实际容积率超过规划容积率应该到国土部门补交土地出让金即可。 容积率的概念： 容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
全部3个回答 > 超容积率如何补救？有没有什么影响吗？
131****7910 | 2019-06-14 15:55:40
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134****6556 根据现行法律政策规定，对于擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。
对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。 2019-06-14 16:01:41 -
151****5438 （在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
2019-06-14 15:56:43 -
158****9101 根据现行法律政策规定，对于擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。
对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。 2019-06-14 15:56:22 -
142****1950 近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了**大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策，要求出让土地改变容积率需重新核定土地出让金。各地在执行这一政策时进行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相应的配套政策和技术规范，使得各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金的依据及相应评估中几个技术问题进行初步探讨，以期对此有所促进。
一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。
从目前已见诸于文件的情况看，各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。
所谓评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数量。
所谓基准地价修正法，就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数量。
所谓平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价，以此为基础，来确定新的容积率所对应地价，二者之差为补交土地出让金数量。 2019-06-14 15:56:14 -
153****5367 不同用途的土地，增加容积率有不同的政策。
如果是工业用地，增加容积率是鼓励的，因此，主要规划部门同意，国土部门就可以以补充合同的方式，批准增加容积率，不需要补地价款。
如果是住宅和商业用地，增加容积率，先要规划部门批准，然后国土部门委托土地评估公司评估，算出增加容积率前的地价和增加容积率后的地价，其差价就是要补交的地价款。 2019-06-14 15:56:07
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一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。从目前已见诸于文件的情况看，各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。所谓评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数量。所谓基准地价修正法，就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数量。所谓平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价，以此为基础，来确定新的容积率所对应地价，二者之差为补交土地出让金数量。
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容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
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容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
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1、购房合同2、收房通知单2、身份证3、户口簿4、单身当地民政局出具单身证明（已婚结婚证、离婚离婚证或法院判决书）新房交房时要求开发商出示材料：五证另外还有一表也很重要一、《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。四、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。五、《商品房销售（预售）许可证》就是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。不管开发商约定了什么交楼条件，交楼时没有《竣工验收备案表》一定不要接收钥匙，直到开发商取得该表，才收楼，如果此项有问题并追究开发商的逾期交付违约责任。
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