房地产 无产权的车位如何作为公共配套设施?住宅小区出售地下车位，说是可以分期，办理不动产.

• 133****3061 判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
  
  地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。
  
  因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。
  
  如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。
  
  2019-07-25 06:08:50
• 158****5902 总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。
  常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。
  人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
  那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
  观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
  观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。 2019-07-25 06:08:44
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  房地产开发企业建设住宅商品房时，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。
  
  事实上，房地产开发企业一般都会选择修建人防工程——地下人防车位。那么，地下人防车位究竟该缴哪种税，也是房地产企业普遍关心的问题。一些专家也从交易实质、适用法律法规等对此进行了深入分析，下面，就让我们一起来看看专家们是怎么分析的。
  
  
  
  税收争议由来已久
  
  
  目前，房地产企业开发的地下车位共有两大类——有产权车位和无产权车位。无产权车位具体又分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。房地产企业销售有产权车位的涉税处理较为明确。实务中，争议较大的为人防车位的涉税处理。
  
  
  
  实务中，房地产企业只拥有人防车位的使用权，为了顺利将地下车位“卖”出去，房地产企业多采取变通的办法：与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年）。对此，有专家认为，人防车位属于国家所有，房地产企业不拥有所有权，无权转让人防车位。房地产企业与业主签订的合同，为租赁合同，应缴纳房产税。还有专家认为，房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但是租约和租金与其销售有产权车位几乎无异，实质上为销售合同，应缴纳土地增值税。
  
  
  
  第1种说法：目前，这种争议已不仅限于法理探讨，而是体现在各地的执行口径中。比如，北京市发布的文件规定，出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。
  
  
  
  第2种说法：目前地下人防车位的土地增值税处理，按照收入、成本费用处理的不同，分为三种情况：
  
  
  
  以辽宁省为例，无产权车位的长租收入不作为土地增值税应税收入，相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除；
  
  以浙江省、天津市为例，长租收入作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除；
  
  以江苏省、广东省广州市为例，对于无偿移交政府的人防车位，收入不作为土增税应税销售收入，但成本作为公共配套设施成本分摊到其他可售产品扣除。
  
  
  
  交易实质定性较难
  
  房地产企业长期租赁人防车位的交易实质，直接影响税务处理的方式。
  
  
  
  有关专家认为，在讨论人防车位税务处理时，应牢牢把握住人防车位产权归国家所有这一点。实践中，房地产企业多与业主签订租赁合同，房屋所有权并未发生转移。而建成转让后不能办理权属登记手续的人防车位，不属于土地增值税的征税范围。同时，房地产企业开发的人防车位，作为公共配套设施的一种，属于《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条范围，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。
  
  
  
  对于这种观点有人持反对意见。他认为，房地产企业向业主长期出租人防车位，名为出租、实为出售，应缴纳土地增值税。在他看来，房地产企业与业主签订的长期租赁合同，核心有三：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。显然，这种合同的本质就是出售人防工程车库的产权。“要准确地判定一个法律关系的性质，必须依据当事人的核心权利义务，不能仅看当事人使用的合同名称。”
  
  
  
  那么，开发商是否有权“出售”人防车位？有专家认为，《防空法》并没有明文规定人防车位的产权归国家所有，只是规定了国家拥有对人防工程车库的征用权。实践中，人防部门也不向房地产企业支付相应的建设成本。那么，人防车位的产权就应该归开发商所有。当然，房地产企业在办理人防工程车库产权登记时，须注明该车位属于人防工程，国家有依法调配使用的权利。基于此，房地产企业有权处置人防车位，其销售收入，应缴纳土地增值税。
  
  
  
  2019-07-25 06:08:40