什么是购房融资？谁能说说呢？

“两权”抵押贷款是指农村承包土地的经营权抵押贷款、农民住房财产权抵押贷款。2016年人民银行同相关部门联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(下称《两个暂行办法》)。从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

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一、“零**”的真相所谓“零**”，指的是购房者在购房时**款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还**款。但是购房总额除**款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临**、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。二“零**”买房的风险1、违背购房政策，无法实际拥有房屋所有权开发商采用“零**”的营销手段，违背了国务院规定首套住房贷款**比例不得低于30%，二套住房贷款**比例不得低于60%的政策要求。同时，由于购房者实际上没有交付**款，是无法真正地拥有所购买房屋的所有权，同时银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。2、法律风险一如果不具有购房资格的购房者（已购买二套以上住房；或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明）与开发商签订“零**”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的**，可能面临无法索回的情况。3、法律风险二由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。

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购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。　　买房前的心理准备　　1、对楼盘价格作好心理准备。　　在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。　　其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后**。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价**的因素。(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前**好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。　　2、对购房区域作好心理准备。　　通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。　　3、对自己的偿贷能力做好心理准备。　　如果您准备一次性付款，那么**好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。　　据财务专家建议，住房贷款**好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。　　4、对购房风险做好心理准备　　由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。　　找到合适的房屋后，就要对对房屋进行法律审查，以防止纠纷发生。具体如下：　　1 、是否取得《房屋所有权证》。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认，是房屋产权人的所有权凭证，购房者在购买二手房时，首先要审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。　　2 、房屋共有人是否同意出售。根据法律规定，共有人未获得其他人的同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。如果房屋有其它共有人，应审查其他共有人是否同意出售房屋，否则，将导致购房行为无效。　　3 、房屋是否设立抵押。购买二手房时应审查该房屋是否设有抵押，根据法律规定，如果设定有抵押权，抵押人在处理房屋时，要经过抵押权人的同意，否则不能转让房屋。因此，我们在购房时就要注意了，如果您想要购买的房子已经抵押，那就要小心了，已经抵押的房子将直接影响到房子的顺利转让。如果抵押人不按时履行还款义务，抵押权人有权要求 法院 对抵押的房屋进行拍卖。　　4 、承租人是否放弃优先购买权。根据我国合同法第230条之规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。因此，在购房时，要审查二手房是否已出租，如果已出租，应核实出售方是否通知承租人，承租人是否放弃优先购房权。　　购房人一定要仔细审查权属证书，必要时可到房管部门查询房产登记资料，通过法律审查，确保准备购买的房屋没有法律风险。同时要现场查看房屋的质量、实际面积、位置朝向等等，必要时可带上专业人员一同前往把关。　　三、签订购房协议。　　与出售方对购房条款进行协商后，确定购房事宜，签署房屋买卖合同。房屋买卖合同在签订时要仔细阅读条款，对空白处要填写清楚，关键条款如面积、价款、付款方式、违约责任等要特别小心慎重。　　四、委托评估。　　房屋交易价格明显低于房屋实际价值的，契税按房屋评估价值计征，若如此，交易双方就需委托评估机构对房屋价值进行评估。在此需提醒购房者注意的是，房管部门并非对所有的评估结果都予以认可，购房者选择评估机构时应在房管部门指定的范围内选择。　　另外，按照二手房贷款规定，二手房贷款额由银行按抵押房屋实际价值确定，所以购房者如选择贷款付款方式购买二手房，需对房屋价值进行评估。评估费的承担可由购售双方协商确定。　　五、立契过户。　　购售双方签订购房合同后，应在30日内向房管部门提交过户申请，并提交下列材料：　　1 、购房合同；　　2 、房屋所有权证和国有土地使用权证；　　3 、房地产卖契（有些地方已取消）；　　4 、身份证件；　　5 、评估报告。　　除提交上述材料，还应填写房屋买卖申请表。房管部门受理上述材料后，区、县房屋交易部门在15日内完成对交易房屋的产权核查，市房屋交易部门在2个月内完成核查。经产权核查，交易房屋符合法律规定交易条件的，由交易部门通知购售双方办理立契过户手续。　　六、缴纳税费及土地出让金。　　购房者凭交易部门开具的交费通知单，向银行交纳相应税费。购买公有住房和经济适用房的，应至土地管理部门交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。　　七、办理权属证书。　　购房者凭房地产卖契或产权办理通知单至房屋测绘部门申请测绘（部分区、县为简化程序已取消测绘），取得测绘结果后向房屋证件部门申请权属登记，并交纳产权登记费及工本费。　　二手房在购买过程中的存在着很多的风险，这就要求购房者在买房时要细心谨慎，看好了、想清楚，并向专业人员如建筑师、律师等人咨询，必要时也可以委托专业人员参与购房过程，尽**大限度避免风险发生　　下面有个例子。　　林小琪：我通过一间中介公司在碧桂花城（查看地图）买了一套三房二厅，面积106平方米，总价58万元的二手房。　　在房产交易的过程中，房产的评估费一般出现在二手房中，主要是对房产现在价值估算的费用。房产的评估必须由专业的评估公司进行实地看房，并出具评估报告。银行机构按照评估报告中给出的房产价值，根据借款人的条件，给出贷款额度。然后评估公司向贷款人收取相应的评估费用。　　由于林小姐是找中介公司进行交易的，那么也是由中介机构代林小姐寻找评估机构，即这部分评估费也是通过中介公司收取的。那么评估费的收费标准是如何呢？记者向佛山满堂红、合富、创基地产等大型品牌中介公司了解到，佛山目前没有统一的标准，不同公司的收费不一样。据满堂红按揭中心经理苏东瑜介绍，满堂红置业是全包式，即如果买家是要通过按揭购买二手房的，则一次性收取按揭值的1.2%，该费用已经包含了评估费、各种手续费用如银行见证费、档案登记费等全部费用。合富置业则是单项收取，评估费按评估值的千分之五左右收取，而其他一些中介公司的收费标准基本与合富相似。　　虽然不同的中介公司都有自己的收费标准，记者在采访时了解到，通常情况下，100万元以下的房产，评估费为房产评估值的0.5%，一般情况下，评估公司对于住宅类的房产在操作过程中会有一定的优惠。如市场价是评估费的千分之五左右，但一般都可以谈价，低的可以降至评估值的千分之二、千分之三。据林小姐后来的反映，经过与经纪的一番讨价还价，**终以评估价的千分之二点五成交。　　记者从佛山市物价局了解到，目前这一市场已经比较成熟，所以物价局也没有硬性的指导价格。建议市民**好是多去几家公司了解评估费的收取标准，并且在选择时不仅仅要看其价格是否实在，还要看所包含的服务多不多，服务质量如何。据了解，有些评估公司评估收费低了，在投入成本时有可能出现偷工减料的情况。根据国家房地产评估规范，估价人员必须上门踏勘、测算、初审、复核、出报告，甚至要现场拍照记录，即评估人员必须到现场根据技术标准进行评估，而有些评估师半小时就出评估报告，这是不符合规范的。　　为此，满堂红置业高级专员许竞豪建议，市民如果要办理按揭贷款，在购买房子前**好能多了解这方面的知识，选择有品牌的中介公司，才能在服务上有保障。

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总建筑面积的计算需要查询《建筑工程建筑面积计算规则》，计算规则中规定了哪些构件该计算建筑面积，哪些构件不该计算建筑面积。

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1）直接到银行办理。要满足以下几个条件：a. 房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。b.信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。c.房主的还款能力：您具有抵押物还不行，还要有偿还贷款的能力。即要有稳定的收入。比如，您做一个10年期的贷款，月还款大概在12000左右。您要有足够的能力偿还月供并保证自己的生活。

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