房贷杠杆是什么?房贷杠杆率什么意思

• 148****3783 杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。
  假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以**30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。
  加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。 2019-08-14 21:38:10
• 153****0888 属于杠杆
  房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。 2019-08-14 21:38:07
• 144****6566 杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力。杠杆率的倒数为杠杆倍数，一般来说，投行的杠杆倍数比较高，美林银行的杠杆倍数在2007年是28倍，摩根士丹利的杠杆倍数在2007年为33倍。
  财务杠杆概念：无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。
  当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。
  这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。
  财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
  财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。
  在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。
  简单的讲就是把你的资金放大，这样的话 你的资金成本就很小，同时你的风险和收益就放大了，因为盈亏的百分比不是依据原来的资金，而是根据放大后的资金来衡量的。
  巴塞尔银行管理委员会在汲取2008年金融危机的经验教训，完善新资本协议时，提出杠杆率作为监管指标，设置下限为3%。 2019-08-14 21:38:05
• 148****4607
  中国基金报微信：chinafundnews
  
  
  
  【导读】政府、企业在降杠杆，居民在加杠杆。有一种站一排，教练说，敢死队你们谁上？想上的往前走一步。政府和企业立即往后退了一步。
  
  
  
  中国基金报 李树超
  
  
  
  一
  
  
  
  整个圈子的人都在讨论昨天央行公布的七月金融数据。
  
  
  
  
  7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元（房贷）；而非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。
  
  
  如果看不懂什么意思，下面这张图更加直观。
  
  
  
  
  
  
  
  7月房贷占信贷的比重已突破100%！新增贷款全是房贷。房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金。
  
  
  
  就是说住房按揭贷款是新增贷款的唯一主力，其他贷款都是负增长。
  
  
  
  企业在减少投资，在去杠杆，寒意凉凉。
  家庭在增加投资，在加杠杆，热血沸腾。
  
  
  
  事情的底细差不多是这样了
  
  
  
  第一，企业不看好未来，不维持生产，不扩大生产，停产，缩产。同时也不看好资产，用脚投票，拒绝购买，宁可持有现金也不花。同时企业的营收，和现金流也恶化。
  
  
  
  第二，在企业等退缩同时。居民购房撑起了一片天。
  
  
  
  基金君看到微博一则评论很有意思。
  
  
  
  7月M2 149.16万亿人民币，6月M2 149.05万亿人民币，也就是说7月全国的货币总量M2环比只增加了1100亿人民币，而扛鼎老乡就“印”了接近5000亿人民币的钞。。。太伟大了，现在印钞就靠老乡了，没老乡疯狂加杠杆“印钞”的话，7月M2已经环比大幅负增长了。。。有意思的是老乡总说国家超发货币，所以才买房，殊不知现在他们就是中国**大的“印钞机”，撑着整个信贷泡沫。。。哎，老乡吃了不懂现代货币运行原理的亏。
  
  
  
  二、
  
  
  
  房地产泡沫舆论战。
  
  
  
  针对房地产泡沫，针对货币政策观点，舆论争夺战很激烈。
  
  
  
  中金公司梁红认为，中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，我们不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。
  
  
  
  著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲却指出，这一轮的房价暴涨不能简单归结于货币超发。如果说买房的钱多数来自贷款，可以说是超发，但如果买房的**有收入基础，那就值得分析。樊纲指出，在一二线城市暴涨的同时，另一些城市同样面临着去库存的问题，所以房地产市场的暴涨需要综合很多因素去分析，并不能简单归结于货币超发。
  
  
  
  中国银行业协会首席经济学家巴曙松对中国居民当前过高的杠杆率表达了担忧，巴曙松认为：中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。
  
  
  
  海通证券首席经济学家李迅雷认为，人口老龄化和流动人口负增长，表明房地产泡沫迟早要破，只要存在市场，且作为一个相对自由的市场，价格波动就难以人为控制。尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候，场内和场外融资也是异常火 2019-08-14 21:37:59
• 147****9704
  
  胡文
  
  
  
  住房**为何降低？央行行长周小川昨天在G20财长和央行行长会议的记者会上为**近楼市的相关政策作了解答。
  
  
  
  记者会**后一个问题是：**近下调了购房**比例，一月信贷新增也很大，很多人认为是在加杠杆。经济下行压力之下，如何看待去杠杆和加杠杆的平衡？
  
  
  
  周小川表示，首先，这个逻辑是对的。后面还有几个考虑：
  
  
  
  　　第一，20年以来，从没有自己住房，后来开始有自己的住房，起步是很晚的，现在很多人还没有自己的房子。本来住房贷款应该是大力发展的阶段。农民进城，现在也需要租房或买房。这个快速发展是不是风险很大？个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。很多国家住房贷款占总贷款40%、50%，中国是10%+，银行也觉得这是相对比较安全的产品，所以具有发展的机会。房地产市场有时候冷，有时候热，需要逆周期调节。过去定30%，现在适度下调，审慎度还是够的，坏账率明显小于企业。给开发商的贷款，还是银行比较偏爱。
  
  
  
  　　再有，在宏观和微观审慎的监管框架下，我们将更加加强对银行整体健康程度的考核，让银行有更大的自主权，对客户有自己的灵动性，以决定条件和价格等。监管部门同时对银行进行监管。银行总体的质量，由监管部门更加综合平衡监管，这是更具有灵活性和有效的监管体系。
  
  
  
  　　过去，因为市场波动，可能就由央行和监管部门直接规定的事多。缺点就是灵活性不够，各个省情况，大中小城市不一样，银行要是没有一点灵活性，都是北京定的，也有缺点。现在转向对金融机构的整体审慎性监管，同时，商业银行和其他金融机构在具体业务的灵活度有一定裁量权。总体来讲，不会影响整个的风险可控的程度。
  
  
  
  回到宏观来说，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高问题。比较关注地方政府的问题。从总量上讲，不是家庭部门的问题。
  
  
  
  周小川这一段回答相当直接，也相当重要。其主要观点就是，对中国家庭住房加杠杆的逻辑是成立的。这种表态可以说前所未有。要搞清这一表态，还要关注在这次会议上，中国人民银行在货币政策方面对媒体发布的通稿。通稿称——
  
  
  
  在宏观政策方面，中国将继续实施灵活适度的稳健货币政策，确保信贷合理增长，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长。鉴于对中国和全球经济当前形势的看法，人民银行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察、适时动态调整。对于可能的经济下行风险，目前中国仍有一定的货币政策空间和多种货币政策工具。中国正在完善货币政策框架，逐步从数量型调控为主转向价格型调控为主。同时，积极的财政政策会加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率。中国政府还将着力加强结构性改革，尤其是供给侧结构性改革，更好地平衡经济增长、结构调整和风险防范三者间的关系，实现经济持续平稳发展。
  
  
  
  请注意文中“货币政策是处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察、适时动态调整”的表述，这与之前“稳健的货币政策”明显不同。而后面的“还要不断观察、适时动态调整”意味着，“偏宽松”的货币政策亦有可能。与此相适应的是，积极的财政政策会加大力度，阶段性地提高财政赤字率。在这一背景下，再来理解周小川的话就比较容易。
  
  
  
  周小川的话包含以下三层意思。
  
  
  
  一、个人住房贷款的杠杆率并不高，具有加杠杆的空间。
  
  
  
  周小川的观点，其实有着相当的现实基础，包括中国高达50%的储蓄率。2月22日，在“文过是非”发表《陈劲松解密深圳房价暴涨之谜：深圳供给侧出了问题！》一文中，陈劲松就提出，中国家庭具备为房贷加杠杆的空间。他引用的数据是，2014年中国家庭房贷余额仅占GDP的17%，远低于美欧国家。
  
  
  
  以北上深为例，北京、上海和深圳的二手房市场规模已远超一手住房。2015年，北京二手房成交量19万套，成交面积1740万平方米，是一手房成交面积1098万平方米的1．6倍，总金额3983亿元，同比分别上涨80%、83%和100%；上海的二手房成交更是高达36万套，成交面积3046万平方米，是一手房成交面积1497万平方米的两倍多，总金额7678亿元，同比分别增长105%、113%和152%；深圳的二手房成交面积达到1064万平方米，是一手房成交面积的740万平方米的1．4倍。这意味着什么呢？仅以北上深来说。假如作为存量的二手房成交资金的一半流入新房市场，这本身就为新房提供了相当可观的加杠杆空间。
  
  
  
  二、对于银行的监管，将转向更为综合的平衡监管，给予银行一定的灵活度和裁量权。这意味着，对于楼市的信贷政策还有宽松的空间。 2019-08-14 21:37:55