办土地使用证费用是多少? 办土地使用证有具体的收费标准吗

• 135****7539 收费标准和收费依据由各地自行制定，各地有所不同。　　比如江苏省某地的标准：　　
  1、土地登记费(苏价涉[1995]155号、苏价房[1999]134号)：①党政机关、人民团体、全额预算管理事业单位每宗地收10元;②企业、自收自支单位土地使用面积在1000m2(含1000m2)以下每宗地收110元，每超过500m2以内加收40元，**高不超过4万元;③差额预算管理事业单位土地使用面积在2500m2(含2500m2)经下每宗地收160元，每超过500m2以内加收20元，**高不超过1万元;④城镇私房用于生产经营地土地使用面积在500m2(含500m2)以下每宗地收90元，每超过100m2以内加收20元，**高不超过200元;⑤城镇居民住房(私房)土地使用面积100m2(含100m2)以下每宗地收18元，每超过50m2以内加收5元，**高不超过35元。　　
  另外对于民房遗留问题，根据淮政发[2003]131号文件：超法定面积135m2以上部分按90元/m2收取;　　
  2、交易服务费(苏价服[2004]131)：依照法律、法规不需要进入土地市场交易的,不交纳此费用。对土地使用权进行出让的，按照土地交易面积向受让方收取1.2元/m2;对土地使用权进行转让的,向交易双方收取2.4元/m2,双方各承担一半;对土地使用权进行出租和抵押的,向交易双方收收取1元/m2,,双方各承担一半。 2018-12-29 14:54:35
• 142****5707 1、假如所购买的房屋用地属划拨性质的，需缴纳按评估价40%出让金，评估费、测绘费、登记费按不同的用地面积收取。交易服务费600元、证书费20元，印花税票5元。
  营业税5.4%，契税3%，增值税1%属财税部门收取部分。
  2、如果你所购买的房屋用地属出让性质的，则除出让金部分不用缴交外，其他收费同上。
  根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请书——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理:
  1、土地登记申请书;
  2、单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明;
  3、土地权属来源证明材料(政府材料);
  4、初始登记颁发的土地证书;
  5、地上附着物权属证明；
  6、建设用地批准书(土地违法案件行政处罚决定书);
  7、批准用地缴税费发票或有关土地使用权出让金支付凭证。 2018-12-29 14:54:29
• 157****2187 一、房产证办理程序和所需费用如下：
  　　程序：
  　　（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
  　　（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
  　　（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
  　　（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
  　　费用：
  　　1、居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。
  　　2、其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的为300元，1000~2000㎡的为500元，2000~5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。
  　　3、印花税：印花税：分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。“产权转移书据”税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳;“权利、许可证照”税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。 2018-12-29 14:54:23
• 158****3676 2017年2月5日公布的《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出，要大力培育新型农业经营主体和服务主体，通过经营权流转、股份合作、代耕代种、土地托管等多种方式，加快发展土地流转型、服务带动型等多种形式规模经营。当前越来越多的社会资本注入农业领域，农业公园、现代农业示范区、主题农庄等成为了发展农业的借鉴模式。投资农业的基础之一在于获取农村土地，本文主要探讨在现有法律框架下农村土地的承包及流转相关法律问题，以及未来政策的发展方向。
  
  本文所称的农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。
  
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  农村土地的承包方式
  根据《农村土地承包法》（2009年修订），农村土地承包有两种方式，一种是家庭承包，以农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组作为发包人，以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位作为承包人来进行承包；一种是以其他方式承包，即不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以该种方式承包的，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
  
  2
  土地承包经营权的取得
  
  
  1发包
  
  所谓发包，指发包人与承包人签订承包合同，原始设立土地承包经营权。
  
  《物权法》规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。由此可见，土地承包经营权的发包采取的是合同生效主义，第一手承包人不需要登记公示即可经营开发并进行流转。
  
  《**高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]6号）（以下简称“《司法解释》”）对于土地承包经营权的设立取得做出了进一步的操作性规定：“发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：（一）已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。”
  
  值得注意的是，《农村土地承包法》第49条规定：“通过以其他方式承包的农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法流转。”《司法解释》第21条也规定：“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。”综上，以家庭承包方式取得的土地承包经营权，承包人不需要登记公示即可经营开发并进行流转；而以其他方式承包取得的土地承包经营权，承包人不需要登记公示可经营开发，若要进行流转，则必须以取得土地承包经营权证为前提，否则发包方可请求确认流转无效。
  
  2转让
  
  所谓转让，指原承包人与另一方签订流转合同，以转让的方式将土地承包经营权让渡给另一方，转让后原土地承包关系自行终止。
  
  《物权法》规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，农村土地的转让采纳了登记对抗主义，流转合同生效，受让人即取得土地承包经营权，但在该转让未进行登记取得土地承包经营权证的情况下，原承包人又转让给了善意第三人并进行了登记，则由该第三人取得承包经营权。
  
  实践中，存在企业或个人希望受让家庭承包的土地并取得土地承包经营权证的情形，已经分产到户的农村土地的承包经营权能不能转让？《农村土地承包法》明确规定，家庭承包土地的承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。2016年发布的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》提倡实行所有权、承包权、经营权（“三权”）分置并行，指出承包农户转让土地承包权的，应在本集体经济组织内进行，并经农民集体同意。《国家林业局关于规范集体林权流转市场运行的意见》（林改发〔2016〕100号）也明确规定，对家庭承包林地，以转让方式流转的，流入方必须是从事农业生产经营的农户，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。因此，家庭承包土地的承包关系的变更，原则上应在本集体经济组织内部的农户中进行。虽然，我国目前没有法律规定对“农户”一词做出明确界定。但究其宗旨，稳定家庭承包经营，核心是稳定家庭承包关系，赋予农民长期而有保障的土地使用权，防止大资本排挤小农户，出现严重的社会就业问题，且避免土地不合理使用和掠夺式经营，造成土地质量下降和生态环境恶化。据此，针对家庭承包的土地，维护农户的承包权，盘活企业或个人的经营权当是目前政策发展趋势。
  
  3承包经营权的取得程序
  
  家庭承包的，根据《农村土地承包法》，土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。且承包方案应依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
  
  以其他方式承包的，根据《农村土地承包法》第48条，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
  
  以受让方式取得土地承包经营权的，根据《农村土地承包法》第37条，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；《农村土地承包经营权流转管理办法》第25条规定，承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续。实践中，比如在海南省，受让土地承包经营权，应获得三分之二以上村民会议同意，且需要镇政府的批准。另外，在海南省转让林地还涉及增值费的问题，根据《海南省集体林权制度改革试点市县集体商品林地林木权属流转的指导性意见》第六条，通过其他方式取得的林地承包经营权依法进行流转产生增值的，增值部分不低于50％归发包方全体集体经济组织成员所有。因此，海南省实践中以其他方式取得的林地承包经营权的转让，通常会采取其他形式，如协议同意另一方使用该土地，另一方支付青苗补偿费，以此规避因转让产生的增值费问题。
  
  3
  土地承包经营权的流转
  
  
  1土地承包经营权的流转方式
  
  根据《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号），农村土地的流转包括转让、互换、转包、出租、入股、抵押或者其他方式。其中转让是指承包方将土地承包经营权让渡给其他人；互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换；转包是指承包方将土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营；出租指承包方土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营；入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。转让和互换会改变原有的承包关系。
  
  家庭承包的土地与其他方式承包的土地的流转存在一定区别。首先，按照《农村土地承包法》规定，家庭承包的流转方式有转包、出租、互换、转让等方式，其他方式承包土地的流转方式有转让、出租、入股、抵押等方式；其次，家庭承包土地入股应在承包方间进行，不能将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业，也不能将土地承包经营权作为投资成立农业经营公司，而是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，其他方式承包的土地则无此要求；**后，在转让方面，两者也存在区别，已在上文阐述，在此不再赘述。 2018-12-29 14:54:17
• 151****6739 这个周末全国舆论**关切的重大新闻莫过于下面这件事：据报道，2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户时发现房子的土地使用证只有20年，且经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算续期费大约30万元，而这套房子总价才65.8万元。
  
  
  
  此次事件引发舆论关注的本质在于它触及了如今越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。物权法“自动续期”语焉不详，自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。
  
  
  
  记者整理发现，除了上述温州案例外，至少在青岛、深圳还有四个土地使用权到期续期案例。青岛的案例是黄岛阿里山小区。
  
  
  
  阿里山小区5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道，当时青岛政府提出的续期方案是：1、物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。2、以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。
  
  
  
  深圳则有三例此类案件。
  
  
  
  一个南山的金桃园小区。2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。后来深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。
  
  
  
  第二个案例是罗湖的国际商业大厦。国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，**早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。
  
  
  
  
  
  
  
  **近一个案例是福田区长城大厦。福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。
  
  
  
  上述五个案例，青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的。而各地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。
  
  
  
  根据《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
  
  
  
  不同之处仅在于，深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱，续期费用远超深圳、青岛，因此温州这一事件被认为具有一定风向标意义，如果各地就此效仿，天都要塌下来了！
  
  
  
  因此，这一消息被部分媒体解读为，楼市出现重磅利空，所有房东都只是一个长期租户，就不难理解了。
  
  
  
  温州政府做法也和人民日报2016年1月份释疑“土地使用年限到期怎么办”所述方法有异。人民日报当时给出了两个办法：1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
  
  
  
  而物权法没有明确说，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。没有说是“有偿”还是“无偿”。
  
  
  
  这次温州国土资源局土地利用管理处处长张少清给的理由就是这样，他表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
  
  
  
  众说周知，内地城市土地制度是学习的香港，香港也存在土地期满续期问题。但香港土地期满续期原则是：免费续期、只交年租。香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。 2018-12-29 14:54:09