怎样办理购房手续啊？

• 143****0604 一、选房：
  选择地理位置对于投资者来说，应选择**、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的**潜力。
  考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。
  考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分；3.社区内无干扰，人、车分流。
  社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。
  考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、**、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。
  查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。
  五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。
  两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
  二、物业管理
  询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。
  三、总价格、单位价格、楼面地价
  总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。
  单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。
  楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。
  四、签订认购书
  商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
  签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
  （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
  （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
  （3）房价。包括单价；总价。
  （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
  （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
  ? 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
  ? 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
  ? 房款支付方式。
  ? 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
  五、预售
  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
  六、签订买卖契约
  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
  （1）土地使用证号及使用年限
  （2）商品房销售许可证号
  （3）房产名称及购房人购买房产的类型
  （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
  （5）房价款。包括单价和总价
  （6）付款方式
  （7）双方违约条款
  （8）保修条款
  （9）买方接受物业管理公司管理条款
  （10）预售登记
  （11）房屋转让
  （12）房屋过户
  （13）纠纷、争议的解决方式
  同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
  七、办理入住
  签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
  八、过户
  办理产权过户、领房产证：**后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。
  2018-12-19 15:05:33
• 152****8938 参照北京市的标准，全国基本一样，但以下内容有两个区别是，非当地户口和当地户口在贷款上有一点点小区别。
  流程如下：
  （一）借款申请人咨询
  借款申请人至管理部或致电管理部进行个人贷款咨询，准备个人贷款相关材料。
  （二）管理部初审及信用评估
  1、借款申请人携以下个人贷款材料至管理部进行个人贷款初审。
  （1）《借款申请表》（三份）
  （2）身份证或有效身份证明（原件）
  （3）户口本首页、本人页及变更页（原件，非本地户口可提供复印件）
  （4）结婚证或婚姻关系证明（已婚提供，原件）
  （5）离退休证明（离退休职工提供，原件）
  （6）收入证明（离退休职工提供，原件，三份）
  （7）**高学历证明（大专以上提供，原件）
  （8）职称证明（原件）
  （9）购房合同（原件）
  （10）预售登记备案表（原件）
  （11）售房单位的房改售房方案（房改房，复印件，一份）
  （12）售房单位的房改售房方案批复（房改房，复印件，一份）
  （13）集资建房方案（集资建房，复印件，一份）
  （14）集资建房方案批复（集资建房，复印件，一份）
  （15）集资建房批复在房改部门备案证明（集资建房，复印件，一份）
  （16）**款在指定管理部专户存储证明（集资建房，复印件，一份）
  （17）管理部要求提供的其它材料
  2、按照规定需要对借款申请人进行个人信用评估的，借款申请人在管理部指导下填写《申请书》，向北京市住房贷款信用信息服务中心申请个人信用评估。
  3、管理部指导借款申请人填写《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押合同》（一式三份），并由借款申请人或委托代理人送至售房人处签章。同时借款申请人或委托代理人向售房人查询其开户行及账号，填写《售房人银行开户情况说明》，由售房人签章。
  4、按照规定要求对借款申请人所购房屋进行评估的，管理部同时向借款申请人开具《抵押物评估通知单》。借款申请人或委托代理人至北京住房公积金管理中心指定的评估机构申请抵押物评估。
  （三）管理部复审
  1、管理部初审结束3个工作日后，借款申请人或委托代理人至北京住房公积金管理中心指定的评估机构领取《抵押物价格评估报告》。借款申请人或委托代理人携《抵押物价格评估报告》、售房单位签章后的《收押合同》、《售房人银行开户情况说明》及以下个人贷款资料至管理部，管理部据此确定个人贷款期限、贷款额度、担保方式、个人贷款经办银行、个人贷款拟划入的售房人开户银行及账号。管理部向个人提供信用中心出具的《个人信用评估报告》。
  （1）《借款申请表》（三份）
  （2）全部借款申请人的身份证或有效身份证明（复印件，四份）
  （3）户口本首页、本人页及变更页（复印件，四份）
  （4）结婚证或婚姻关系证明（已婚提供，复印件，四份）
  （5）离退休证明（离退休职工提供，复印件，三份）
  （6）收入证明（离退休职工提供，原件，三份）
  （7）购房合同（原件，一份；复印件，四份）
  （8）预售登记备案表（原件，一份；复印件，四份）
  （9）抵押物价格评估报告（需要评估的房屋，原件，二份；复印件，一份）
  （10）售房单位的房改售房方案（房改房，复印件，二份）
  （11）售房单位的房改售房方案批复（房改房，复印件，二份）
  （12）集资建房方案（集资建房，复印件，二份）
  （13）集资建房方案批复（集资建房，复印件，二份）
  （14）房改办确认的集资人员名单（集资建房，复印件，一个项目提供一份，管理部备案）
  （15）集资建房批复在房改部门备案证明（集资建房，复印件，一份）
  （16）**款在指定管理部专户存储证明（集资建房，复印件，一份）
  （17）管理部要求提供的其它材料
  2、管理部复审通过后，管理部开具《个人贷款发放通知书》及《担保申请审核通知单》，借款申请人或委托代理人持《个人贷款发放通知书》和《担保申请审核通知单》向担保中心或担保中心的授权机构缴纳担保费。
  （四）担保审核
  担保中心对申请担保中心担保的个人贷款进行审核。担保审核通过后，管理部将担保中心开具的担保费发票返至借款申请人手中。
  （五）借款申请人在相关合同上签字
  1、借款申请人在管理部复审通过后6个工作日后，至管理部办理签字手续。借款申请人签字时，应提交购房**款发票或收据（原件一份，复印件四份），管理部审核原件，留存复印件。
  2、借款申请人及共同申请人、抵押人、出质人持有效身份证明在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《抵押登记授权委托书》、《房屋未出租证明》及《收押合同》等文件上签字。
  3、借款申请人等待个人贷款经办银行通知办理贷款发放手续。
  （六）银行放款
  借款申请人在贷款发放日至银行办理贷款发放手续，银行返回借款人相关合同文件。
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  2018-12-19 15:05:27
• 136****1653 新房需要交的税是营业税和维修基金，二手房交的是营业税，印花税和契税，商品房是凭商品房买卖契约直接办土地证和产权证，二手房是凭之前房主的产权证和二手房买卖契约去办新的产权证，办下新产权证之后用新产权证再去办土地证，二手房买卖在过程上稍微比商品房繁琐一些
  2018-12-19 15:05:20
• 154****0964 1.买卖双方达成交易意向。即买卖双方通过不同渠道，就所交易二手房的实物、价格、交易方式、费用划分等方面达成一致，在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证；
  
  2.买方向银行进行贷款申请，银行对贷款申请进行初评。买方应在此环节提前向银行进行贷款咨询，申请贷款的初评，对个人能够申请的贷款额度心中有数，一般情况下，此环节会要求借款人对所购买的二手房进行价值评估；
  
  3.买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如“50000元作为**款；其余资金申请贷款”等)，并且同时由买卖双方及当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》、用以明确交易资金代收代付的委托关系；
  
  4.买方持《私产房屋代收代付协议》到天津市商业银行任一网点交存**款，同时向就近任一支行正式申请贷款并提交全部贷款申请资料；
  
  5.银行进行贷款资信审查，并及时向借款人回复同意或否决的通知，个别同意的情况下还会要求借款人追加一部分**款；
  
  6.面签合同。银行同意贷款后，通知借款人到场签署《借款合同》及其他相关贷款担保手续；
  
  7.办理过户及担保手续。银行或担保公司免费代办房屋过户、抵押等手续；
  
  8.发放贷款。在办理完担保手续或经天津市公积金管理中心批准后，银行发放贷款。与前面的**款一起构成房屋全款，由银行及房管局共同监管。此后，房管部门正式审批过户手续，并委托商业银行将房屋交易全款向卖房人支付，买方人向房管部门领取新《产权证》。至此，代收代付过程及贷款手续办理结束，买方人进入按月归还贷款的阶段。
  
  付款手续一般有两种:资金监管和资金托管.
  
  新房**3成.二手房一般在5成左右. 2018-12-19 15:05:16