谁比较了解容积率修正系数怎么算？

• 142****8358 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比.例如,在1万平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑总面积,其容积率为0.6.
  规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35.
  房屋价值不单是按每平方米建筑面积,价格差关键是容积率大小,如：容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋,每平方米价格要高出一倍左右. 2019-07-17 23:31:09
• 135****1447 公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：　　
  （一）特尔菲测定法：　　在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。　　
  此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；　　
  （二）样点地价法：　　通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
  　　此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为：　　p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。 2019-07-17 23:31:00
• 143****0647 一、容积率修正系数特性
  容积率是指在城市计划区的某一宗地内，房子的总修建面积与宗地上积的比值，分为实践容积率和计划容积率两种。通常所说的容积率是指计划容积率，即宗地内计划总修建面积与宗地上积的比值。容积率的高低反映了土地运用强度及其运用效益的不同，也反映了地价水平的差异。因而，容积率是城市区划办理中所选用的一项首要方针，也是从微观上影响地价**首要的要素。容积率具有如下特性：
  (一)容积率表达的是详细“宗地”内单位土地上积上的修建容量。宗地是地籍办理的根本单元，是地球表面一块有断定、有断定权属的土地，其面积不包含共用的路途、公共绿洲、大型市政及公共设备用地等。容积率只要在指“宗地”容积率的状况下，才干反映土地的详细运用强度，宗地间才具有可比性。
  (二)容积率(R)、修建密度(C)与层数(H)之间有必定联系。修建密度是指在详细“宗地”内修建物基底面积与宗地上积之比。当宗地内各房子的层数相同，且对单个房子来说各层修建面积持平时，三者之间可表明为：R=C。H，此种状况下，修建层数与容积率成正份额。
  二、容积率修正系数的地价法
  经过样点地价的核算剖析断定不相同容积率下样点地价与基准地价之间的份额系数，并以该份额系数适当批改归纳后，编制成容积率批改系数表。容积率批改按不相同区域、不相同用处各自进行，以乡镇计划规矩的区域容积率为规范核算容积率批改系数
  此种办法是以样点地价核算作为系数断定的依据，而且按不相同区域、不相同用处各自断定容积率批改系数，从办法论讲是对比合理的，但在土地销售刚刚开始发育，销售合价信息少且受非正常要素影响较大的状况下，通常城市并不具备满意的销售样点材料，无法收拾核算出与不相同容积率相对应的揭露销售报价。
  容积率批改系数的改善办法——复合系数法
  三、容积率修正系数的影响
  (一)容积率是影响地价的一个首要要素，容积率改动致使的地价改动起伏，受收益机制和销售供求联系的影响。
  (二)容积率对地价的影响遵从收益递加递减规矩，而且地价随容积率的影响改动起伏因不相同城市规模、不相同区域条件、不相同用地类型而异。
  (三)容积率批改系数表应按不相同城市规模、不相同区域条件、不相同用地类型各自调整，而且关系到销售供求方面对地价的影响 2019-07-17 23:30:48
• 146****1123 一、住宅用地容积率修正系数怎么算？
  容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。
  二、容积率的内涵
  容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。
  三、容积率具有如下特性：
  （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
  （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
  （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
  近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。
  对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。 2019-07-17 23:30:38
• 147****7790 修正系数计算公式如下：
  修正值=案例成交价 X 交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6
  其中：
  交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
  交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B
  待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%
  案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%
  剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限)) 2019-07-17 23:30:29