什么是限购房? 商品房限购令是什么意思?

• 132****9276 北上广等特大城市，是限制非本地户籍家庭购买普通住宅房的，即使是本地家庭，也在购房数量上受到限制。
  针对这个政策，房地产商提出一个变通的方式，即将商业用地，开发为住宅房屋。就是通常所说的商住两用房。这类房屋建设和房间设计布局，都是按照普通商品房标准。但是在土地使用年限、规划审批等方面，都是按照商业用房来做的。
  由于限购政策仅仅是针推规划建设都是以住宅基准的房屋。因此这类以商业名义开发，实质建设为住宅的房屋，就不在限购政策的管控之内。这就是房地产所说的不限购。
  不过这类房屋和正规的商品住宅还是有很大区别的。
  1、普通住宅类房屋的使用年限是70年；而所谓不限购的商住两用房使用年限为50年。
  2、普通住宅，住户的水电能源的费用，享受国家惠民政策，按民用能源费标准收取；商住房的水电费标准是按照普通商业用能源费标准收取。
  3、普通住宅的住户，可以享受周边学区教育资源；商住房住户就需要和开发商交涉了，但是现在来看，很多商住房住户的子女不能在辖区内上学。
  4、普通住宅，国家对小区的绿化、景观、居住安全等等均有要求；而商住两用房由于是以商业名义开发，在绿化和居住密度上会有很大欠缺。而且有些人利用商住房特点，注册家庭类公司办公，这对以居住为主的其他住户，会有安全上的不稳定因素。 2019-03-31 16:29:12
• 158****8944 现在 房价日趋高涨，很多人都发出“不堪重负”的求救信号，现在全国很多城市都已经开始实施 商品房 限购令来控制日益上涨的房价。那么什么是商品 限购令？商品限购令都对哪些人会产生影响呢？下面为大家详细解释一下。
  
  商品房限购令定义
  
  商品房限购令是政府出台的控制百姓投资 房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。商品房限购令的出发目的是好的，政府出台商品房限购令为的是更好的控制百姓投资房 地产。全国很多城市现在都已经开始实施商品房限购令来控制日益上涨的房价。
  
  商品房限购令影响范围
  
  部分炒房者暂放弃购房
  
  很多城市商品房限购令刚刚推出，多家售楼处就纷纷反映，门庭冷落。一售楼经理称，新政出台后，房地产商和购房者都在观望。房地产商的观望表现在推迟开盘这方面。
  
  房地产商推迟开盘
  
  青岛开发区这边好多原定于2013年一月份开盘的楼盘现在都已推迟到五六月份，某销售经理告诉我们，虽然新政规定一个家庭只能买一套商品房，但有钱人可以通过成年子女买房。该销售经理表示，新政还需等上两三个月才能显现出来效果。他个人认为，房地产商有大量的资金，可以推迟开盘。青岛的房价下降的可能性不大，但是增速会明显的放缓。 2019-03-31 16:29:07
• 134****0604
  法律依据
  
  1.《中华人民共和国合同法》
  
  第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
  
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  
  （四）损害社会公共利益；
  
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  
  
  
  2.《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》
  
  第四条　合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
  
  
  
  3.《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
  
  第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
  
  
  
  4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
  
  十、借名买房的认定和处理
  
  借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
  
  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
  
  房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
  
  
  
  5.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》
  
  第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
  
  
  
  
  相关案例
  
  1.房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案
  
  案例要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。
  
  案号：（2010）二中民终字第19950号
  
  审理法院：北京市第二中级人民法院
  
  来源：《中国审判案例要览》（2011年民事审判案例卷）
  
  
  
  2.实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案
  
  案例要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
  
  案号：（2014）浙甬民二终字第559号
  
  审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
  
  来源：《人民法院案例选》2015年第3辑（总第93辑）
  
  
  
  3.借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案
  
  案例要旨：借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。
  
  案号：（2014）三中民终字第01033号
  
  审理法院：北京市第三中级人民法院
  
  来源：北京法院审判信息网 发布日期：2015-05-08
  
  
  
  4.顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案
  
  案例要旨：在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
  
  案号：（2011）河民初字第406号
  
  审理法院：山东省东营市河口区人民法院
  
  来源：《人民法院案例选》2013年第2辑（总第84辑）
  
  2019-03-31 16:29:03