益的权利仍归属老人，但处分房屋须经保险公司同意，保险公司在老人去世后获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这意味着老人在居家养老的同时能收到额外的养老金，产权人也可将自己的房子发租出去，拿着租金和保险金住条件更好的养老院。《中国养老金融调查报告2017》投放的46000份问卷调查显示，我国60岁以上老人拥有一套住房的比例为50.5%、两套住房的比例为22.5%、三套及以上住房的比例为10.5%，远超许多欧美发达国家。湖南房价一直处于全国价值洼地，加上教育资源雄厚，因此很多在外打拼的湘籍人士纷纷回乡置业，以致我省住房拥有率较高。在我省目前退休工资不到在职工资60%的大背景下，利用金融保险提升老年人收入保障大有可为，应从多方面着手推进。——培育公众新型养老观念。湖湘文化中有置办家业、庇护子孙的传统。而在现代社会，老年人通过以房养老保险盘活自有房产、维持应有消费，既能有效提升晚年生活质量、不依赖子女赡养，也可督促子女自立自强。相关职能部门应通过网络、电视、自媒体等多种渠道积极宣传以房养老理念，提高以房养老模式的透明度和社会认知度。同时从社区入手，利用张贴海报、举办公益讲座、志愿者上门等方式宣传以房养老在国外和先行城市的成功实践，近距离化解老年人对以房养老的偏见，激发他们寻求多层次养老保障的意识。要倡导老年人对子女适度放手，激励年轻人“美好的生活是自我奋斗出来的”。老年人要结合自身实际学习、选择理财方式，注重增强风险防范意识，谨防金融诈骗。——开发多元稳健的养老金融保险。老年人投资应将稳健性、安全性放在首位。金融保险企业应针对老年人不同需求细分市场、创新业务种类，乃至推出个性化定制产品。比如目前以房养老保险市场刚刚兴起,仅有不能分享房产增值收益的非参与型养老保险产品——也就是说未来房产处置时，在归还保险公司的相关开支后，房屋价值增长全部归属于投保人或其继承人。为提高老人收益并吸引保险公司参与，可考虑设计与房价波动有机结合的以房养老保险产品，即保险公司能够分享房产增值收益,同时与老人共同承担房价下跌风险。此外，目前的以房养老保险产品并不涉及房产所有权转移，如果所有权能交易的话，可引入第三方投资者，用他的钱来提高老年人养老收入，减少保险公司的现金流压力。——构建全面完善的监管配套政策。以房养老保险以房子为标的，整个交易时间跨度长、涉及金额大、交叉行业多，存在不法分子打着以房养老旗号进行诈骗的空间。因此，要进一步激活以房养老保险市场，应由政府牵头并参与构建全面完善的配套保障。首先，应在中国银保监会的统一领导下，对以房养老保险予以专门立法，对交易双方的权利义务、违约责任和处罚机制等给予明确规定;其次，保险行业协会应就新型保险协调制定统一的行业规则和风险防范机制，增加其可信度和可操作性;还要建立可视化的第三方监督体系和信誉背书体系，确保整个交易过程公平合理，维护申请人和保险机构的合法权益;可借鉴国外经验，成立独立于反向抵押贷款机构之外的专业性咨询机构，负责向申请人、潜在申请人详细介绍住房反向抵押贷款的利弊，保证潜在客户获得全面准确的信息。(作者单位：湖南省中国特色社会主义理论体系研究中心省社科院基地)
  
  
  
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  2019-11-22 05:24:08