拿不到产权证,所有权就不能转移,哪个肯来卖啊,通常只能通过物业租赁给业主,不过果真能卖出的话,开发商需要申报销售收入计算营业税和企业所得税、城建税等。
全部4个回答 >房地产公司出售无产权车位应如何缴税??小区地下车位需要缴税吗?
132****0799 | 2019-06-14 09:59:01-
131****0478 一手车位的税费有契税和印花税,
二手车位涉及的税费有个税、增值税、土地增值税、印花税和契税。
二手车位买卖双方的税费如下:
买方:契税3%。
卖方:个税、增值税、土地增值税、印花税。
2019-06-14 09:59:24 -
133****6057 车位属于非住宅,过户时买方要缴纳契税3%,交易服务费5元每平米。
卖方按规定需要缴纳营业税及附加(差额的5.6%),个人所得税(差额的20%),土地增值税(差额的30%),印花税(全额的万分之五),交易服务费5元每平米。车位属于非住宅,过户时买方要缴纳契税3%,交易服务费5元每平米。
卖方按规定需要缴纳营业税及附加(差额的5.6%),个人所得税(差额的20%),土地增值税(差额的30%),印花税(全额的万分之五),交易服务费5元每平米。
办理车位过户注意事项:
1,车位买卖合同价格按照房主的购买发票价格写,房主买的多少,这次还写多少,不要多写,不要少写,房产局契税窗口一般都能通过,这样差额就为0,差额为0的情况下营业税及附加、个税、土地增值税也就不存在了。
只要再缴纳买方契税3%,交易服务费买卖双方5元每平米,卖方印花税万分之五。
2,办理车位送件时,买方必须提供与车位同一小区自己名下的产权证,因为车位按照规定只能卖给本小区业主。
3,办理车位出件时,一定要提供车位原值发票,这个发票若没有,需到开发商处去补开,不好到房产局档案馆调档。
4,有的车位是没有产权的,是70年使用权,这样的转让就不好过户,也不存在税费,卖方与买方签署车位转让协议并到物业更改联系方式,卖方将车位合同与发票转交买方就可。 2019-06-14 09:59:20 -
131****3835 由于车位的土地使用性质为综合用地或仓储戊类用地,所以车位要交的税费与商住两用房相同,需要缴纳契税、印花税、住宅专项维修资金。
对于房地产开发企业出售无产权的车位,从2011年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同,只不过这种租赁方式与土地使用年限相同,所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》国税函对这种情形明确为:“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”
报税总价=指导价*房屋面积,契税(买方):报税总价*3%;个税(卖方):报税总价 *1%;营业税(卖方):(现报税总价-原报税总价)*5.6%;印花税(买方):报税总价*0.1%;交易手续费(买卖双方各承担一半):报税总价*0.5%;转移登记费(买方):550元/户;土地增值税(卖方);业主可提供购买发票:差额征收 (现报税总价-原报税总价)*30%; 2019-06-14 09:59:15 -
145****2743
在住宅小区地下车库所有权问题上,发现大家主要在两个方面有问题:
一是对车位的客体认识。车位,尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体?
二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。
发生上述纠纷的根本原因是物业公司管理不当,影响了业主正常停放车辆的权利,而解决问题的关键则在于确定地下停车库的产权归属,从而才能厘清各主体之间相关的权利义务关系。
律师分析:
小区车位既然是建筑物区分所有权的范围,它就不是一般的单独所有权。因为《物权法》 71条明确规定:
建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权,专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权。
车位能不能进行买卖?
能,但是分情况。如果是有产权的车位,二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买;如果是只有使用权的车位,二手房购房者可以在办理物业交割的时候,进行车位租赁或转交,如果运气好,赶上卖家的车位使用合同到期,你可以直接办理更名。
2019-06-14 09:59:11 -
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房地产企业开发的地下车库,产权归属有哪几种形式?不同产权归属形式下,地下车库土地增值税应如何处理?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)明确规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、**、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。
建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
目前,我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。房地产企业开发的地下车库,其产权归属主要有三种形式:
第一种形式,产权归属开发商。地下车库单独计价,不用作为公建分摊成本,开发商有权对业主出售地下车库,开发商与业主签订的车位使用权转让合同,合法有效,应得到法律保护。
第二种形式,产权归属全体业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主,在这种情况下,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议,实务中所签订的协议也应归于无效。
第三种形式,地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,开发商也无权出售。一般说来,地下人防车位是不能办理产权证的,房地产公司不能销售人防车位的所有权,而只能采取转让人防车位永久使用权(下称“出租人防车位”)的方式取得收入。
地下车库的土地增值税处理,是房地产开发公司涉税处理的难点,下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。
第一,房地产企业自建自用地下车库
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。房地产企业自建自用地下车库,不属于发生转让并取得收入的行为,不涉及土地增值税。 2019-06-14 09:59:07
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房地产企业销售地下人防无产权车位不属于土地增值税征收范围,不交土地增值税,也不能列入房产土地增值税扣除。
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一、 土地增值税转让无产权的地下车位取得的收入,应该与销售商品房一起进行土地增值税清算,其收入、成本并入对应的项目类型,计算土地增值税。政策依据如下:1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。说明:“以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”,这里的其他方式,应该是出售所有权以外的方式,包括转让永久使用权。2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号 “四、土地增值税的扣除项目”(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、**、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。说明:该文件明确说明了,停车场(库)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用,与有无产权没有关联。3、《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)“四、关于车库(车位、储藏室等)问题”(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。说明:江苏省的规定进一步明示不能办理产权的车库(车位、储藏室)按照187号文执行。二、营业税营改增前,销售地下车位(包括无产权)时,一般开具不动产销售发票,并按规定预缴营业税。政策依据如下:《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)“九、销售不动产[本条股权转让部分失效]”销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。(一)销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。(二)销售其他土地附着物销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。说明:转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,地下车位的使用年限与土地使用权的年限相当,购买者拥有其使用、处分的权益,可以转让、变卖,房地产开发企业不再保留其控制权。三、增值税营改增后,房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税,根据“《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号)”的规定,销售地下车位的使用权,应该缴纳增值税。《附件1附:销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。四、所得税根据企业会计准则和税法的相关规定,销售无产权地下车位的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。即使不考虑上述合同的性质,根据企业会计准则和税法的规定,上述合同规定的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。政策依据如下:1、《企业会计准则第14号-收入(2006)》(财会(2006)3号)第二条 规定:“收入,是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入,包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”地下车位使用权收入应为让渡资产使用权收入。该准则第十六条 规定:“让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。”销售地下车位使用权收入应为使用费收入。该准则第十八条 第二款 规定:“企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:(一)……(二)使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。”
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判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应满足以下条件之一:1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。
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对于房地产开发企业出售无产权的车位,从2011年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同,只不过这种租赁方式与土地使用年限相同,所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》国税函对这种情形明确为:“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”报税总价=指导价*房屋面积,契税(买方):报税总价*3%;个税(卖方):报税总价 *1%;营业税(卖方):(现报税总价-原报税总价)*5.6%;印花税(买方):报税总价*0.1%;交易手续费(买卖双方各承担一半):报税总价*0.5%;转移登记费(买方):550元/户;土地增值税(卖方);业主可提供购买发票:差额征收 (现报税总价-原报税总价)*30%;
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