对于开发商维权怎样做**好?业主集体维权如何能取得胜利?

• 143****7903 一、业主维权之产生和觉醒
  **近二、三年来，业主维权的个案频频出现于报纸和网络，业主维权的呼声不断高涨。一时间，电视台上有业主维权访谈，广播台中有业主维权问答，北京民间向人大提出了维护业主权益的《关于物业管理法立法的议案》，深圳出现了维护业主权益的先进代表人物。因为业主维权，有些住宅小区也特别受到人们的关注，如深圳南天一花园成功地收回和清理了全部架空层，景洲大厦成功地自主选聘了物业管理公司，深圳长城一花园成功地提前改选了业主委员会，等等。当然，也出现了假借业主维权之名实为捞取私利的人物，如天泽花园原业委会主任。总之，业主维权成为了这几年来的一种社会现象，而且会一直存在下去。
  之所以会出现 业主维权现象 ，是因为社会经济发展的必然。上世纪80年代以前，我国城市居民没有私人财产，也没有业主，当然也就不会有什么 业主维权现象 。自从我国实行房屋私有化和承认私有财产之后，许多城市居民同时也就成为了 业主 。有了私有房屋和业主的存在，自然就有 侵犯业主权益 和 业主维权现象 的出现，这是社会发展的必然，也是社会发展的进步。"业主维权现象"是我国城市居民锻炼"公民意识"的开篇，对现代社会发展有着十分积极的意义。但是为什么 业主维权现象 这几年才开始引人注目呢？那是由于业主维权意识的迟后。业主的维权意识，需要有一个孕育和觉醒的过程。几年以前，许多业主并没有意识到自己已经有法律意义上的物权，更不知道自己在住宅区里还享有那么多共有的公共权益。只感到自己个体的孤立、弱小和无奈。几年以前，大多数的业主没有看过，更谈不上研究过《物业管理条例》等相关法律法规。几年以前，大多数住宅小区还没有成立真正民选的业主委员会。是国家《物业管理条例》的颁布，教育和催醒了业主们的维权意识，是一个一个的业主维权个案培育和锻炼了业主们的维权意识。业主的维权意识觉醒了，业主维权现象出现了，我们的业主群体和房地产开发商、物业管理企业、我们的政府、司法部门都做好了准备吗？
  二、业主权益即民众权益
  除了一些单位业主之外，业主也就是城市居民。确切地说，业主是拥有房屋产权的城市居民。经过二十多年的改革开放，业主已经是城市居民中的大多数。所以说，业主的利益，其实就是城市居民的利益，就是群众的利益，就是百姓的利益。关注和解决好业主维权的问题，是所有公权机构，包括政府部门和司法部门，履行"执政为民"宗旨和承诺的重要内容。那种对"业主维权"采取冷漠、推诿、甚至刁难的态度，那种视"业主维权"为"难有宁日"的思想，都是对"执政为民"宗旨的违背，是对社会公权和社会公理的亵渎，是对失去侵犯业主利益特权的留恋。
  公民的私有财产权是受到我国宪法和相关法律保护的公民基本权利。对大多数城市居民而言，其主要的私人财产就是作为居所的房屋。那是他们辛苦工作和克俭积攒半生乃至一生的财产。我国大多数城市居民的财产权其实就是房产权。因此，尊重和保护业主的房产权益，就是体现尊重和保护公民的私有财产权，就是体现尊重和保护宪法赋予的公民的基本权利。
  作为业主的城市居民，因为有了作为私有财产的房屋，也就享有住宅区内公共配套设施、设备和公共场所的共有权益。业主不仅拥有个人的私有财产，而且拥有共有物业形成的集体财产。这些共有物业包括电梯、配电机房和配电设备、发电机组、水泵、消防设施、管理用房、办公设备、共有商业用房、架空层、地下室、会所、停车场、共有使用权土地、绿化草木和绿化设施、围墙、安全监控设施、维修和管理用物料、专项维修基金、共有物业租金收入，等等。城市居民拥有集体财产，是改革开放和社会发展产生的现实。这种集体财产权，应该与农村村民的集体财产，以及城市中农转非居民的集体财产一样，受到宪法和相关法律的保护。业主（集体）维权在很大程度上是维护他们的集体财产权。因为这种集体财产权经常遭受到开发商、物业管理企业、个别大业主，甚至政府部门的严重侵害。这就是"业主维权现象"层出不穷的根本原因。
  三、业主维权的主要内容
  综观业主维权的众多个案，业主维权的主要诉求，不外乎如下几个方面。
  （1）与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，等等。
  （2）开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地，侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后，仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过，通过合同霸王条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物业权益，便成了业主维权的主要诉求。
  （3）关于物业管理企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物业管理企业侵占业主公共利益方面的问题。物业管理企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业管理企业是受开发商指派而进驻住宅区的，缺乏为业主服务的意识和责任，让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位，从业人员态度恶劣，甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来，维权监督不力的情况下，同开发商一样，物业管理企业为了利润**大化，也会侵犯业主的共同利益，包括多收费、乱收费、帐目不清、侵占业主共有专项资金、侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境，等等。
  （4）政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立，破坏居住环境的问题，业主一般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业管理企业侵占业主公共物业等问题，业主也会首先向国土规划部门、房屋住宅管理部门进行投诉，寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部门不能依法处理，甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误，也会造成对业主合法权益的侵害。比如，违规确权登记的问题，业主维权个案中就占有相当的比例。所以，主管部门的执法管理的不法、不力和不公，也是业主维权的主要内容。
  （5）业主委员会是否代表业主多数的意愿，是否执行业主大会的决议，是否侵犯业主的公共利益和民主权利，也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样，少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益，政府和企业机构会出现贪官污吏，业主委员会也会出现小贪和犯罪分子，更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧，或在业主中产生意见对立，影响业主的公共利益。一般说，只要没有外部因素的恶意介入，通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制，业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是，如同农村村民委员会一样，保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是"业主维权"的重要内容。 2019-07-09 21:49:45
• 145****8438 首先应当确定的是，开发商逾期交房肯定是构成违约的。既然构成违约，就应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，一般商品房买卖合同中会有约定。有约定的，当然从其约定，如果合同未对违约责任作出约定，则需要根据相关法律来确定违约责任。根据法律规定，开发商逾期交房，购房者可以要求其支付违约金，满足条件的还可以要求解除购房合同。关于违约金金额的确定，根据规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  而当开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人可以请求解除合同。
  购房者维权可以先与开发商进行沟通协商。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 2019-07-09 21:49:36
• 142****4710 第一审普通程序全过程问答
  一、起诉和受理
  （一）起诉应当具备什么条件？
  1、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
  2、有明确的被告；
  3、有具体的诉讼请求和事实、理由；
  4、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
  （二）当事人如何提交起诉状？起诉状包括什么内容？
  起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
  书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
  起诉状应当记明下列事项：
  1、当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
  2、诉讼请求和所根据的事实与理由；
  3、证据和证据来源，证人姓名和住所。
  （三）人民法院对下列起诉，如何处理？
  人民法院对符合规定的起诉，必须受理；对下列起诉，分别情形，予以处理：
  1、依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
  2、依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
  3、依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
  4、对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
  5、对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
  6、依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
  7、判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
  （四）人民法院的立案期是多久？
  人民法院收到起诉状或者口头起诉，经审查，认为符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；认为不符合起诉条件的，应当在七日内裁定不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。
  二、审理前的准备
  人民法院审理前应作什么准备？
  人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起十五日内提出答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。
  人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。合议庭组成人员确定后，应当在三内日告知当事人。
  必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。
  三、开庭审理
  （一）审理民事案件，应当公开进行吗？
  人民法院审民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
  离婚案件、涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
  （二）开庭审理前，人民法院应当如何进行？
  开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。
  开庭审理时，由审判长核对当事人，宣布案由，宣布审判人员、书记员名单，告知当事人有关的诉讼权利义务，询问当事人是否提出回避申请。
  （三）法庭调查的过程是什么？
  法庭调查按照下列顺序进行：
  （1）当事人陈述；
  （2）告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言；
  （3）出示书证、物证和视听资料；
  （4）宣读鉴定结论；
  （5）宣读勘验笔录。
  （四）当事人的法庭上的权利？
  当事人在法庭上可以提出新的证据。
  当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。
  当事人要求重新进行调查、鉴定或者勘验的，是否准许，由人民法院决定。
  （五）在什么情况下，可以合并审理？
  原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
  （六）法庭辩论的过程是什么？
  法庭辩论按照下列顺序进行：
  1、原告及其诉讼代理人发言；
  2、被告及其诉讼代理人答辩；
  3、第三人及其诉讼代理人发言或者答辩；
  4、互相辩论。
  法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方**后意见。
  （六）原告不到庭怎么办？
  原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
  （七）被告不到庭怎么办？
  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
  （八）宣判前，原告可以申请撤诉吗？
  宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
  （九）在什么情况下，可以延期开庭审理？
  有下列情形之一的，可以延期开庭审理：
  1、必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭的；
  2、当事人临时提出回避申请的；
  3、需要通知新的证人到庭，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的；
  4、其他应当延期的情形。
  （十）审判过程如何纪录？
  书记员应当将法庭审理的全部活动记入笔录，由审判人员和书记员签名。
  法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在五日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。 2019-07-09 21:49:31