二手房代办贷款怎么弄? 买二手房房主有贷款怎么办？

• 142****0595 切忌直接给**解抵押
  
  先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。
  
  
  
  一、切忌直接给**解抵押
  
  二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
  
  （1）卖家不止有一笔贷款。
  
  你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。
  
  案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。
  
  原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
  
  （2）卖家挪用**款。
  
  卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
  
  案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的**款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。
  
  一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万**款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。
  
  二、房款进行资金监管
  
  一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
  
  而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
  
  注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。 2019-01-13 19:55:29
• 156****5125 贷款流程
  贷前准备→房管局打协议→银行存**和过户费→银行进件→公积金中心进件→银行面签→房管局进件→办理保险→中心审批放款→银行审批放款→正孚放款→借款人划款→按月还款
  贷款步骤：
  1、贷前准备：借款人到建行打印公积金查询单，核实贷款期限和贷款金额；
  2、过户人员带买卖双方去房管局签定代收代付协议,借款人到贷款银行存入**和过户费。
  3、权贷人员在借款人存完**和过户费用后将借款人申请贷款的资料，递交到建行提出贷款申请，办理还款代扣卡。
  4、建行初审通过后将借款人的资料报送至公积金管理中心。
  5、公积金管理中心审批通过后，银行通知借款人及配偶与卖方同时到建行签订借款合同。
  6、借款人与卖方持贷款资料同时到房屋所在区县房管局的产权部门办理产权交易（过户）及抵押登记手续。
  7、权贷部贷款人员在收到房管局出具的《房屋他项权证》后，到建行担保公司代办处办理手续并将贷款所有资料交至银行。
  8、银行将借款人的全部贷款资料报送到贷款银行，由银行审核后报送到公积金管理中心，中心审核后放款，将资料回传至银行。
  9、银行收到中心放款回单后，放款至正孚房地产经纪中心，五个工作日后由正孚中心放款至卖方帐户。
  10、借款人于次月划款日还月供。
  三、 申请贷款所需资料：
  卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》 ；
  买方：借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单；借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章（夫妻不在同一户籍提供结婚证）；夫妻双贷的，借款人配偶除需提供以上资料，还需提供公积金卡和查询单；组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的《职工固定经济收入证明》（建行版）。借款人为非本市户口的需提供暂住证．
  * 契税：评估价 × 3%或1.5%；
  * 土地出让金：评估价 × 1%（需办理土地证的交纳）；
  * 图纸资料费：20.00元（需办理土地证的交纳）；
  * 印花税：评估价 × 0.1%；
  * 转让手续费：建筑面积 × 6.00元；
  * 登记费：80.00元（需贷款的再交80.00元）；
  * 5年之内——全额营业税：评估价 × 5.55% 2019-01-13 19:55:23
• 147****6277 买二手房房东有贷款怎么办?有的房东会要求购房者先付**，用**去帮房东还贷款，殊不知这样做对于购房者来说风险太大了，很有可能钱房两失。
  
  
  
  一、切忌用**帮还贷款
  
  二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
  
  
  
  1、卖家不止有一笔贷款。
  
  你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。
  
  
  
  除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。
  
  
  
  2、卖家挪用**款。
  
  卖家并没有如约去办理解抵押手续，可能是“付了货款”等等，你会非常被动，也有卖家会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。
  
  
  
  **麻烦的可能是，业主因为没去解抵押而导致房屋被【查封】，因为【查封房】无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
  
  
  
  二、房款进行资金监管
  
  一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续费、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也被坑不明不白丢掉产权的卖家。
  
  
  
  而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不过户不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一过户出纰漏，别担心，钱一分也不会少。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
  
  
  
  这是个真实案例：业主欠债，吞了**还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清，要求买房人小明把**187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。
  
  
  
  后来小明才发现，业主除了银行贷款还有其他债务，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。这样的故事里，**大的泪点是187万直接给了业主，如果通过资金监管，户业主不可能拿到钱。
  
  
  
  买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付**，并且直接给钱钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，避免上当。 2019-01-13 19:55:14
• 132****8408 贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的，如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定：“已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能让’的。”那么，卖房前如何还清贷款?
  
  
  一、拿买家**款还清贷款
  
  这种做法对于买家来讲是有很大风险的，房屋一旦被查封或者资金被挪作他用，买方就面临很大的财产损失。近年来，二手房交易风险常常就发生在这个环节上——买房人直接支付**给卖家。由于风险频发，促使了“资金监管”慢慢成为主流，也就是买房人将**款置于独立账户“监管”之下，等过户后再“解冻”付给卖家。
  
  
  自行支付用于解抵押要求卖方满足：
  
  1)房屋无查封等限制转让的情形；
  
  2)抵押权人**多两个，且不能同为小贷；
  
  3)两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期；
  
  4)解抵押金额不超过成交价八成(注意计算方式)；
  
  5)卖方无未完结诉讼；
  
  6)办理赎楼公证；
  
  7)收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码；
  
  全部条件满足，按自行支付购房款操作；如后期出现风险，中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。
  
  
  二、卖家自己凑钱还清贷款
  
  【案例】近日，韦女士由于工作调动的原因要去外地生活，在离开之前想要将房子卖掉。该套房源是她在5年前买的，当时办理了15年的房贷，因此房子目前的贷款还没有还清的。那么，这样的房子可以出售吗?
  
  【解答】一般来说，还没还清贷款的房子也是可以出售的。由于“按揭转按揭”的贷款已于前两年叫停，所以要出售这类房产，前提条件是卖家首先将所剩房贷还清。还清贷款后，买家再按购买二手房的流程进行贷款购买，评估、抵押、向银行申贷。而卖家需要自筹资金解抵押，等买家向银行贷到款后，再支付给卖家。
  
  2019-01-13 19:55:08