2018年商品房预售政策是怎样的？

商品房预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；⑦法律、法规规定的其他条件。另外，凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格，并办理房地产登记和领取了《房地产证》后，都可以直接公开发售。买房前先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签认购书。一般来说买卖双方所签订的认购书的主要内容包括以下几个方面：(1)卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话。(2)认购物业。(3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价。(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。(5)认购条件：签订认购书应注意的事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效，对认购书中类似如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给他人的条款加以拒绝。如果房地产商把尚不符合预售条件的楼花以内部认购的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。

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商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定商品房贷款政策都有哪些？商品房按揭贷款规定有哪些？搜房网特整理相关按揭贷款的流程及所需资料，希望对网友有所帮助。文中介绍了我国法律对商品房按揭的规定一系列相关内容，商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为。我国法律对商品房按揭的规定(一)按揭的涵义商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为，按揭”制度**早起源于英国，英文为Mortgage。Mortgage一词由古英语mort和gage构成，mort来源于拉丁语mortum，意为“永久、永远、死”，gage意为“质押、保存”，两者合在一起，就有了“死担保、永久质、死质”的意思我国对按揭没有专门的法律法规规定，实践中对按揭的称谓没有统一。国务院及有关部委，在颁布与商品房买卖、贷款、担保相关的行政法规、规章时，都小心翼翼地避开“按揭”一词，往往采用“抵押”的说法。**高院《担保法问题解释》和《商品房买卖合同问题解释》分别采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房担保贷款”提法，避开“按揭”一词。尽管2006年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》关于“个人住房按揭贷款”的表述首次出现了“按揭”一词，但是“按揭”尚未在全国性的基本法律中使用，也并非全国性立法文件真正意义上的术语。根据我国的法律规范和按揭实践，按揭的涵义是指由商品房开发商、银行、购房者共同参加的融资购销楼房的行为。购房者与开发商签订商品房买卖合同，支付一定的首期购房款后，由购房者将商品房设定物的担保，向银行申请按揭贷款作为向开发商支付购房款余额;银行从购房者处收存商品房的权利证书和文本，并将贷款付给开发商;购房者违约不偿还贷款本息时，开发商向银行承担购房者还款付息的连带保证责任，或者回购用于担保的商品房并以回购款优先偿还银行贷款本息。由于我国对按揭没有专门的法律法规规定，关于商品房按揭的法律性质，学界对此有较大分歧，包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性质也要区别对待。现房按揭，是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式，我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。抵押是指为担保债务人向债权人履行义务，债务人或者第三人提供财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押，二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保，并因此获得贷款或其他利益，与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。期房按揭，又叫楼花按揭，在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”，根据《城市商品房抵押管理办法》规定，是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，笔者认为，期房按揭，是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。首先，质押在我国只有动产质押和权利质押，没有不动产质押，而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务，那么质权人享有处分权，可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中，按揭人若违约不履行还贷债务，通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房，并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。其次，根据我国法律，抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利，不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，属于期待权。再次，让与担保，是指为担保债务的履行，债务人将担保标的物的权利(如房屋的所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后标的物返还给债务人，若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿，期房按揭事实上并没有转移商品房的所有权，在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单，仅涉及债权人与债务人之间的法律关系，而期房按揭涉及的法律关系复杂，包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系(本文的研究对象主要是期房按揭)。在当前我国的商品房按揭中，银行和购房者是不可或缺的主体，商品房开发商通过多个身份进入到商品房按揭中来，保险公司在其中也发挥着极其重要的担保作用，可以说按揭在我国己经形成了具有专门法律内涵的，习惯法认可的法学术语，并建立起包括一系列法律行为的特有的复杂的法律关系。银行、购房者、开发商、保险公司等主体之间进行了包括了商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律行为，形成了一系列法律关系。1.买卖关系。买卖关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。在买卖合同关系中，购房者必须先与开发商签订买卖合同，约定购买特定的商品房，购房者要求以按揭的形式购买并在付款方式中约定“银行按揭”。若买卖合同解除或无效，按揭也就没有存在的意义了。2.借贷关系。借贷关系，即购房者为解决购房款的问题，向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。购房者与银行之间属于借贷关系，购房者为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭中的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系。3.按揭担保关系。按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系。按揭担保购房者在向银行申请借款的同时，要将产权凭证交银行存管，将商品房作为还款付息担保。如果购房者违约没有偿还贷款，银行可以处置被按揭的商品房，所得价款优先受偿。按揭担保关系中，购房人为按揭人，银行为按揭权人。4.保证关系。保证关系，即开发商向银行保证购房者如实清偿按揭贷款的担保关系。在我国商品房按揭中，在银行取得《土地使用权证》、《房屋产权证》之前，购房者不履行偿还按揭贷款义务的，开发商要代购房者向银行承担偿还贷款的连带保证责任。个别银行还会要求开发商在整个贷款期间承担连带保证责任。开发商与银行、购房者之间存在保证担保关系，银行是债权人，购房者是债务人和被保证人，开发商为保证人5.保险关系。保险关系，即购房者向保险公司办理保险业务而产生的保险关系。在商品房按揭实物当中，银行为了降低风险，都会要求购房者向指定的保险公司购买特定的保险，为被按揭的商品房投保。6.回购关系。回购关系，即当购房者违约不能向银行偿付贷款本息时，由开发商回购被按揭的商品房，从而在开发商与银行之间形成的法律关系。回购协议往往是银行为了保证按揭贷款的安全，要求开发商签订的。回购行为是银行从回避商品房按揭风险和维护自身权益的角度出发，对开发商提出的要求和保障。

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一般的房贷，都是20年30年，短期的很少，不做考虑，目前5年期以上的公积金贷款利率是年利率3.25%，不存在上浮下浮情况，商业按揭贷款基准利率4.9%，会有首套房二套房等等情况，每个城市的房地产市场政策不同，每个银行的利率情况也不一样，如果是首套房，热门地区，目前的商业贷款普遍上浮10%到20%，二套房，利率上浮比率会更高。

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1、定向拆迁安置房是享受土地划拨、规定费用减免等有关的政策，是具有社会保障性质的。具体定向安置房所安置的对象是除了那些城市居民是被拆迁户的，也包括有征拆迁房屋的农户。2、若有因为重大市政工程的动迁居民所建造的配套商品房或者配购的中低价商品房，则按照有关的规定，被安置人是因此获得这种配套商品房的，那么房屋的产权就属于其个人，但在取得权的5年之内不能地进行上市交易。3、是因为房产开发等的因素而被迫要动拆迁的，则动拆迁公司会通过其他途径安置或者为安置人代理购买的中低价位商品房。那么这类商品房与一般的商品房相比是没有什么区别的，也是属于被安置人的私有财产，这种是没有转让期限的限制，也就是说可以自由上市交易。4、“三定三限”的定向安置房其产权性质是界定为普通商品房，这种安置房上市交易比照两限普通商品房退出机制的有关规定来办理。

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集体所有土地房屋拆迁安置房买卖，能在不动产登记机构办理登记手续，没有风险，否则，存在很大的风险。法律依据《中华人民共和国物权法》第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

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