我问问签购买商品房合同时应注意哪些问题?

• 138****8432 　商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
  　　签订商品房买卖合同注意事项：
  　　(一) 查证：
  　　**主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。
  　　(二)面积的确定与差异的处理：
  　　应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说，一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准，只有这一面积数值具有法律效力。
  　　另外，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。
  　　(三)计价方式与价款：
  　　应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是多少。
  　　(四)付款方式的选择：
  　　在合同中应予明确付款方式和交付时间，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。
  　　(五)物业维修资金的交纳：
  　　物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。
  　　(六)装修质量要求：
  　　要详细地把装修质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。
  　　(七)关于规划、设计中途变更的约定：
  　　房地产开发项目在建设过程中，有时会出现规划、设计中途变更情况，消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细约定。
  　　(八)保修责任：
  　　合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。
  　　(九)合同纠纷的处理：
  　　在合同履行过程中有时难免会发生争议，因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。
  　　(十)关于产权登记的约定：
  　　必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。
  　　(十一)补充条款签合同要注意的事项：
  　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和出卖人签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。
  　　(十二)其他注意事项：
  　　在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。
  　　在签订正式购房合同后，**好对该合同进行复印备份，并由出卖人或代理人签名确认，直至该合同由出卖人到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。 2019-01-11 09:50:53
• 145****3619 一、买房、签约时应注意：
  1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。
  2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。
  3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。
  4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。
  5、列明应交费用清单，避免乱收费。
  6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。
  7、签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。
  二、收楼时应注意：
  1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收，据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。
  2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。
  3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。
  三、发生纠纷时应注意：
  1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。
  2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。
  3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。
  北京市英岛律师事务所　　　邓泽敏
  买房注意事项
  律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：
  1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
  3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，**好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。
  4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
  5.签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还（法律规定），会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。
  那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
  户型 比什么都重要
  考虑以下五大因素，即：一看地段，二看户型，三看房价，四看环境，五看服务。顾名思义，地段指的是楼盘所处的地理位置。严格来讲，其中还应该包括该楼盘周边的配套设施等；户型和房价自不必过多解释。环境和服务，指的是楼盘周边环境、区内环境和物业服务了。之所以“地段”会排于“老大”地位，是因为地段决定着楼盘的身价以及增值潜力的大小。仔细分析，凡是身价居高不下的楼盘，其交通、购物、就医、上学、休闲、娱乐一定是非常方便的，而这种优越地段，往往又是开发商确定自身身价和衡量自身销售成功与否的有力筹码，亦是吸引众多购房者眼球的一把“上方宝剑”。故而，有房地产巨头感慨地说：成功的房地产开发，除了地段，还是地段。
  其实，随着近年来城市功能的不断转变以及城市交通的快速发展，你就会发现“距离”已不再成为居住的首要问题。特别是随着“居住郊区化”这一浪潮的袭来以及城市有车族的迅猛增长，“地段”已不再具有昔日那诱人的魅力。有专家分析，随着城市的迅猛发展，人们不再把住宅仅仅看做是一个只供吃、住的场所，而会更加注重私人空间的个性化、人性化及舒适度。住房，也不再仅仅是体现居住功能，更多体现的是享受功能。可以说，户型的优劣，不仅直接关系着人们日常生活的品味，也直接关系着人们一生的生活质量。 2019-01-11 09:50:42
• 157****0411 一、注意审核土地使用权是否存在抵押
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
  2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
  ①“一照”：即企业法人营业执照。
  ②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
  ③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
  三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
  大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，**好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
  1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
  2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
  四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
  1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
  2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
  五、约定违约责任条款须详细、具体
  1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
  2、同时，还应该约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
  ②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
  ③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
  六、合同附件须重视
  1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
  2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
  可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
  七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
  商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
  八、商品房买卖合同的定金问题
  《商品房销售管理办法》第22条及**高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。 2019-01-11 09:50:31
• 134****0344 1、看五证有没有。土地证（注意土地性质是不是出让地） 用地规划许可证，在副本上有容积率、高度指标，看是不是相符， 临时规划许可证，主要看指标、施工许可 证和预售证。有五证说明项目合法。
  2、注意房号是不是你选的那房。
  3、交房时间和违约金。
  4、房价外款项。如，税费代收款多少，什么时候交？
  5、交房时房屋设备标准，可以提出自己要求。
  6、物业管理收费。
  7、办房产证和土地证时间，不办证有什么补偿
  8、付款方式，只能按进度付，留点尾款办证时交。 2019-01-11 09:50:21
• 152****9894 购买者在购买新房时应把握好以下几个重要环节：
  　　一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
  　　《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
  　　1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
  　　2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
  　　3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
  　　4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
  　　二、了解商品房预售合同基本的内容
  　　1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
  　　2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
  　　3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
  　　4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
  　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
  　　6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
  　　7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
  　　8、房地产权属登记义务。
  　　9、物业管理条款。
  　　10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
  　　11、其他条款或当事人约定的条款。
  　　下面说说购买现房应注意的事项：
  　　一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
  　　2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
  　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
  　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
  　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  　　（四）已通过竣工验收；
  　　（五）拆迁安置已经落实；
  　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
  　　（七）物业管理方案已经落实。
  　　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
  　　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
  　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
  　　二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
  　　（一）当事人名称或者姓名和住所;
  　　（二）商品房基本情况；
  　　（三）商品房销售方式；
  　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
  　　（五）交付使用条件及日期；
  　　（六）装饰、设备标准承诺；
  　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
  　　（八）公共配套建筑的产权归属；
  　　（九）面积差异的处理方式；
  　　（十）办理产权登记有关事宜；
  　　（十一）解决争议的方法；
  　　（十二）违约责任；
  　　（十三）双方约定的其他事项。
  　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
  　　1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
  　　2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 2019-01-11 09:50:17