二手房交易指导价是什么? 二手房交税是按实际成交价格交税还是按指导价

• 152****6611 你好，“二手房**低过户指导价”是指在二手房交易中缴税的基准成交价,即二手商品住房交易**低计税价格。
  望采纳 2019-01-13 19:01:03
• 142****3187 这是税务局自己制定的一个房地产的过户价格，区别于市场成交价和评估价。即不管买卖双方认可的成交价是多少，房屋过户时，不能低于税务局的过户指导价（一般是单价）。要么按税务局的指导价过户，要么更改网签合同的价格。
  从交易价格来说：市场价**高，评估价次之，指导价**低
  从省税角度来说：指导价**合适，评估价次之，市场价**高 2019-01-13 19:01:00
• 139****9941 一般二手房交易需要交纳的税费：
  一、 买房人应缴纳税费：
  1、 契税：首次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非首次3%，买方缴纳;
  2、印花税：房款的0.05%
  3、 交易费：3元/平方米
  4、 测绘费：1.36元/平方米
  5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
  二、 卖房人应缴纳税费：
  1、 印花税：房款的0.05%
  2、 交易费：3元/平方米
  3、 营业税：全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免)
  4、个人所得税:房款的1%（.普通房满五年唯一减免）。 2019-01-13 19:00:55
• 133****2670 由于二手房交易是在两个个体之间进行，买房承担的风险相对更大，房没买到钱也没了的案例不在少数，因此在二手房交易的过程中有许多问题你需要注意。
  
  
  
  一、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。其次，二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。
  
  
  
  二、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
  
  
  
  三、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
  
  
  
  四、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。在实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果，应在合同中写明具体惩罚信息。
  
  
  
  五、由于二手房已经纳入限购范围，非本省户籍居民购房前需要确认自己在海南省范围内没有住房，以及是否在主城区享有购房资格，否则面临无法购买过户的情况。
  
  
  
  六、关于税费，税费是购房购房成本的一个关键因素，政策对二手房房龄上市交易有不同程度的倾斜，因此在购房前要注意房龄，因为羊毛出在羊身上，**终税费还是由买家来承担。
  
  
  
  
  
  
  
  
  1、契税
  
  
  
  
  缴税标准：首套90平及以下，网签价×1%， 首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。
  
  
  
  注意一下，这里说的是网签价，买新房只有一个合同价，买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的**低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。
  
  
  
  2、增值税及附加
  
  
  
  
  房子未满2年，增值税及附加的征税标准：网签价÷（1+5%）×5.65%
  
  
  
  房子已经满2年，普通住宅免征，非普通住宅征税标准：差价÷（1+5%）×5.65%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。
  
  
  
  按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。
  
  
  3、个税
  
  
  
  
  满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指卖家在交易系统里只有这一套房子。
  
  
  
  买二手房**好选满五唯一的，可以节省一笔个税。不过，房东也不是傻子，肯定不会吃亏，所以一般会把节省的税费加到房价上，导致满五唯一的房子报价比较贵，如果实在贵得离谱，那还是算了。
  
  
  
  如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用，这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。
  
  2019-01-13 19:00:50
• 136****1367 9月3日,济南市房产交易大厅里贴着调整存量房交易评估计税价格的通知。记者王瑞超摄
  
  9月1日,济南市税务局发布通知,自9月1日起,济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。二手房计税价格重新评估后,将更为全面客观准确反映济南二手房交易价格水平,并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。
  
  “为全面准确反映我市存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性,根据国家税务总局关于加强房地产交易税务服务和管理工作的有关要求,报市政府同意,自2018年9月1日起,调整我市存量住房交易评估计税价格。”9月3日,一份落款为济南市税务局的通知,张贴在济南市房产交易大厅里。
  
  济南市房管局相关工作人员介绍,目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。今后,市民在购买存量房网签时,秉承“就高不就低”的原则,如果价格低于评估价格,将按评估价格进行网签。
  
  在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税；未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。
  
  “以前的评估计税价格不够准确,今后将按照新方法评估。”济南税务局咨询处工作人员称,新评估方法能够准确反映济南存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性。
  
  在以往的二手房交易过程中,阴阳合同现象相对普遍,一次房产交易,签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面,用来交税、过户；一份“阴合同”私下签订,是双方的真实成交价格。
  
  “评估计税价格的不准确,一定程度上助长了阴阳合同问题。”该工作人员称,现在的评估计税价格根据系统设置,将房屋的具体信息综合权衡后,会有一个更准确的评估价,这个价格更符合客观。
  
  济南市房产交易大厅工作人员表示,9月1日前已缴税的购房者,将按原政策的价格执行,而9月1日前没有缴税的购房者,将按照新通知执行新的计税价格。
  
  近日,济南市税务局发布通知,自9月1日起,调整济南市存量住房交易评估计税价格。如何评估?调整后对居民购房有何影响?记者对此进行采访。
  
  怎么评估？
  
  实地调查、交易比对
  
  存量房评估价如何确定?首先通过政府公开招标方式确定中介评估公司。
  
  今年4月,存量房价格评估服务开标,由北京一家房地产土地评估公司中标。评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法,评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。
  
  “办理手续上并没比以前繁琐,大量工作之前都做好了。”济南不动产登记中心工作人员介绍,系统里已经在9月1日前将济南的房屋标准值进行了全面的梳理,现在只需要去房产交易处将房屋信息输入,便可生成房屋标准值。
  
  业内人士称,一般评估价格都会低于实际成交价,但是调整后的计税价格较之前更接近实际成交价；调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值,进一步规范存量房交易市场的税收管理。
  
  有啥变化
  
  税费多交了好几万
  
  据了解,山东省存量房评估工作于2010年4月份在济南、淄博启动试点。2012年7月,在全省全面推开。随着近几年房价的变化,市民购买二手房时,导致计税价格相对较低。
  
  21世纪不动产的一位中介介绍,以济南历下区一小区80平的户型为例,去年过户所交税费是根据当时的过户**低指导价来制定的,当时的交易评估是按每平米8千元来核算,共交税费为5万多元。这些税费包括契税、增值税和个税。因房产证未满两年,所以需缴增值税。
  
  此次新政实施后,过户**低指导价大体涨幅为60%—70%,也就是以每平米13000—14000元来核算。单价评估价格增加,总的税费也会随之增加,比之前多交三四万元的税。
  
  该中介人员还透露,此措施对于新房二手房、年限较久的二手房和不满两年的二手房而言,影响也不尽相同。“像较新的二手房,房屋建造年代近、户型结构也相对合理,在存量房评估方面,**低指导价格涨幅相较之前的会有一个大幅度上涨,过户所交税费也会随之水涨船高。”该中介说。而相比之下,老小区二手房在房屋新旧程度、户型结构等方面比新小区稍逊一筹,在存量房评估方面,**低指导价涨幅也会相对较小,过户所交税费也会比新小区少。
  
  有何影响
  
  成交量或减少
  
  山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士表示,此次存量房交易评估计税价的调整中,政府会综合考量,考虑房屋交易的可行度,尽量减小购房者缴税压力。
  
  不过,对于房产证不满两年的购房者来说,房屋出售要交5.6%的增值税,加之评估价格大幅提高,对这部分房源交易是不小的影响。因此,这一政策对于抑制“炒房客”的炒房倾向,将起到积极作用。
  
  齐鲁楼市不动产二手房版块的负责人表示,市场遇冷的情况下,目前济南二手房价格已经较高,不少购房者正在观望中。而新政一出,交税金额提高后,有些观望中的购房者可能就不会进场了。
  
  “指导价提高后,近期将对市场产生较为明显的影响,预计会有客户终止交易,市场成交量也将受到影响。”他说。 2019-01-13 19:00:45