买商品房注意什么? 签定商品房购买合同时应注意哪些问题?

决定买房,实在是一件高兴的事情。但是,从下定决心到买到满意的住房,可不是个简单的过程。毕竟,对普通老百姓来讲,买房是生命中的大事儿,因为他们可能要穷其一生的积蓄,还可能一生中的许多年都要为还银行贷款而奋斗。那么,买房时要注意哪些事?怎么在众多的楼盘中挑选到适合自己的房子呢?在目前尚不规范的房地产市场中,又如何防范欺诈呢?在此,笔者整理了有关专家 给消费者的建议,以飨读者。 买房第一步:明确购房目的 1、您准备用多少钱买房? 金玉良言一:购房不是寻找**好的楼盘、**好的户型的过程,而是在自己能力范围之内寻找**佳性价比楼盘的过程。 购楼者在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房?自己需要什么样的房子?思考清这两个方面内容,对多数购楼者都有所帮助,因为资金直接影响着购买物业的品质和房屋的类型。 2、你想把家安在什么地方? 金玉良言二:购房不是短期行为,消费者在买房时不仅需要考虑到房子所在地的交通情况,还要充分考虑到工作变动后的交通是否便利。 购房者需要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方?多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是,购房是长期行为,购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况,想必经过长时间堵车的人都有此体会。 买房第二步:了解楼市状况 1、先让自己成为半个房产专业人士。 金玉良言三:准备购楼之前,要用半年的时间关注楼市动态,要记住了解市场总不会错。 孙子说过:“多算胜少算。”像房地产这种对售购双方来说信息不对称的市场,消费者主动缩小信息差距,总会减少盲目购买或者上当的机会。 2、查询打听情报与实地看盘。 金玉良言四:在签单前一刻,再多看一个盘。 买房子可不像买其他商品,广告中说得再好也得实地走走,看看周边环境,考察发展商实力、楼盘的配套设施,货比三家总不会吃亏。 买房第三步:与开发商过招 1、确定购买目标 金玉良言五:当机立断,听别人千句不如家人一句。 对入围楼盘进行筛选的时候,多数人在这个阶段会陷于犹豫当中,主意在每个朋友的劝说下“摇来荡去”。在这个时候,千万要记住:“听别人千句不如听家人一句。”房子终归是自己和家人一起住的,家人满意的房产就是**好的房。 2、压价与取得优惠 金玉良言六:不妨学学鱼儿咬钩,咬咬停停。切不可显露急切购买欲望。 开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧,其中包括:优惠、折扣、造就抢购态势等。逃脱销售技巧的“欺骗”,以**低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。消费者需要明白的是,在广州购楼者能够通过谈判取得利益,包括:销售小姐手中2%7E3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1%7E2年的管理费、其它优惠销售赠品等。 买房第四步:签单与过户 1、预售登记与合同 金玉良言七:一定要把纠纷扼杀在合同签订的时候。不妨多找找律师。 通过谈判,预计已经获得**低房价,再交付订金之后,就到了办理商品房预售、预购登记手续的阶段。预售、预购可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和惟一性进行确认,有效保证买卖双方的合法权益。 值得提醒的是:与发展商签合同时千万要小心,不妨询问一些法律人士,要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题或合同没签好,以致于今后纠纷不断。 2、交易与过户 金玉良言八:契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。 立契过户在市或各区县房地产交易所办理,办理过户手续时,买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等,这些手续都应该是买房人亲自办理的;如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处作公证,把公证书带回来;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。 买房第五步:装修与入住 1、验收与缴纳税费 金玉良言九:拿到新房钥匙先别高兴,经过验收才能入住。验收方面需要特别注意,首先要知道验收房屋的标准,还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收,这个阶段需要在专家的指导下进行。 在办理入住之前,购楼者还需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在**后入住时以供审核。在签约前,您要对公约仔细研究,充分了解自己应享受的权利和承担的义务,并交付相关的管理费。 2、装修和入住 金玉良言十:装修在购房之中是个可有可无的过程,因为有相当购房者购买的是毛坯房,自己在找装修公司进行装修,此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时备加小心。 装修完成之后,至于什么时候真正入住就完全取决于业主自己

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　商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。　　签订商品房买卖合同注意事项：　　(一) 查证：　　**主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。　　(二)面积的确定与差异的处理：　　应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说，一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准，只有这一面积数值具有法律效力。　　另外，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。　　(三)计价方式与价款：　　应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是多少。　　(四)付款方式的选择：　　在合同中应予明确付款方式和交付时间，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。　　(五)物业维修资金的交纳：　　物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。　　(六)装修质量要求：　　要详细地把装修质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。　　(七)关于规划、设计中途变更的约定：　　房地产开发项目在建设过程中，有时会出现规划、设计中途变更情况，消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细约定。　　(八)保修责任：　　合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。　　(九)合同纠纷的处理：　　在合同履行过程中有时难免会发生争议，因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。　　(十)关于产权登记的约定：　　必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。　　(十一)补充条款签合同要注意的事项：　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和出卖人签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。　　(十二)其他注意事项：　　在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。　　在签订正式购房合同后，**好对该合同进行复印备份，并由出卖人或代理人签名确认，直至该合同由出卖人到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。

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1、看开发商的实力，一般大的开发商很少搞弄虚作假那一套。2、项目5证书是否齐全《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，3、如果是采用按揭付款方式，还要详细询问他们的按揭合作银行，以及贷款相关事项4、签订合同时，具体看的条款有，交房时间，户型图，相关赔付条款等5、签订合同后，开发商何时能进行合同备案。拿到合同备案表后你到房管局就能查询到你房子的情况了6、现在很多地方都开始执行预告登记了，如果你们当地执行，建议你办理预告登记。（合同一旦备案，你就可以到房管局申请了）这是具有法律效应的，物权法上有相关规定。做了这个登记，物权法上就保障了你以后取得物权的权利。

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签合同要注意以下问题：一、合同中的空白条款在签订合同时，你会发现，一些条款下面，会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的，但有的开发商会告知购房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，这样开发商就有可能在空白地方做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明，可以在空白地方划一道斜线表示此处无内容，以免给开发商留下可乘之机。二、补充协议中的义务与权利是不是对等补充协议是对购房合同的补充，一般会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。有些开发商会在此时玩起了文字游戏，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成了日的万分之几，一字之差，违约款就相差30倍。在签合同时，需要重点关注补充协议中的责任划分是否合理，不要让自己吃亏。三、违约责任和赔偿约定合同中的违约责任和赔偿约定，需要大家重点关注。在整个购房流程中，时刻都有可能出现违约行为，一旦出现违约，法院判定责任及赔偿，首先参照的是合同中的约定。例如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为，定金双倍补偿等。如果这两项没有约定清楚，购房者会吃哑巴亏，维权会绕远路。四、交房日期与交房标准的约定交房日期是开发商将房子交给购房者的**后期限，交房标准是在交到购房者手中时，房子的配置标准。交房日期是购买期房的小伙伴需要注意的，如果开发商逾期交房，购房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要标准。交房标准对精装房来说尤为重要，交房时的配置与样板间的配置差距较大，在签合同时，需要将收房时的配置标准写清楚，例如家电的品牌、室内空气的达标标准等。五、垄断物管权买房协议约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的XX物业公司提供前期物业管理服务”，实际上是开发商将物业管理权永久性地垄断了，即便是日后成立业主委员会，也难以改变。

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在签订商品房销售合同时应该注意以下几个点：1、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等。2、合同文本尽量采用国家推荐使用的示范文本。3、签订尽可能详细的补充协议，在合同或补充协议中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等。