建筑占地面积如何计算?容积率应该怎么算出来？建筑面积/占地面积？

• 157****7395 问题提得好！
  在计算建筑密度时会遇到类似问题，所谓“基底面积”是否按地下室轮廓算呢？在《民用建筑设计通则》和《城市居住区规划设计规范》等规范的条文说明中并没有详细的说明。
  实际操作中，本人都是以首层的建筑“外轮廓”面积为基准，兼顾上层出挑情况来确定建筑占地面积的。之所以不说首层建筑面积，是因为有些架空部分、外伸雨蓬等部位在计算建筑面积时只计算50%甚至不算，但占地却是100%。
  同样，容积率计算时是否计算地下建筑面积在内，各规范中都没有明确规定。实际操作中，大多城市仅计算地上建筑面积，但依然有个别城市是计算包括地下面积在内的“总”建筑面积（本人未遇到过，但听说过）。
  设计中，有些问题是约定俗成的，并非都有明确的条文，有条文也会有不同理解，还是要以实践经验为准。以上回答已倾尽所知，谨供参考。 2019-08-21 21:20:46
• 142****5138 占地面积就指占用土地的面积，而建筑面积还要加上占用空间的面积,建筑面积一般都大于占地面积，这样说吧，一栋楼的占地面积只是指一层楼所占的面积 有些也算上绿化面积，而建筑面积包括可以用的所有面积 ，1楼到顶楼 还包括楼道等 ，在买房的时候算的建筑面积 中，高度1.2米以下的不算面积，1.8米以下的算半面积 ，阳台算半面积。
  用地面积，就是地块的面积，一般用公顷标识。
  建筑占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。
  建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。这个概念比较复杂，不同地区还有不同规定。
  至于说 户型建筑面积，是指住宅一户的套内面积/得房率得到的数值。即套内面积+公摊面积。 2019-08-21 21:20:43
• 133****1618 容积率是建筑面积/占地面积，你这个的容积率是有点超高了，应该是办公楼吧。看你当地的控规怎么样了，办公楼的相对容积率控制会低一点。如果是居民楼，基本不可能出现这样的容积率，这么高的容积率就算是办公楼，地下车库及人防等也是不符合要求的，又是一个中国特色的特办典型了。 2019-08-21 21:20:39
• 132****0529
  随着人们生活水平提高，人们对居住品质的要求也越来越高。对于购房者而言，户型、地段、配套、交通、价格等都是影响购房的重要因素。城市很大，想要住得舒服、住得开心，还不能小觑一个叫“容积率”的东东。
  
  
  
  我们常常会在售楼部听到销售员推销：“我们这个楼盘的环境很好，绿化多，‘容积率’很低，住起来很舒适。”绿化多环境舒适好理解，那么，容积率是什么？为什么说容积率低就是住起来舒适？
  
  
  
  
  
  
  一、什么是容积率？
  
  
  
  
  容积率，就是是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
  
  　　
  
  
  二、容积率如何计算？
  
  
  　　
  
  容积率=地上建筑面积/规划用地面积；不同功能性质的建筑项目，有相应不同高度的容积率折算率，工业建筑层高超过8米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。
  
  　　
  
  举个例子：一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子（即建筑面积为8万平方米），那么，这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子，容积率就是1.5。
  
  
  
  
  三、容积率大好还是小好？
  
  
  　　
  
  规划允许范围内，容积率越小，住户的舒适度会越高。
  
  　　
  
  解读：容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高。
  
  　　
  
  
  四、容积率由谁决定？有无上限？
  
  
  　　
  
  小区容积率均有上限，在土地出让时均有硬性指标的规定。
  
  　　
  
  解读：换句话说，一个小区容积率是多少，在土地出让的时候就规定好了的，根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
  
  　　
  
  补充：《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发[2014]74号）指出，建筑容量应兼顾社区、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，且满足交通、安全、人防、环卫等相关配套要求。新建、扩建、改建的居住用地建设项目，建筑容量的参考值为：一般区域，基准容积率区间为1.0-2.5，建筑密度≤35%；历史文化街区及历史风貌区，基准容积率要求≤1.2；城市滨水基准容积区间为1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建设区，基准容积率区间≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。
  
  　　
  
  
  五、地上建筑是否都计入容积率？
  
  
  　　
  
  地上建筑面积一般不等于计容建筑面积，如架空层、住户阳台、设备平台等都有相应的计容规则要求，具体可查询《宁波市建筑工程容积率计算规定》。
  
  　　
  
  举个例子：
  
  1．建设项目的配套停车库设置在地上二层（含二层）以下的，不计入容积率；
  
  2．物业用房计入容积率；
  
  3．社区办公用房计入容积率。　　
  
  　　
  
  补充：小区公共用房的权属归谁？~~~~~~
  
  
  
  总体上来说，小区公共用房一般可分为两类：一类是物业用房，一类是社区用房。
  
  
  
  物业用房指的是房地产开发建设中按照有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。根据《物业管理条例》第３８条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
  
  
  
  但第二类的社区用房就比较复杂了。不少社区用房虽然位于小区的建筑红线之内，但它们是国有资产，不属业主所有。 2019-08-21 21:20:35