2019年商品房预售政策是怎样的？

一般的房贷，都是20年30年，短期的很少，不做考虑，目前5年期以上的公积金贷款利率是年利率3.25%，不存在上浮下浮情况，商业按揭贷款基准利率4.9%，会有首套房二套房等等情况，每个城市的房地产市场政策不同，每个银行的利率情况也不一样，如果是首套房，热门地区，目前的商业贷款普遍上浮10%到20%，二套房，利率上浮比率会更高。

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一、房屋买卖新政策，契税征收的方式当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。二、住房公积金政策：1、住房公积金提取范围扩大满足任一条件的消费者可提取公积金：购买、建造、大修、装修自住住房;离休或者退休;丧失劳动能力之后并与本单位终止劳动关系的;出境定居的;要偿还住房贷款本息的;无房职工需支付自住住房租金的。2、可提取配偶公积金的情况购买、建造、大修、装修自住住房;需偿还住房贷款的本息的;无房职工需支付自住住房租金的;支付自住住房物业费的。3、自行缴纳公积金人员在目前实施的《住房公积金管理条例》中，只有在正式单位上班的职工才可以缴纳住房公积金，送审稿首次提出个体户、灵活就业人员也可个自行缴纳公积金。4、缴存金“限高保低”住房公积金缴纳基础参照职工本人上一年度的月平均工资，不得低于60%，也不得高于平均工资的3倍;缴存比例上限不应高于12%，下限不应低于5%。5、缩减管理委员会人数调整住房公积金管理委员会的构成，减少行政机关人员数量，规定缴存职工代表不得低于总人数的1/3。6、简化单位证明送审稿提出，住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批，银行按照委托合同办理有关支付手续，简化了单位出具证明的环节。7、缩短提取和贷款审批时限贷款审批时限由15日缩短为10日。房子过户需要什么手续，房子过户流程是什么?上述小编说到了三种比较常见的房子过户手续的办理，那么下面我们就分别以这三种形式为例，介绍一下具体的过户流程吧！一、二手房买卖过户手续1、买卖双方达成购房上的共识，买家对房屋状态表示许可，对房屋价格认同；卖家对房屋价格认同，对买家支付房屋款项的方式表示赞同。之后，在公平资源的基础上，双方签订购房合同，并将合同交由公证机关进行公证。2、买卖双方携带准备好的资料、证明以及公证合同前往房管局办理过户登记，注意这里只是申请办理过户，我们需要将准备好的资料提交上去，将房屋的出售价格申报上去，然后等待审核。只有在得到许可之后才能进行后续的事宜。3、得到房管局的许可之后我们就可以缴纳税费了，税费是二手房交易过程中必须的一笔开支，缴纳完成之后获取交纳的证明。4、带上交纳税费的证明和相关资料来到房管局，这次就可以领取到房产证了。二、继承房屋过户父母过世之后，子女是有权继承父母遗留下来的房产的，但是要合法继承，还需要办理合法的继承过户手续。继承房屋过户手续主要有三个步骤：首先，继承人准备好继承人的死亡证明、自己的继承人身份证明、继承人的房产证以及自己的身份证件；其次前往房管局申请办理房产过户；之后交纳相关税费，税费缴纳完成之后便可以办理房产过户了。三、赠与房产过户赠与房产可以是亲属之间的赠与，也可以是陌生人之间的赠与，不过赠与房产是需要依法办理房产过户的，不然就是无效的。赠与房产过户手续主要有如下几个步骤：双方签订赠与书并进行公证；

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安置房政策之安置房可以买卖吗？买卖的风险是什么？其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，**终确定的合法权益人是谁还无法确定；2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了

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2019年交房，契税应当在取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的十日内办理缴纳。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条 纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

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商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定商品房贷款政策都有哪些？商品房按揭贷款规定有哪些？搜房网特整理相关按揭贷款的流程及所需资料，希望对网友有所帮助。文中介绍了我国法律对商品房按揭的规定一系列相关内容，商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为。我国法律对商品房按揭的规定(一)按揭的涵义商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为，按揭”制度**早起源于英国，英文为Mortgage。Mortgage一词由古英语mort和gage构成，mort来源于拉丁语mortum，意为“永久、永远、死”，gage意为“质押、保存”，两者合在一起，就有了“死担保、永久质、死质”的意思我国对按揭没有专门的法律法规规定，实践中对按揭的称谓没有统一。国务院及有关部委，在颁布与商品房买卖、贷款、担保相关的行政法规、规章时，都小心翼翼地避开“按揭”一词，往往采用“抵押”的说法。**高院《担保法问题解释》和《商品房买卖合同问题解释》分别采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房担保贷款”提法，避开“按揭”一词。尽管2006年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》关于“个人住房按揭贷款”的表述首次出现了“按揭”一词，但是“按揭”尚未在全国性的基本法律中使用，也并非全国性立法文件真正意义上的术语。根据我国的法律规范和按揭实践，按揭的涵义是指由商品房开发商、银行、购房者共同参加的融资购销楼房的行为。购房者与开发商签订商品房买卖合同，支付一定的首期购房款后，由购房者将商品房设定物的担保，向银行申请按揭贷款作为向开发商支付购房款余额;银行从购房者处收存商品房的权利证书和文本，并将贷款付给开发商;购房者违约不偿还贷款本息时，开发商向银行承担购房者还款付息的连带保证责任，或者回购用于担保的商品房并以回购款优先偿还银行贷款本息。由于我国对按揭没有专门的法律法规规定，关于商品房按揭的法律性质，学界对此有较大分歧，包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性质也要区别对待。现房按揭，是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式，我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。抵押是指为担保债务人向债权人履行义务，债务人或者第三人提供财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押，二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保，并因此获得贷款或其他利益，与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。期房按揭，又叫楼花按揭，在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”，根据《城市商品房抵押管理办法》规定，是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，笔者认为，期房按揭，是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。首先，质押在我国只有动产质押和权利质押，没有不动产质押，而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务，那么质权人享有处分权，可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中，按揭人若违约不履行还贷债务，通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房，并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。其次，根据我国法律，抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利，不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，属于期待权。再次，让与担保，是指为担保债务的履行，债务人将担保标的物的权利(如房屋的所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后标的物返还给债务人，若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿，期房按揭事实上并没有转移商品房的所有权，在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单，仅涉及债权人与债务人之间的法律关系，而期房按揭涉及的法律关系复杂，包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系(本文的研究对象主要是期房按揭)。在当前我国的商品房按揭中，银行和购房者是不可或缺的主体，商品房开发商通过多个身份进入到商品房按揭中来，保险公司在其中也发挥着极其重要的担保作用，可以说按揭在我国己经形成了具有专门法律内涵的，习惯法认可的法学术语，并建立起包括一系列法律行为的特有的复杂的法律关系。银行、购房者、开发商、保险公司等主体之间进行了包括了商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律行为，形成了一系列法律关系。1.买卖关系。买卖关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。在买卖合同关系中，购房者必须先与开发商签订买卖合同，约定购买特定的商品房，购房者要求以按揭的形式购买并在付款方式中约定“银行按揭”。若买卖合同解除或无效，按揭也就没有存在的意义了。2.借贷关系。借贷关系，即购房者为解决购房款的问题，向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。购房者与银行之间属于借贷关系，购房者为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭中的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系。3.按揭担保关系。按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系。按揭担保购房者在向银行申请借款的同时，要将产权凭证交银行存管，将商品房作为还款付息担保。如果购房者违约没有偿还贷款，银行可以处置被按揭的商品房，所得价款优先受偿。按揭担保关系中，购房人为按揭人，银行为按揭权人。4.保证关系。保证关系，即开发商向银行保证购房者如实清偿按揭贷款的担保关系。在我国商品房按揭中，在银行取得《土地使用权证》、《房屋产权证》之前，购房者不履行偿还按揭贷款义务的，开发商要代购房者向银行承担偿还贷款的连带保证责任。个别银行还会要求开发商在整个贷款期间承担连带保证责任。开发商与银行、购房者之间存在保证担保关系，银行是债权人，购房者是债务人和被保证人，开发商为保证人5.保险关系。保险关系，即购房者向保险公司办理保险业务而产生的保险关系。在商品房按揭实物当中，银行为了降低风险，都会要求购房者向指定的保险公司购买特定的保险，为被按揭的商品房投保。6.回购关系。回购关系，即当购房者违约不能向银行偿付贷款本息时，由开发商回购被按揭的商品房，从而在开发商与银行之间形成的法律关系。回购协议往往是银行为了保证按揭贷款的安全，要求开发商签订的。回购行为是银行从回避商品房按揭风险和维护自身权益的角度出发，对开发商提出的要求和保障。

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