签定商品房购买合同时应该注意哪些问题?

• 158****1390 决定买房,实在是一件高兴的事情。但是,从下定决心到买到满意的住房,可不是个简单的过程。毕竟,对普通老百姓来讲,买房是生命中的大事儿,因为他们可能要穷其一生的积蓄,还可能一生中的许多年都要为还银行贷款而奋斗。那么,买房时要注意哪些事?怎么在众多的楼盘中挑选到适合自己的房子呢?在目前尚不规范的房地产市场中,又如何防范欺诈呢?在此,笔者整理了有关专家 给消费者的建议,以飨读者。 买房第一步:明确购房目的
  1、您准备用多少钱买房? 金玉良言一:购房不是寻找**好的楼盘、**好的户型的过程,而是在自己能力范围之内寻找**佳性价比楼盘的过程。 购楼者在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房?自己需要什么样的房子?思考清这两个方面内容,对多数购楼者都有所帮助,因为资金直接影响着购买物业的品质和房屋的类型。
  2、你想把家安在什么地方? 金玉良言二:购房不是短期行为,消费者在买房时不仅需要考虑到房子所在地的交通情况,还要充分考虑到工作变动后的交通是否便利。 购房者需要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方?多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是,购房是长期行为,购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况,想必经过长时间堵车的人都有此体会。 买房第二步:了解楼市状况
  1、先让自己成为半个房产专业人士。 金玉良言三:准备购楼之前,要用半年的时间关注楼市动态,要记住了解市场总不会错。 孙子说过:“多算胜少算。”像房地产这种对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距,总会减少盲目购买或者上当的机会。
  2、查询打听情报与实地看盘。 金玉良言四:在签单前一刻,再多看一个盘。 买房子可不像买其他商品,广告中说得再好也得实地走走,看看周边环境,考察发展商实力、楼盘的配套设施,货比三家总不会吃亏。 买房第三步:与开发商过招
  1、确定购买目标 金玉良言五:当机立断,听别人千句不如家人一句。 对入围楼盘进行筛选的时候,多数人在这个阶段会陷于犹豫当中,主意在每个朋友的劝说下“摇来荡去”。在这个时候,千万要记住:“听别人千句不如听家人一句。”房子终归是自己和家人一起住的,家人满意的房产就是**好的房。
  2、压价与取得优惠 金玉良言六:不妨学学鱼儿咬钩,咬咬停停。切不可显露急切购买欲望。 开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧,其中包括:优惠、折扣、造就抢购态势等。逃脱销售技巧的“欺骗”,以**低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。消费者需要明白的是,在广州购楼者能够通过谈判取得利益,包括:销售小姐手中2%7E3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1%7E2年的管理费、其它优惠销售赠品等。 买房第四步:签单与过户
  1、预售登记与合同 金玉良言七:一定要把纠纷扼杀在合同签订的时候。不妨多找找律师。 通过谈判,预计已经获得**低房价,再交付订金之后,就到了办理商品房预售、预购登记手续的阶段。预售、预购可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和惟一性进行确认,有效保证买卖双方的合法权益。 值得提醒的是:与发展商签合同时千万要小心,不妨询问一些法律人士,要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题或合同没签好,以致于今后纠纷不断。
  2、交易与过户 金玉良言八:契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。 立契过户在市或各区县房地产交易所办理,办理过户手续时,买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等,这些手续都应该是买房人亲自办理的;如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处作公证,把公证书带回来;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。 买房第五步:装修与入住
  1、验收与缴纳税费 金玉良言九:拿到新房钥匙先别高兴,经过验收才能入住。验收方面需要特别注意,首先要知道验收房屋的标准,还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收,这个阶段需要在专家的指导下进行。 在办理入住之前,购楼者还需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在**后入住时以供审核。在签约前,您要对公约仔细研究,充分了解自己应享受的权利和承担的义务,并交付相关的管理费。
  2、装修和入住 金玉良言十:装修在购房之中是个可有可无的过程,因为有相当购房者购买的是毛坯房,自己在找装修公司进行装修,此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时备加小心。 装修完成之后,至于什么时候真正入住就完全取决于业主自己 2014-03-24 10:37:21
• 147****8106 付款方式，以及房子的价格！ 2014-03-23 21:25:07
• 137****9486 房屋基本情况，补充条款等 2014-03-23 15:26:00
• 133****5354 付款方式及交易过户时间，附送设备及违约责任等 2014-03-23 11:37:46
• 135****1215 签定商品房购买合同时应注意哪些问题?1,开发商必须有<商品房预售合同>2,签定预售意向合同,(签定商品房预售合同之前,必须在房产电子板块上确认你想认购的房屋具有买卖交易的合法性和惟一性;
  再有就是所有配套设施的费用是否包含在你这些房价里面,必须确认清楚,一定要在预售合同中确定好交房时间)3交付预售意向定金4是期房签预售合同,是现房签买卖合同,**后是立契过户,或更名. 2014-03-23 09:19:23
• 133****2195 决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定决心到买到满意的住房，可不是个简单的过程。毕竟，对普通老百姓来讲，买房是生命中的大事儿，因为他们可能要穷其一生的积蓄，还可能一生中的许多年都要为还银行贷款而奋斗。那么，买房时要注意哪些事？怎么在众多的楼盘中挑选到适合自己的房子呢？在目前尚不规范的房地产市场中，又如何防范欺诈呢？在此，笔者整理了有关专家 给消费者的建议，以飨读者。
  买房第一步：明确购房目的
  1、您准备用多少钱买房？
  金玉良言一：购房不是寻找**好的楼盘、**好的户型的过程，而是在自己能力范围之内寻找**佳性价比楼盘的过程。
  购楼者在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房？自己需要什么样的房子？思考清这两个方面内容，对多数购楼者都有所帮助，因为资金直接影响着购买物业的品质和房屋的类型。
  2、你想把家安在什么地方？
  金玉良言二：购房不是短期行为，消费者在买房时不仅需要考虑到房子所在地的交通情况，还要充分考虑到工作变动后的交通是否便利。
  购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有此体会。
  买房第二步：了解楼市状况
  1、先让自己成为半个房产专业人士。
  金玉良言三：准备购楼之前，要用半年的时间关注楼市动态，要记住了解市场总不会错。
  孙子说过：“多算胜少算。”像房地产这种对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当的机会。
  2、查询打听情报与实地看盘。
  金玉良言四：在签单前一刻，再多看一个盘。
  买房子可不像买其他商品，广告中说得再好也得实地走走，看看周边环境，考察发展商实力、楼盘的配套设施，货比三家总不会吃亏。
  买房第三步：与开发商过招
  1、确定购买目标
  金玉良言五：当机立断，听别人千句不如家人一句。
  对入围楼盘进行筛选的时候，多数人在这个阶段会陷于犹豫当中，主意在每个朋友的劝说下“摇来荡去”。在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句。”房子终归是自己和家人一起住的，家人满意的房产就是**好的房。
  2、压价与取得优惠
  金玉良言六：不妨学学鱼儿咬钩，咬咬停停。切不可显露急切购买欲望。
  开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。逃脱销售技巧的“欺骗”，以**低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。消费者需要明白的是，在广州购楼者能够通过谈判取得利益，包括：销售小姐手中2%7E3个百分点的折扣、煤气／电话安装费、1%7E2年的管理费、其它优惠销售赠品等。
  买房第四步：签单与过户
  1、预售登记与合同
  金玉良言七：一定要把纠纷扼杀在合同签订的时候。不妨多找找律师。
  通过谈判，预计已经获得**低房价，再交付订金之后，就到了办理商品房预售、预购登记手续的阶段。预售、预购可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和惟一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。
  值得提醒的是：与发展商签合同时千万要小心，不妨询问一些法律人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题或合同没签好，以致于今后纠纷不断。
  2、交易与过户
  金玉良言八：契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
  立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的；如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来；如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
  买房第五步：装修与入住
  1、验收与缴纳税费
  金玉良言九：拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。
  在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在**后入住时以供审核。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
  2、装修和入住
  金玉良言十：装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时备加小心。
  装修完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业主自己 2014-03-23 09:18:04
• 138****6719 房屋基本情况,补充条款等 2014-03-22 16:58:16
• 143****1794 规范的《商品房购销合同》一般都对购房人比较倾斜，固定条款不需过多注重，但我建议你应该注意以下几点：
  第一，对照一下《商品房购销合同》中开发商填写的“五证”是否与实际相符；
  第二，注重查看开发商使用手工填写的条款，特别是有关违约责任的条款；
  第三，注重开发商另加的条款；
  第四，注重办理产权的时间和所交费用；
  第五，售后的物业管理的问题。 2014-03-22 16:20:24
• 143****7972 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  
  购房过程中涉及的法律问题
  
  作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
  
  个人在购房中，大体上分三个阶段。
  
  第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
  
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
  
  具体讲，涉及到一些法律问题。
  
  第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
  
  怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕**后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
  
  在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
  
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  
  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
  
  住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 2014-03-22 14:58:53
• 141****4905 付款方式,以及房子的价格! 2014-03-22 09:20:28
• 153****8425 商品房买卖合同注意事项签订前要注意申请楼盘情况购房人在签订购房合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
  审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查***销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和***销售合同或委托销售证明。
  购房者对房价拥有知情权对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。
  签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。 2014-03-21 12:21:56