房贷杠杆是什么?杠杆机制是什么意思,还有杠杆贷款

• 141****5265 一般说借助资金买房，比如贷款。**30%，那么你有30万，就可以贷款70万。可以买个100万房子等**。假如啊，1年或者10年，房价翻番，那么你赚100万，去掉利息、手续费，按10万算，你赚90万，而你的本金才30万。
  
  如果你当初只是用30万买房，房价翻番，你也就是赚30万，去掉手续费，赚二十多万。
  
  2019年5月，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。
  
  杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。 2019-08-28 06:54:05
• 135****4650 互金投资手记前几天分享了自己的2017年理财规划后，有朋友问我，如果能够全款买房，到底是选择全款还是选择按揭呢？手记的答案是，必须选择按揭。因为这也是在充分利用杠杆，合理负债，从而实现资产的保值**。
  
  这样操作到底有多拿的收益呢？下面，手机举个栗子给大家进行说明。
  
  举个例子
  
  假如老王有存款100万，先要买一套总价为100万的房子，**只需30%，银行贷款利率4.9%。那么老王选择全款和按揭有什么区别呢？
  
  选择全款购房
  
  如果老王选择全款购房，那么这100万就没有了，当然后期的生活压力会小点。
  
  选择按揭购房
  
  如果老王选择按揭，贷款65万，期限20年，剩余的资金用作投资。那么情况如何呢？
  
  20年按揭的利息为37万。
  
  如果老王同时把剩下的65万拿来投资，每年投资收益率为5%，投资期限也为20年，每年复利一次，那么到期的利息为：107.5万。
  
  也就说老王除了偿还贷款产生的37万利息，实际上还利用剩下的钱多赚了70万。当然前提是老王每个月要从以后工资收入中还房贷。
  
  即使不采用复利策略，使用一次性存20年，年利率为5%，到期的收益也有65万，照样不会亏。
  
  如果考虑货币贬值呢？ 2019-08-28 06:54:01
• 132****4326 一些投资具有的以少量资金就可以进行较大价值额的投资特点（如现货、期货、期权），被形象的成为：杠杆机制。杠杆机制使期货交易具有高收益高风险的特点。
  　　杠杆贷款是指一些私募公司通过向银行、基金公司等金融机构贷款，以大额举债的方式去收购一些成熟行业中具有稳定资金流的公司。 2019-08-28 06:53:56
• 132****0054 壹
  
  
  
  虽然昨天是周末，但想必金融圈、地产圈、媒体圈的朋友们都忙着加班开会。
  
  傍晚17：18，央行扔了个重磅新闻：贷款利率定价彻底变化，以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例，现在变为“以**近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。
  
  
  
  
  
  很多老百姓应该都对LPR很陌生，甚至是第一次听。
  
  
  什么是LPR?
  
  
  贷款市场报价利率(Loan Prime Rate，简称LPR)，LPR的定价机制是公开市场操作利率加点的方式，用大白话说就是：由工农建中四大行带头大哥，和底下的银行小弟，一共18家商业银行坐在一起，商量出来的一个利率。
  
  
  这个利率不恒定，会因为银行额度松紧而变。
  
  
  （18家LPR报价行分别为：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行。）
  
  
  新政一出来，大家都是一阵懵，这时**积极站出来充当人生导师的想必就是中介了，朋友圈发得可溜了，中心思想只有一个，赶紧买房。
  
  
  不管出什么新闻，中介都可以解读为房地产的重磅突发大利好消息。
  
  毕竟730政治大会后，市场平静了很多，好久没有出热点新闻了。
  
  回归主题，央行的文件有点晦涩难懂，但核心观点主要是以下四个：
  
  
  贷款利率定价彻底变化，以前是浮或者下调一定比例，现在变为“以**近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。
  
  
  
  首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。
  
  
  照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%（约为4.85%上浮12%），与现有房贷实际**低利率水平基本相当。
  
  
  
  在这个大原则基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。
  
  
  
  一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，**短可“一年一调整”。
  
  
  
  新政策于2019年10月8日起实施;之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。
  
  
  简而言之，一句话：
  
  10月8日起，新发放房贷以**近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
  
  
  你可以理解为：LPR相当于过去的基准利率，加点相当于过去的利率上浮或折扣。
  
  
  贰
  
  
  
  新政的实施，其实是把利率交给市场、交给地方，毕竟以前实行的央行基本利率4.9%的基础上下浮动的计算方法，是非常不合理的。
  
  
  毕竟北京一套房子和鹤岗一套房子，总价不一样、**不一样、月供不一样。
  
  
  北京的金融环境和鹤岗的金融环境更是天差地别，北京的房价冷热和鹤岗的房价冷热更是差异巨大，那北京和鹤岗都实现在4.9%基础上下浮动，肯定是有很大问题的。
  
  
  而新政实施之后，北京和鹤岗以后都可以根据本城市的实际情况来调控房贷利率，可以更灵活多变，更符合实际。
  
  
  例如鹤岗惨淡的行情，地方政府和地方银行就可以商议，实行LPR不上浮，吸引当地居民买房，给予更加优惠的房贷条件。
  
  
  关于LPR，央行行长在答记者问时也说了：新政颁布后，房贷利率在一段时间内不会下降，保持稳定。
  
  
  新政颁布之后，对于额度宽松的一二线城市，和金融发达的小城市，基本是没有影响的。房贷利率和月供都不会有太大变化。
  
  
  如小城市珠海的金融是很发达的，70岁以下的老人都可以使用接力贷的方式，激活房票和杠杆。
  
  
  一个房贷利率计算方式的变化，显然是对市场没有什么影响的。
  
  
  但是对一些房贷利率虚高不下的三四线城市可能会有影响，例如首套房贷利率都要上浮30%的城市，可见这个城市的金融有多不发达，额度有多紧张。
  
  
  新政实施之后，小城市会比较纠结，调整弹性非常低。
  
  
  当然，如果城市房价本身就低，那么房贷利率调整，月供也不会有太大变化。
  
  
  LPR,可以在宏观面上去调节各城市的房价稳定，也可以在微观层面给购房者更科学合理的房贷，走向市场化。 2019-08-28 06:53:51
• 134****5555 **近市场讨论**多的话题之一就是“新周期”。我们的看法是，老周期远没有结束，未来的增长动力在于周期升级。本文讲的是去杠杆问题，正所谓“负重难行”，在如此沉重的债务压力下谈去杠杆，不是真傻，就是装傻。
  
  《一瓣》大多以思想性的文章为主，笔者偶尔会精挑细选一些原创的时评文章与大家分享。这篇文章较为系统地梳理了我国的杠杆总量与结构问题，并结合近几年的政策动态，勾勒出了去杠杆政策的“思维导图”，欢迎大家批评指正。
  
  正文
  
  
  
  
  一、引言
  
  
  
  美国金融危机宣告了以“低通胀，高增长”为特征的“大稳健”时期的结束，居民部门在危机前积累的巨额债务进入到了清算阶段，投资银行和商业银行部门作为杠杆累积的核心节点也不得不为自己的野心和轻率买单。危机以来，全球政经格局大调整，美国自特朗普上台以后，在贸易上开始战略性收缩，欧洲则身处黑天鹅湖的中央，欧债危机让欧元备受质疑甚至一度处于崩溃的边缘，英国脱欧也引发外界对欧盟未来的各种猜测。除此之外，地区冲突愈演愈烈，大国关系挑战重重，资本市场亦是风起云涌。身处全球化浪潮浪尖上的中国虽然未爆发系统性危机，但面临如此严峻的负外部冲击，独善其身实在是一种美好的愿望。
  
  
  
  为此，政府主导的应对冲击的逆周期需求管理措施依次铺开。以四万亿财政刺激计划为开端，海量的货币与信贷投放使得金融与实体经济的债务逐渐累积，杠杆不断抬高，银行不良资产比率上升。同时，随着实体投资预期回报率持续下滑，资金脱实向虚并在金融市场空转，影子银行急剧膨胀，资金链条拉长，资产价格快速拉升，系统性风险逐渐暴露，酿成2013年6月的钱荒。至此，防范金融系统性风险开始引起更广泛的关注，2013年中央经济工作会议就提出了“着力防控债务风险”的任务。但是2013年之后债务杠杆无论是在总量上还是结构上的矛盾都更加突出，2015年中央经济工作会议提出供给侧结构性改革任务，并将“去杠杆”作为明确的任务提出。
  
  
  
  至今为止，去产能和去库存成效显著，但去杠杆仍然任重道远。2017年7月14日和15日全国第五次金融工作会议上再次强调金融的初心是要服务实体经济，防范系统性风险是底线，金融安全是国家安全的重要组成部分。可见未来一段时间，在宏观上稳住的前提下，去杠杆仍然是金融与经济工作的重点。
  
  
  
  针对如何去杠杆，学界和业界都广泛讨论，经济史上来看也算是老生常谈的问题了。对中国来说，国际可借鉴的经验相对较少，危机前的主动去杠杆和危机后被动去杠杆有所差别，而且中国杠杆的结构性特征决定了政策层面必须有所作为，在金融周期的“锁模效应”下，若依靠市场去杠杆，杠杆可能会越来越高，**终可能要重蹈他国覆辙。
  
  
  
  二、杠杆现状：总量与结构
  
  
  
  整体而言，自金融危机以来，我国实体部门债务存量不断累积，根据国家资产负债表研究中心的数据，至2017年一季度实体经济部门（政府、非金融企业和居民）的杠杆率（债务/GDP）上升到了237.6%，相比2016年底提高了3.3个百分点。金融去杠杆初见成效，从2016年底的72.4%下降到2017年一季度的71.2%，银行业金融机构的杠杆率也从78.1%下降到77.3%。如果是按照麦肯锡或者是国际清算银行（BIS）的数据来看，我国整体的杠杆率会高一些。例如按照BIS的统计，2015年底中国非金融企业部门的杠杆率为254.8%，比同期的中国社科院国家资产负债表研究中心的数据高25.8个百分点左右。
  
  
  
  从全球比较的角度看，全球43个主要经济体债务占GDP比重平均为235.3%，其中发达经济体268.2%，新兴经济体179.3%，均高于危机前的水平。可见，我国整体杠杆率只是略微低于发达国家，但显著高于新兴经济体。但是，宏观层面的分析并不能提供太多信息，结构才是矛盾的主要方面。
  
  
  
  数据显示，自2015年去杠杆任务提出以来，杠杆的结构出现了一些引人关注的新特征：
  
  
  
  对于政府部门，整体而言，杠杆从2015年开始出现了下降，按不同口径计算的2016年底的杠杆率平均为45%。政府部门内部，中央政府债务余额逐年上涨，地方政府从2015年开始缓慢下降，杠杆率约降到了30%左右。可以说“地方移中央”还是取得了一定成效的，但是如果结合企业部门和居民部门一起看，实际上还是有些令人担忧的地方。
  
  
  
  其中一个值得关注的地方就是居民部门，这一点大家都能感觉到。按照我们过去的想法，由于非金融企业部门的杠杆率较高，可“转移”到居民部门，但目前来看画面有些不太一样，居民杠杆是增加了，但是非金融企业的杠杆不降反升。居民加杠杆的方式就是按揭买房，2015年到2016年房子又涨了一波，主要原因还是各地出台了一些信贷宽松方面的政策，以及房价上涨与信贷之间本来就存在正反馈的机制。原本有去库存方面的考虑，只是库存去了，房地产价格的上涨有些难以把控，故去年国庆节期间各地纷纷出台所谓史上**严厉的房地产调控政策，这才把一线城市的房价降了降温，但是二三四线城市随即快速补涨。从数据上看，居民部门的债务余额逐年上涨，2016年底达到了37万亿元，杠杆率约为46%，其中房贷占到了75%，2017年上半年还在继续上涨。虽然从跨国比较来看，曾有研究指出居民部门的杠杆率红线在85%的位置，但是对于储蓄倾向较高的中国居民来说，相对比较保守的中国人能否有这么高的负债承受能力是值得怀疑的。
  
  
  
  再来看非金融企业部门，这一直是去杠杆的攻坚战，至少从目前来说，还没看到显著的效果，债务余额还在不断上升，杠杆率也只是上升的慢了一些。从非金融企业内部来看，民企去杠杆是成功的，很多资不抵债的企业直接宣布破产，债务也就清算了。症结出现在国企部门，主要是与房地产相关的产业部门。一方面债务还在累积，另一方面经营绩效还是上不去，但又不能破产，故出现了一批“僵尸企业”，只能靠不断输入流动性才能生存。金融工作会议中明确提到了“僵尸企业”的问题，可见打破国企刚兑问题也提上日程了。分析非金融企业部门的债务结构，主要还是来自于银行的贷款，占融资总额的七成以上，其次才是企业债权，信贷加企业债加在一起超过了八成。 2019-08-28 06:53:46