车库属于商品房吗? 地下车库可以作为商品房出售吗

• 153****7723 地下车库是否可以作为商品房出售，要看具体情况。若地下车库的面积没有计入合同注明的分摊范围，没有出售给业主，应属于开发商所有，开发商可将其作为商品房出售。
  地下车库是房屋的附属设施，附属设施要作为房产买卖的必须符合三个条件：
  1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。
  2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。
  3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。
  满足以上条件，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。
  同理，如果业主购买了符合上述条件的地下车库，也可以作为有独立所有权的房产进行买卖。 2019-03-20 21:24:24
• 134****6573 1．车库证和房产证是性质完全不同的两种证件，前者通过合同形式确认，后者通过国家法定机构确认。对于居住使用是一样的，买卖交易、拆迁补偿方面，都按市场价值为基础进行，通行商品交换等价补偿的原则。
  2．如果没有小区的住宅所有权，即使拥有100%的车库独立所有权，也不能申请任何银行的按揭贷款。 2019-03-20 21:24:19
• 142****6228 小区地下车库的产权究竟是属于全体业主，有相关法律法规。
  
  根据《物权法》：
  
  第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  
  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
  
  2019-03-20 21:24:14
• 141****2286 **近，网上吵的很热的一个话题，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
  
  
  
  
  
  意义
  此案判业主获胜，在全国还属首例
  
  
  
  
  住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。
  
  
  
  据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
  
  
  
  在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
  
  
  
  经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
  
  
  
  
  
  理由
  车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施
  
  
  
  
  该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
  
  
  
  
  
  展望
  开发商们将退出出售车库的惊人巨款
  
  
  
  
  南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。
  
  
  
  “车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
  
  
  
  2019-03-20 21:24:10
• 147****2100
  对于商品房的地下室来说其实是有三种性质，一种是车库，一种是仓储另外一种是人防工程。这其中满足办理产权条件的只有车库和仓储，对于人防工程是没有产权的。
  
  但是今年办理的不动产证的实际情况来说，老J所处的地区地面正负零以下得部分目前是不能办理产权的。也就是说，地下部分的房产就没有办理不动产证的可能性。
  
  现在每个小区地下都有相应的配套车库。开发商也把车库作为了卖点，增加项目的利润。但是现在的业主法律维权意识很强，对于地下室的归属权也开始了争夺。同时国内也有相关的审判案例可供我们参考和分析的。
  
  下面我们就分情况来说地下室的归属情况吧：
  
  地下人防工程：对于人防来说是现在小区建设的必备配套。如果小区没有建设的话是要缴纳易地建设费的。而人防工程的建设费用是由开发商出的，而人防工程在和平时期是当作车库用的，因此停车收益开发商自然就拿走了。
  
  这里对于人防工程的归属有几种说法，第一种是归人防办的。第二种是谁出资谁受益的也就是开发商的。但是，根据相关案例来说，这部分人防车库的建设费用很可能是摊在了业主的房价到中，如果是这样那么就说明出资方式全体业主，所以归属权和收益权就归全体业主所有。
  
  地下车库和仓储：这两种形式的地下室其实和人防的性质一样，开发商出资建设的，但是很可能成本被摊在了业主身上。在审判的过程中如果开发商不能提供相关的证明就会判给业主。
  
  因此，商品房地下车库的归属权判断就要取决开发商是否分摊了建设成本给业主。
  
  2019-03-20 21:24:05