如何检验二手房质量?哪些二手房不能买卖 如何鉴定？

• 137****0970 不管是个人售房还是通过中介售房，房源核验都是交易的第一步，卖方必须先向当地住建委申请核验房源的真伪，才能发布并交易。
  房源核验的具体流程：
  　　（1）卖方需持身份证和房产证等资料前往当地房管局申请办理房源核验，并填写《存量房房源核验申请表》。如果卖方是委托中介机构进行房源核验的话，需要在签订合法有效的委托书之后，将资料交给中介人员，由他们在网上进行房源核验。
  　　（2）房管局工作人员受理申请之后，会在一定时间内对房源进行审核，确认房源是否真实，房屋产权是否存在问题等。
  　　（3）审核通过之后，系统会自动生成房源编号和验证码，工作人员会告知卖方，卖方可用编号和验证码在当地城乡住房建设的官网上查询结果。
  　　（4）如果房源没有任何问题，卖方便可自行选择是否发布信息。若是委托中介机构进行办理的话，系统会自动发布房源信息。
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  2019-09-05 06:52:36
• 157****5939 在二手房交易过程中,买卖双方往往愿意选择寻求房地产中介帮忙提供居间服务以及办理产权交易手续,但有些不良中介却利用群众的信任,采取发布虚假房源信息、侵占挪用房地产交易资金、泄露出售委托人的个人信息等手段,谋取不正当利益,给买卖双方当事人带来了精神上和经济上的损失。因此,选择和鉴别合法的中介机构显得尤为重要。
  
  房地产中介哪些行为是国家明确禁止的?
  
  《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:
  
  1、捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格。
  
  2、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
  
  3、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。
  
  4、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益。
  
  5、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。
  
  6、改变房屋内部结构分割出租。
  
  7、侵占、挪用房地产交易资金。 2019-09-05 06:52:28
• 151****2747 二手房买卖陷阱常见，购房者屡屡上当，直接造成经济损失。在二手房市场中，可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房，包括：按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。但是在法律规定下不能参与二手房买卖的房屋包括哪些呢？购房者又如何来鉴别？让我们一起来看看：
  
  不可交易二手房:
  
  1.只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；
  
  2.未依法取得房屋所有权证的房屋；
  
  4.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
  
  5.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；
  
  6.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；
  
  7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
  
  8.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
  
  9.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  如何鉴定房屋是否能进行二手房买卖？
  
  核实房主真实身份。二手房买卖合同签订之前，买卖双方应该对对方的身份进行确认，尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。查明房屋是否正在租赁，是否属与单位分房，有无产权共有人，是否抵押出去，是否为小产权房等。一方面要实际去看房，对物业和周边住户进行咨询，另外区房管局进行信息咨询，查明产权，谨防受骗。 2019-09-05 06:52:25
• 135****3106 房子，是我们每个中国人为看重的资产，买房也是每个家庭为重要的大事。看到**近不少小伙伴因为收房导致的各种不满，小编也是看在眼里记在心里，特整理出一份收房全攻略，希望可以帮到您！
  
  拿房注意事项有哪些？
  情况一：“四大件”不齐全。
  
  文件一：《建筑工程竣工备案表》。该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。
  
  文件二：《住宅质量保证书》。需要对结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。
  
  文件三：《住宅使用说明书》。应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。
  
  文件四：实测数据报告。开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。
  
  情况二：房屋主体有问题。
  
  因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  
  
  
  如何收房？
  一、看交房日期是否逾期
  
  接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
  
  二、确认物业费收取情况
  
  目前新建小区的物业都是有开发商选聘的物业管理公司来承管的，而且双方之间会签署《前期物业管理协议》。在买房者签署购房合同时，可以要求开发商出示其与物业管理公司签订的协议，并且在购房合同中写上约定的物业费相关事项。这样即使收房时物业费上涨，买房人也可以凭借此条款向开发商讨法。
  
  三、缴纳契税签协议
  
  契税的缴纳问题是开发商与业主之间容易产生分歧的地方，开发商会要求业主是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则就不给业主办理入住续，原因是开发商在房产证没下来之前要为按揭业主承担阶段性连带保证责任。
  
  而业主不愿缴纳此项费用的原因多是怕开发商没有上交挪用了。对此问题，解决办法很简单，业主与开发商签订一份协议，约定好双方需要承担的违约任，约束对方即可。 2019-09-05 06:52:21
• 152****7992 【导读】购房人通过中介买二手房，交完1万元定金和6千元中介费后，才发现，房屋墙面有裂纹，而且是每面墙上都有，有些地方还有被涂抹过的痕迹。购房人怒斥中介、房主卖房时故意隐瞒实情，并要求解除合同。房主对此予以否认，并以购房人违约为由，拒绝退还定金。《天天315》本期聚焦：买了“问题”二手房，该怎么办？
  
  
  
  据相关数据显示，近两年，全国多地的二手房市场都出现升温，但同时需要注意的是，随着二手房市场的升温，买家在成交中的话语权逐渐变弱，再加上不少首次买房的购房者又缺乏防范风险的经验和知识，二手房买卖引发的纠纷也在增加。
  
  
  
  怎样才能买到放心的二手房？买二手房时，该如何规避风险，防止纠纷的发生？
  
  
  
  市场上的二手房源交易信息大部分来自于房产中介，通过中介买房成为二手房购房人的首选。江苏徐州购房人王先生购房经验不足，又想尽快买套房结婚，去年9月中旬，他委托当地一家房产中介寻找房源，看过几套房子后，9月下旬，他选定了一套位于徐州市新城区的一套125平米，房龄刚过5年的二手毛坯房。看房3次后，在中介的催促下，他在10月4号和房主代理人、以及中介签订了《房地产买卖合同》，并交纳了1万元定金和6千元中介费。
  
  
  
  三方约定，在2015年11月5号办理过户手续。签完合同后，趁着国庆假期有空，购房人又带着一位做家装的朋友去看房，想让对方早些拿出装修设计方案。这位朋友仔细看过每间房后，说出的第一句话，出乎王先生意料，也顿时让他因买到婚房而变得愉悦的心情瞬间跌落谷底。
  
  
  
  
  王先生：
  
  他就说，这个房屋裂纹挺多的，你肯定没有仔细看吧，然后我们又仔细一看，每个房间，几乎没面墙都有裂纹，而且**长的一个横的裂纹，大概有3米多吧。墙角上面有涂抹的痕迹，另外墙角上面，还有裂纹。
  
  
  
  王先生说，他当时有种被欺骗的感觉，在这之后，他向中介和房主提出，想要解除合同拿回定金。房主则认为王先生有些小题大做，并说不继续履行合同就等于违约，不退还定金。
  
  
  
  房主：
  
  
  现在这个房子摆在这个地方是这个情况，像你说的，有二十多处裂纹。如果说你觉得咱这个墙有质量问题，你就可以去举证。这个房子开发商怎么交的，我就怎么交给中介的，有颜色深的那是开发商补的，不是我补的。
  
  
  
  一个毛坯的房子，所有东西都是在摆着，你签了合同你说跟我有什么关系？
  
  
  
  你认为它很危险，不签了就完了呗。押金我不会退给你，到了明天以后，我房子继续往外发，这期间属于你们违约。等你们已经等了一个月了，你还让我怎么说。你现在证明，你找个有权威机构你来给我证明，这个东西他是有问题，那我就认。
  
  
  
  
  
  嘉宾点评
  
  
  
  
  
  北京中闻律师事务所律师
  
  李斌
  
  
  
  
  
  合同一经签订，就应当受到保护，对双方均有法律约束力，应当履行。现在买方提出来，由于墙面有裂缝，有质量瑕疵，所以我不买了，其实这是一个解除合同的意思表示。卖方说你不买了，那定金我不退你，因为你违约了，所以我继续去卖。实际上双方对之前已经达成的买卖合同，可以理解为解除了，不再履行了，因此卖方继续出售。
  
  
  
  但问题就在于这种解除是一种什么样的解除，比如说买方认为我的解除权是因为你违约了，你的质量出现了重大瑕疵，但实际上这点是要由买方来证明的。比如说5年前开发商向买方交售商品房的时候，他必须得有分户验收的质量合格证明。五年之后是否存在质量瑕疵，这个不应该由卖方证明我的房没瑕疵。如果说合同签订了，买方认为质量不好我不愿意买了，你必须委托相关的鉴定机构做一个房屋质量检测，如果确实有主体结构不合格或者严重影响居住使用的严重质量瑕疵，买方才可以解除，否则不能解除合同的，意味着有裂缝你也得买，也得交钱，也得过户。
  
  
  
  不过，如果这个裂缝需要修复，而且一般的墙面处理装修达不到修复效果，可能要从价款里面减价，或者让卖方承担瑕疵担保责任。我个人分析，从目前的情况来看，没有证据证明买方有权利解除合同，并且要求卖方赔偿。如果这个前提成立的话，那就是因为你的原因不履行合同了，那定金罚则的基本要求就是交付一方不能够再要回定金了，你以丧失定金为代价不来买这房子了，只能这么来理解。从法律上说，我们叫法律要件的分类说，就是这个合同有效成立之后，如果一方想变更合同或者解除合同，就必须对这个变更和解除的主张提供证据加以证明。在这个案件之中，买方要解除的事由是房屋质量不合格，这个不合格必须达到一定的严重程度，以至于我的合同目的不能实现，我没法正常居住使用，这个责任是一定要买方来承担的，所以买方必须举证。
  
  
  
  
  
  经济之声：买卖二手房有哪些中介常用的套路需要避免？
  
  
  
  首先，作为一个买房人应当有一个学习的权利义务，你要多了解市场行情，信息相对对称之后，就不太会陷入到非常明显的陷阱之中去。
  
  
  
  第二个问题是中介在带您看房的时候，往往会让看房人来签一个看房确认单，他会说这是我今天跑出来之后为你这单服务了，你给我签字确认一下，将来我回店里之后，店长会明白我是出来工作的，而不是去办私事的。实际上你要签任何字的时候都要看清楚，这上面写的内容是否对自己有利。比如通常都会在看房确认单上有这样的条款，如果你看这个房之后，**后没有通过我这个中介公司，通过别人或者直接与卖方达成交易，那你要承担什么样的违约责任，也就是中介行业里面常说的跳单。 2019-09-05 06:52:17