对于开发商维权怎样做**好?业主集体维权怎么取得胜利?

• 132****8097 一、业主维权之产生和觉醒
  **近二、三年来，业主维权的个案频频出现于报纸和网络，业主维权的呼声不断高涨。一时间，电视台上有业主维权访谈，广播台中有业主维权问答，北京民间向人大提出了维护业主权益的《关于物业管理法立法的议案》，深圳出现了维护业主权益的先进代表人物。因为业主维权，有些住宅小区也特别受到人们的关注，如深圳南天一花园成功地收回和清理了全部架空层，景洲大厦成功地自主选聘了物业管理公司，深圳长城一花园成功地提前改选了业主委员会，等等。当然，也出现了假借业主维权之名实为捞取私利的人物，如天泽花园原业委会主任。总之，业主维权成为了这几年来的一种社会现象，而且会一直存在下去。
  之所以会出现 业主维权现象 ，是因为社会经济发展的必然。上世纪80年代以前，我国城市居民没有私人财产，也没有业主，当然也就不会有什么 业主维权现象 。自从我国实行房屋私有化和承认私有财产之后，许多城市居民同时也就成为了 业主 。有了私有房屋和业主的存在，自然就有 侵犯业主权益 和 业主维权现象 的出现，这是社会发展的必然，也是社会发展的进步。"业主维权现象"是我国城市居民锻炼"公民意识"的开篇，对现代社会发展有着十分积极的意义。但是为什么 业主维权现象 这几年才开始引人注目呢？那是由于业主维权意识的迟后。业主的维权意识，需要有一个孕育和觉醒的过程。几年以前，许多业主并没有意识到自己已经有法律意义上的物权，更不知道自己在住宅区里还享有那么多共有的公共权益。只感到自己个体的孤立、弱小和无奈。几年以前，大多数的业主没有看过，更谈不上研究过《物业管理条例》等相关法律法规。几年以前，大多数住宅小区还没有成立真正民选的业主委员会。是国家《物业管理条例》的颁布，教育和催醒了业主们的维权意识，是一个一个的业主维权个案培育和锻炼了业主们的维权意识。业主的维权意识觉醒了，业主维权现象出现了，我们的业主群体和房地产开发商、物业管理企业、我们的政府、司法部门都做好了准备吗？
  二、业主权益即民众权益
  除了一些单位业主之外，业主也就是城市居民。确切地说，业主是拥有房屋产权的城市居民。经过二十多年的改革开放，业主已经是城市居民中的大多数。所以说，业主的利益，其实就是城市居民的利益，就是群众的利益，就是百姓的利益。关注和解决好业主维权的问题，是所有公权机构，包括政府部门和司法部门，履行"执政为民"宗旨和承诺的重要内容。那种对"业主维权"采取冷漠、推诿、甚至刁难的态度，那种视"业主维权"为"难有宁日"的思想，都是对"执政为民"宗旨的违背，是对社会公权和社会公理的亵渎，是对失去侵犯业主利益特权的留恋。
  公民的私有财产权是受到我国宪法和相关法律保护的公民基本权利。对大多数城市居民而言，其主要的私人财产就是作为居所的房屋。那是他们辛苦工作和克俭积攒半生乃至一生的财产。我国大多数城市居民的财产权其实就是房产权。因此，尊重和保护业主的房产权益，就是体现尊重和保护公民的私有财产权，就是体现尊重和保护宪法赋予的公民的基本权利。
  作为业主的城市居民，因为有了作为私有财产的房屋，也就享有住宅区内公共配套设施、设备和公共场所的共有权益。业主不仅拥有个人的私有财产，而且拥有共有物业形成的集体财产。这些共有物业包括电梯、配电机房和配电设备、发电机组、水泵、消防设施、管理用房、办公设备、共有商业用房、架空层、地下室、会所、停车场、共有使用权土地、绿化草木和绿化设施、围墙、安全监控设施、维修和管理用物料、专项维修基金、共有物业租金收入，等等。城市居民拥有集体财产，是改革开放和社会发展产生的现实。这种集体财产权，应该与农村村民的集体财产，以及城市中农转非居民的集体财产一样，受到宪法和相关法律的保护。业主（集体）维权在很大程度上是维护他们的集体财产权。因为这种集体财产权经常遭受到开发商、物业管理企业、个别大业主，甚至政府部门的严重侵害。这就是"业主维权现象"层出不穷的根本原因。
  三、业主维权的主要内容
  综观业主维权的众多个案，业主维权的主要诉求，不外乎如下几个方面。
  （1）与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，等等。
  （2）开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地，侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后，仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过，通过合同霸王条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物业权益，便成了业主维权的主要诉求。
  （3）关于物业管理企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物业管理企业侵占业主公共利益方面的问题。物业管理企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业管理企业是受开发商指派而进驻住宅区的，缺乏为业主服务的意识和责任，让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位，从业人员态度恶劣，甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来，维权监督不力的情况下，同开发商一样，物业管理企业为了利润**大化，也会侵犯业主的共同利益，包括多收费、乱收费、帐目不清、侵占业主共有专项资金、侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境，等等。
  （4）政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立，破坏居住环境的问题，业主一般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业管理企业侵占业主公共物业等问题，业主也会首先向国土规划部门、房屋住宅管理部门进行投诉，寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部门不能依法处理，甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误，也会造成对业主合法权益的侵害。比如，违规确权登记的问题，业主维权个案中就占有相当的比例。所以，主管部门的执法管理的不法、不力和不公，也是业主维权的主要内容。
  （5）业主委员会是否代表业主多数的意愿，是否执行业主大会的决议，是否侵犯业主的公共利益和民主权利，也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样，少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益，政府和企业机构会出现贪官污吏，业主委员会也会出现小贪和犯罪分子，更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧，或在业主中产生意见对立，影响业主的公共利益。一般说，只要没有外部因素的恶意介入，通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制，业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是，如同农村村民委员会一样，保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是"业主维权"的重要内容。 2019-07-12 18:19:00
• 156****2579 1、保留相关证据材料
  
  当发生延期交房的情况时，购房者一方面应当收集开发商延期交房的相关证据，另一方面也应当保留有关延期交房造成的额外损失的证据。购房者需要收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、销售广告、等相关的房屋材料，以备在维权需要时多用。
  
  2、与开发商协商解决
  
  购房者（或委托律师）应与开发商当面交涉，将有关的事实依据直接向开发商提出，并提出和解的要求。如果购房者与开发商能达成一致，这是比较快捷，经济的解决方法。双方应该以局面形式确认和解内容，以免一方事后反悔。
  
  3、可申请退房
  
  根据相关法律规定：“房地产开发企业应当承担违约责任”。也就是说，在未能按期交付房子的情况下，在合同约定的期限内仍然未履行合同义务，那么购房者可以依法解除购房合同，并要求开发商进行赔偿。
  
  购房者如欲解除合同，应该先进行催告。经过催告后过三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。购房者合同解除的有效期是从催告日起第三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。
  
  在这一年内都可以随时通知开发商解除合同。超过一年期限的，则丧失了解除权（以其他理由如严重的质量问题而解除合同的除外）。且如若购房者在取得解除权后，开发商有催告购房者行驶解除权的，则解除权的有效期限缩短为三个月。
  
  4、向法院起诉
  
  开发商延期交房时，可向法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失，支付延期交房的违约金。 2019-07-12 18:18:44
• 132****3268 在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：第一，业主身份证原件和复印件各一份。第二，购房合同原件和复印件各一份。第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。但无论是约定管辖还是到被告诉地法院起诉均不得违法第四，去工商局查询开发商工商登记信息。第五，收集证据，证明开发商违约。第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。另外，案件较为复杂的，建议聘请专业的律师解决。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
  (一) 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
  (二) 有明确的被告;
  (三) 有具体的诉讼请求和事实、理由;
  (四) 属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 2019-07-12 18:18:42