您好,贷款二手房买卖流程1、卖方向银行提出申请。2、经银行审查同意的,由银行、卖方和买方签订协议,银行同意卖方转让住房,卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。3、卖方和买方签订住房转让合同。4、买方向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为卖方剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算:贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。5、银行经审批同意后,与买方签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函。6、卖方与买方办理产权过户手续。7、银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,同时与买方申办新的抵押登记手续。8、银行对买方发放贷款,根据买方的授权,将贷款划到卖方开立的账户上,然后根据卖方的授权,从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。
全部3个回答 >怎样贷款买二手房? 买二手房房主有贷款怎么办?
143****3090 | 2019-01-24 17:28:09-
132****5813 因为在办理二手房贷款时,需要银行进行前置审批的,审批通过后才允许进行过户
买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下:
1、第1日递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2、第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3、第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
4、第11-33日 交**,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5、第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-24 17:28:29 -
136****7718 忌直接给**解抵押
先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程,参见下图。
一、切忌直接给**解抵押
二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求,“你先付个**,让我去把房贷还完”,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:
(1)卖家不止有一笔贷款。
你的**出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回**。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的**去还钱,但只是杯水车薪。 2019-01-24 17:28:21 -
153****4612 【融360房贷 每日一答】
疑惑:
资深粉
房贷君,购买二手房,按揭爱款怎么办?
房贷君
请参见明日的【每日一答】
融360房贷答疑:
虽说房价一路飙升,但阻挡不了买房人的脚步,在选房的选择上,大部分的人会选择新开发的楼盘,但是买二手房的人也不在少数,尤其是刚刚参加工作的年轻人,二手房成为了同学们初次离家的独立面对未知社会的“梦工厂”,在购买二手房时,如何办理按揭贷款,很多初次买房的小白还懵懵懂懂,今天本君就为大家细说购买二手房,如何办理按揭的款:
首先为大家整理申请二手房按揭贷款条件
1、具有合法的身份证件,即具有合法的公民身份;
2、具有良好的个人信用, 有偿还贷款本息的能力;
3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物;
4、所购买的房屋产权应该明晰,可进入房地产市场流通;
5、所购房屋不在拆迁公告范围内;
6、需要在建行开户,并存入足够的首期款;
7、申请贷款时没有任何不良信用记录;
当然,除了上述提到的几点外,申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件,否则同样也可能遭拒绝。
办理二手房按揭贷款流程
1、 确定按揭服务公司和贷款方案。借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
2、 查询公积金(若个人需公积金贷款方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同。借款人与卖方必须签定房屋买卖合同。
4、准备贷款资料,审核贷款资质。按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议,公证,保险。按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续。借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明。贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8 、银行放款。这是**终想达到的目的,也是贷款成功的**后一步。银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
以上的八点都是本君为大家整理的关于二手房按揭贷款的流程,但是针对不同的地域,会有略微不同的差异,具体的还是要根据当地的政策去执行。说到这里,本君再给大家提个醒,在办理二手房按揭贷款的同时应该要注意什么:
注意二手房房龄
银行对二手房的房龄有比较严格的规定,若房龄过老,那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年,有的直接规定二手房房龄不能超过15年,总之,购房者在选房时一定要考虑房龄的问题,以免贷款受影响。
利率选择因人而异
收入稳定并且月收入很高的人群,可以考虑选择固定利率,因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层,如老师、大学教授、公务员等,则建议选择浮动利息,因为他们在银行贷款客户中属于优质客户,可以享受优惠利率,所以浮动利率比较优惠。
收入证明与还款能力
银行在批贷时,会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。
本君在这里提醒大家,在购买二手房时,一定要房龄的问题,因为这影响到大家在办理按揭贷款是银行是否允许的重要前提,买房不易,且买且珍惜,本君在这里希望所有办理按揭贷款的主子们都能够顺利。另外,关于二手房按揭贷款方面还有任何问题可以随时在微信轰炸本君!今天就酱,各位小主,咱们下周见,祝大家周末愉快! 2019-01-24 17:28:16
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切忌直接给**解抵押先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程,参见下图。一、切忌直接给**解抵押二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求,“你先付个**,让我去把房贷还完”,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:(1)卖家不止有一笔贷款。你的**出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回**。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的**去还钱,但只是杯水车薪。案例:2012年6月,孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子,总价为228万元。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙,因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。(2)卖家挪用**款。卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。案例:2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205万元的**款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。一个月后,徐女士贷款审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万**款不见踪影。经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。
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1、由买方还清剩余贷款若买方能够一次性付清房款,或是剩余贷款金额较小,买方**款足以还清的,卖方可申请提前还贷,由买方代为还清剩余贷款,以注销房屋抵押登记,使房屋能够正常过户交易。不过需要注意的是,一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数,如卖方不符合提前还贷的条件,依然难以顺利解除房屋抵押。shzyshange442、房贷转按揭转按揭是指经贷款银行同意,由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。但由于转按揭办理手续十分复杂,对贷款银行来讲又存在诸多风险,导致许多银行不愿意开展此业务,故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。3、借款“赎证”当卖方无力提前还贷,买房也无法一次性支付足够房款的情况下,卖方可以通过向第三人借款提前还贷,以解除房屋抵押,也就是俗称的“赎证”。为促成买卖双方之间的交易,不少房屋中介机构会主动向卖方推荐借款人。对此,建议卖方谨慎审查,签订书面借款协议,以防止因不能顺利得到借款而导致房屋抵押无法解除,造成违约。卖方可能会遇到的风险:对于卖方来说,出售未还清贷款的房屋,大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户,卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。
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办理二手楼贷款,一般是在您办理房产过户手续之前,向银行提出贷款申请。所在城市若有招商银行,可通过招行尝试申请贷款,贷款申请一般需要提供的申请资料:1.身份证明资料:身份证、军官证等;2.婚姻证明资料:结婚证、离婚证、未婚声明等;3.用途证明资料:所购房产原产权证明资料、购房合同、购房合同、经售房人确认的**款收据(采取交易资金监管的,提供监管资金入账证明即可);4.还款能力证明资料(提供以下一种或多种):(1)收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合,且该收入水平足以满足还款需要的客户,提供收入证明;(2)对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户,必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于:①提供近一年任意连续三个月以上(含)银行代发工资流水或可信赖的工资清单;②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料;③提供家庭资产证明资料,包括金融资产或非金融资产。(3)招行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水,无需单位另行出具收入证明;(4)可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明,招行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况;若您的这笔贷款还需要提供其它资料,经办行这边也会及时通知您,您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。
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切忌直接给**解抵押先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程,参见下图。一、切忌直接给**解抵押二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求,“你先付个**,让我去把房贷还完”,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:(1)卖家不止有一笔贷款。你的**出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回**。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的**去还钱,但只是杯水车薪。案例:2012年6月,孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子,总价为228万元。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙,因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。(2)卖家挪用**款。卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。案例:2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205万元的**款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。一个月后,徐女士贷款审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万**款不见踪影。经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。二、房款进行资金监管一般买一套二手房需要1-3个月,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜,有被伪造的房产证骗去大额**的买家,也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说,做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏,别担心,钱一分也不会少。目前,北京二手房交易,通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的,暂时没有强制的要求。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。注:2016年12月15日起,北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。
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