什么是购房融资？谁能说说呢？

“两权”抵押贷款是指农村承包土地的经营权抵押贷款、农民住房财产权抵押贷款。2016年人民银行同相关部门联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(下称《两个暂行办法》)。从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

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一、“零**”的真相所谓“零**”，指的是购房者在购房时**款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还**款。但是购房总额除**款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临**、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。二“零**”买房的风险1、违背购房政策，无法实际拥有房屋所有权开发商采用“零**”的营销手段，违背了国务院规定首套住房贷款**比例不得低于30%，二套住房贷款**比例不得低于60%的政策要求。同时，由于购房者实际上没有交付**款，是无法真正地拥有所购买房屋的所有权，同时银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。2、法律风险一如果不具有购房资格的购房者（已购买二套以上住房；或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明）与开发商签订“零**”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的**，可能面临无法索回的情况。3、法律风险二由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。

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购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。　　买房前的心理准备　　1、对楼盘价格作好心理准备。　　在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。　　其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后**。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价**的因素。(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前**好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。　　2、对购房区域作好心理准备。　　通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。　　3、对自己的偿贷能力做好心理准备。　　如果您准备一次性付款，那么**好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。　　据财务专家建议，住房贷款**好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。　　4、对购房风险做好心理准备　　由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。　　找到合适的房屋后，就要对对房屋进行法律审查，以防止纠纷发生。具体如下：　　1 、是否取得《房屋所有权证》。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认，是房屋产权人的所有权凭证，购房者在购买二手房时，首先要审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。　　2 、房屋共有人是否同意出售。根据法律规定，共有人未获得其他人的同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。如果房屋有其它共有人，应审查其他共有人是否同意出售房屋，否则，将导致购房行为无效。　　3 、房屋是否设立抵押。购买二手房时应审查该房屋是否设有抵押，根据法律规定，如果设定有抵押权，抵押人在处理房屋时，要经过抵押权人的同意，否则不能转让房屋。因此，我们在购房时就要注意了，如果您想要购买的房子已经抵押，那就要小心了，已经抵押的房子将直接影响到房子的顺利转让。如果抵押人不按时履行还款义务，抵押权人有权要求 法院 对抵押的房屋进行拍卖。　　4 、承租人是否放弃优先购买权。根据我国合同法第230条之规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。因此，在购房时，要审查二手房是否已出租，如果已出租，应核实出售方是否通知承租人，承租人是否放弃优先购房权。　　购房人一定要仔细审查权属证书，必要时可到房管部门查询房产登记资料，通过法律审查，确保准备购买的房屋没有法律风险。同时要现场查看房屋的质量、实际面积、位置朝向等等，必要时可带上专业人员一同前往把关。　　三、签订购房协议。　　与出售方对购房条款进行协商后，确定购房事宜，签署房屋买卖合同。房屋买卖合同在签订时要仔细阅读条款，对空白处要填写清楚，关键条款如面积、价款、付款方式、违约责任等要特别小心慎重。　　四、委托评估。　　房屋交易价格明显低于房屋实际价值的，契税按房屋评估价值计征，若如此，交易双方就需委托评估机构对房屋价值进行评估。在此需提醒购房者注意的是，房管部门并非对所有的评估结果都予以认可，购房者选择评估机构时应在房管部门指定的范围内选择。　　另外，按照二手房贷款规定，二手房贷款额由银行按抵押房屋实际价值确定，所以购房者如选择贷款付款方式购买二手房，需对房屋价值进行评估。评估费的承担可由购售双方协商确定。　　五、立契过户。　　购售双方签订购房合同后，应在30日内向房管部门提交过户申请，并提交下列材料：　　1 、购房合同；　　2 、房屋所有权证和国有土地使用权证；　　3 、房地产卖契（有些地方已取消）；　　4 、身份证件；　　5 、评估报告。　　除提交上述材料，还应填写房屋买卖申请表。房管部门受理上述材料后，区、县房屋交易部门在15日内完成对交易房屋的产权核查，市房屋交易部门在2个月内完成核查。经产权核查，交易房屋符合法律规定交易条件的，由交易部门通知购售双方办理立契过户手续。　　六、缴纳税费及土地出让金。　　购房者凭交易部门开具的交费通知单，向银行交纳相应税费。购买公有住房和经济适用房的，应至土地管理部门交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。　　七、办理权属证书。　　购房者凭房地产卖契或产权办理通知单至房屋测绘部门申请测绘（部分区、县为简化程序已取消测绘），取得测绘结果后向房屋证件部门申请权属登记，并交纳产权登记费及工本费。　　二手房在购买过程中的存在着很多的风险，这就要求购房者在买房时要细心谨慎，看好了、想清楚，并向专业人员如建筑师、律师等人咨询，必要时也可以委托专业人员参与购房过程，尽**大限度避免风险发生　　下面有个例子。　　林小琪：我通过一间中介公司在碧桂花城（查看地图）买了一套三房二厅，面积106平方米，总价58万元的二手房。　　在房产交易的过程中，房产的评估费一般出现在二手房中，主要是对房产现在价值估算的费用。房产的评估必须由专业的评估公司进行实地看房，并出具评估报告。银行机构按照评估报告中给出的房产价值，根据借款人的条件，给出贷款额度。然后评估公司向贷款人收取相应的评估费用。　　由于林小姐是找中介公司进行交易的，那么也是由中介机构代林小姐寻找评估机构，即这部分评估费也是通过中介公司收取的。那么评估费的收费标准是如何呢？记者向佛山满堂红、合富、创基地产等大型品牌中介公司了解到，佛山目前没有统一的标准，不同公司的收费不一样。据满堂红按揭中心经理苏东瑜介绍，满堂红置业是全包式，即如果买家是要通过按揭购买二手房的，则一次性收取按揭值的1.2%，该费用已经包含了评估费、各种手续费用如银行见证费、档案登记费等全部费用。合富置业则是单项收取，评估费按评估值的千分之五左右收取，而其他一些中介公司的收费标准基本与合富相似。　　虽然不同的中介公司都有自己的收费标准，记者在采访时了解到，通常情况下，100万元以下的房产，评估费为房产评估值的0.5%，一般情况下，评估公司对于住宅类的房产在操作过程中会有一定的优惠。如市场价是评估费的千分之五左右，但一般都可以谈价，低的可以降至评估值的千分之二、千分之三。据林小姐后来的反映，经过与经纪的一番讨价还价，**终以评估价的千分之二点五成交。　　记者从佛山市物价局了解到，目前这一市场已经比较成熟，所以物价局也没有硬性的指导价格。建议市民**好是多去几家公司了解评估费的收取标准，并且在选择时不仅仅要看其价格是否实在，还要看所包含的服务多不多，服务质量如何。据了解，有些评估公司评估收费低了，在投入成本时有可能出现偷工减料的情况。根据国家房地产评估规范，估价人员必须上门踏勘、测算、初审、复核、出报告，甚至要现场拍照记录，即评估人员必须到现场根据技术标准进行评估，而有些评估师半小时就出评估报告，这是不符合规范的。　　为此，满堂红置业高级专员许竞豪建议，市民如果要办理按揭贷款，在购买房子前**好能多了解这方面的知识，选择有品牌的中介公司，才能在服务上有保障。

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总建筑面积的计算需要查询《建筑工程建筑面积计算规则》，计算规则中规定了哪些构件该计算建筑面积，哪些构件不该计算建筑面积。

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1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。

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