车库属于商品房吗? 地下车库可以作为商品房出售吗

• 132****4065 在判断地下车库的产权归谁时，首先应明确几个判断标准：
  
  1、合同是否约定
  
  根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就说，允许开发商和业主通过约定的方式确定车库的权属。
  
  地下车库的产权是否在商品房买卖合同中约定，如有约定从约定，没有约定则根据下文标准判断；
  
  2、是否计入公摊面积
  
  如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。
  
  3、是否是人防工程改造车库
  
  根据《人民防空法》的规定，地下人防工程可以军民两用，在和平时期人防工程可以为经济建设与人民生活服务，战争状态统一由国家使用，同时规定了“谁投资谁受益”的原则，此时如该地下车库为人贩工程改造的车库，在和平时期，开发商对自己投资建设的车库有使用、收益的权利。
  
  查询产权归属：
  
  一般情况下，开发商是不会公布详细的地下车库产权资料，业主公约想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。 2019-03-30 17:04:03
• 142****4488 地下车库是否可以作为商品房出售，要看具体情况。若地下车库的面积没有计入合同注明的分摊范围，没有出售给业主，应属于开发商所有，开发商可将其作为商品房出售。
  地下车库是房屋的附属设施，附属设施要作为房产买卖的必须符合三个条件：
  1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。
  2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。
  3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。
  满足以上条件，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。
  同理，如果业主购买了符合上述条件的地下车库，也可以作为有独立所有权的房产进行买卖。 2019-03-30 17:03:58
• 134****4999 目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
  
  
  
  一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）
  
  
  
  土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、**、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
  
  
  
  纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
  
  
  
  二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）
  
  
  
  对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
  
  
  
  三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)
  
  
  
  房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
  
  
  
  答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
  
  
  利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
  
  
  
  四、关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
  
  
  
  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
  
  
  
  五、关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知（黑地税函[2010]33号）
  
  
  
  房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。
  
  
  
  关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）
  
  
  
  对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、**、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：
  
  
  
  （一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
  
  
  
  （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；
  
  
  
  （三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；
  
  
  
  （四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；
  
  
  
  （五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。
  
  
  
  六、南京地税土地增值税征管和政策问题解答（2010-5-28）
  
  
  
  房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？ 2019-03-30 17:03:53
• 146****0572
  土地增值税清算时，地下设施究竟如何处理一直让企业比较挠头，卖与不卖，比较两难。
  
  
  
  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。
  
  
  
  我们知道，在一线城市尤其是北上广深，地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。
  
  
  
  而在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，可以看出，收入和成本明显倒挂。
  
  
  
  如何能够合理利用其倒挂的特点，巧妙制定销售车库策略，也是企业必须思考的一个问题。
  
  
  
  以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。
  
  
  
  假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况：
  
  
  
  （1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值；
  
  
  
  （2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；
  
  
  
  如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。
  
  
  
  此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。
  
  
  
  如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。
  
  
  
  在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。
  
  
  
  即使“其他类房产”中还有零星商业，因商业面积占比较小，与其浪费大量的地下车库成本去降低“其他类房产”的增值率，不如通过捆绑销售，大幅度降低非普通标准住宅的增值率。
  
  
  
  车库随房确定后，“其他类房产”的土地增值税税额增幅有可能会上升，但是只要上升的额度小于非普通标准住宅的土地增值税税额的下降额度，对企业都是有利的，具体见下表。
  
  
  
  地下车库清算时归集方向
  
  销售模式
  
  变量
  
  普通住宅
  
  非普通住宅
  
  其他类房产
  
  整体税负
  
  单独销售
  
  归集方向
  
  √
  
  √
  
  √
  
  
  增值率
  
  +/-
  
  +
  
  -
  
  高
  
  捆绑销售
  
  归集方向
  
  √
  
  √
  
  
  
  增值率
  
  下降
  
  下降
  
  0/上升
  
  下降
  
  
  
  至于地下车库销售模式在实践中究竟应该如何确定，建议采用如下步骤处理：
  
  
  
  （1）确定清算对象划分方法
  
  
  
  企业首先要分析当地土地增值税清算政策，划分清算对象。
  
  
  
  目前部分省市还在按照二分法或者四分法，但是需要提醒企业注意的是，三分法是必然趋势。
  
  
  
  国家税务总局分别通过税总发〔2015〕114号、税总函〔2016〕309号两个政策明确土地增值税清算对象划分为三类——“普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产”。
  
  
  
  连一直引领国家税收政策走向的青岛市，近期也通过《关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第八条认可了国家税务总局的分类方法，其他地方跟进应该只是时间问题。
  
  
  
  （2）测算开发项目中各清算对象增值率
  
  
  
  按照当地政策规定归集清算对象，测算各清算对象增值率关系，分析地下设施中各产品成本和收入是否倒挂。
  
  
  
  （3）研究当地税收政策
  
  
  
  分析当地土地增值税政策中对地下设施处理的特殊规定。目前了解的是，各地对地下设施土地增值税处理情况大相径庭。
  
  
  
  例如，安徽省地方税务局《关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号 ）第八条规定，纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。
  
  
  
  在河北如果选择赠送或捆绑销售模式则可以随房确定。如果当地规定类似于河北，则企业应结合各清算对象增值率实际情况，有必要时调整销售策略，进行捆绑销售或者进行“买房赠送”。
  
  
  
  土地增值税清算个性化较强，没有一成不变的模型，在税收筹划时，不仅要知其然还要知其所以然。企业应该追逐的是税后净利润率，而不是应该是高售价。
  
  2019-03-30 17:03:49