小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 一、房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。 二、法律效力：“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 三、政策风险： 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
全部3个回答 >如何购买小产权房？
146****6637 | 2019-05-02 23:07:44
已输入 0 字
已有4个回答
-
154****4957 已购小产权房者提出以下妥善处理办法：
1、已签了深圳小产权房买卖合同但尚未获得产权证明，并且该房屋系在个人土地上建立且购房者非外地居民，鉴于能够的政策风险和法律风险，可以恳求解除合同并退回已领取的购房款这是**间接的办法。
2、购置了外地居民的农民房或从别人手上购置了有产权证明的“红证房”，房款曾经领取且曾经入住，但无法操持过户的这种状况就比拟费事，则要视详细状况而定。
3、曾经购置了个人土地上建造的房屋并获得了外地乡政府颁发的产权证明或土地运用证明的，可以本人寓居或许出租，或许出售给有外地户口的居民，这种状况普通无风险。
4、在建的个人建立用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评价市场风险和法律风险之后则该当依照现有的土地管理标准，完成土地征用手续，并依照商品住房项目的规则手续报批采取能够的弥补措施。
即使小产权房并不是正规合法房产，但是只要村集体政府表示房产是购房者从村集体转出即可，这样即可名正言顺的表明小产权房是城中村改建的项目之一，这也是当前**有效的一种形式。 2019-05-02 23:09:59 -
155****4810 通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
小产权房没有不动产权证,很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件，例如，转让人拥有二处以上的农村住房;同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意;宅基地使用权随房一并转让。
根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，根据相关法律法规的要求，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地**或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房**新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理 2019-05-02 23:09:44 -
146****2036 小产权房如何买卖？
小产权房常见的有二种：
1、是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买；
2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。
3、小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和**也有很大影响。 2019-05-02 23:09:28 -
154****3093 一般来说，在绝大多数情况下小产权交易合同是无效的。也就是说，对于无效合同，如果进入法律程序，通常会作如下解决：
首先，在合同被判定无效之后，买方应该把房子归还给卖家，卖方应该将已经收取的房款退还给购房者。其次，如果购房者在居住期间对房子进行了装修等，应该做出估值，由卖方将该部分附加值补偿给购房者。
**后，如果卖方明知道国家法律不允许小产权买卖，而卖给了购房者，那么卖方也应该承担一定的过错责任。再有，如果遇到拆迁，购房者无法获得补偿的，需要通过法律途径诉讼解决，当然了，这是一个漫长的过长，并且基本上没有任何结果的。 2019-05-02 23:09:14
加入交流
相关问题
-
答
-
答
小产权房一般都是集体户，现在的政策是不支持小产权房的，所以建议不要购买小产权房。如果非要购买产权联系也就是去集体户的管理部门改个名字而已
全部3个回答 > -
答
房价飙升带来的不仅是楼市库存的增加，更是开发商为了利益而建起“小产权房”。在房价远高于收入的今天，许多人工作多年也难得在一线城市甚至二线城市买一套属于自己的房子，当一套价格相当便宜的小产权房摆在眼前，有多少人能抵挡划算的“低价好房”呢？然后，一旦买下了小产权房，麻烦也随之而来。 小产权房是什么？ 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 正是基于小产权房的上述特性，所以城镇居民在购买小产权房是时，会承担有很大的风险： 第一、由于小产权房不具备商品房的法律性质，所以法律中对商品房的规定是无法运用在小产权房的，所签订的购房合同也是不受法律保护的，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失，而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障。 第二、一旦购房人与开发商签订了购房合约和交付款项后，如果上级部门要对乡产权房进行整改、拆除的话，那么购房人就会陷入既已交钱有无法得到房屋的境地;同时由于乡产权房没有合法的产权，购房者也无法得到相应的拆迁补偿。 第三、由于乡产权房屋没有商品房的法律特性，故而其开发实无法得到银行贷款的支持，大连的开发资金没有银行和政府的相关部门进行监管，一旦开发商资金出现了问题，那么这个项目就可能成为了烂尾工程，这对购房者是一个极大的损失，另外，由于开发商没有资质，房屋本身的质量也无法得到保障。 第四、现在很多人买房是为了**，进行房产投资，可是小产权房由于无法得到法律的认可跟保护，无法办理合法产权手续，所以就算购买后也不能转让过户。对房屋**有很大影响，是不能用于房产投资的。 买房是终身大事，一定要非常的谨慎，一步不小心，以后的生活就会完全变样，在无法确认自己能承担那样的风险的基础上，千万不要轻易购买小产权房，如果你真的很想要这样的产权房，那么你**好将户口转到该小产权房所在的村里，这样才能保障自己的利益。
-
答
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，小产权房未取得土地使用权证，其交易不受法律保护。购房者应避免购买此类房产，以免权益受损。
全部3个回答 > -
答
听说小产权房便宜，但风险大，我得多问问，别被坑了。
全部6个回答 >
买房交流
3035
人正在讨论深圳楼市
深圳买房交流（480）
