2018年商品房按揭贷款政策是怎样的？

• 137****7382 商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定
  
  商品房贷款政策都有哪些？商品房按揭贷款规定有哪些？搜房网特整理相关按揭贷款的流程及所需资料，希望对网友有所帮助。文中介绍了我国法律对商品房按揭的规定一系列相关内容，商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为。
  
  我国法律对商品房按揭的规定
  
  (一)按揭的涵义
  
  商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为，按揭”制度**早起源于英国，英文为Mortgage。Mortgage一词由古英语mort和gage构成，mort来源于拉丁语mortum，意为“永久、永远、死”，gage意为“质押、保存”，两者合在一起，就有了“死担保、永久质、死质”的意思
  
  我国对按揭没有专门的法律法规规定，实践中对按揭的称谓没有统一。国务院及有关部委，在颁布与商品房买卖、贷款、担保相关的行政法规、规章时，都小心翼翼地避开“按揭”一词，往往采用“抵押”的说法。**高院《担保法问题解释》和《商品房买卖合同问题解释》分别采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房担保贷款”提法，避开“按揭”一词。尽管2006年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》关于“个人住房按揭贷款”的表述首次出现了“按揭”一词，但是“按揭”尚未在全国性的基本法律中使用，也并非全国性立法文件真正意义上的术语。
  
  根据我国的法律规范和按揭实践，按揭的涵义是指由商品房开发商、银行、购房者共同参加的融资购销楼房的行为。购房者与开发商签订商品房买卖合同，支付一定的首期购房款后，由购房者将商品房设定物的担保，向银行申请按揭贷款作为向开发商支付购房款余额;银行从购房者处收存商品房的权利证书和文本，并将贷款付给开发商;购房者违约不偿还贷款本息时，开发商向银行承担购房者还款付息的连带保证责任，或者回购用于担保的商品房并以回购款优先偿还银行贷款本息。
  
  由于我国对按揭没有专门的法律法规规定，关于商品房按揭的法律性质，学界对此有较大分歧，包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性质也要区别对待。
  
  现房按揭，是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式，我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。抵押是指为担保债务人向债权人履行义务，债务人或者第三人提供财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押，二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保，并因此获得贷款或其他利益，与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。
  
  期房按揭，又叫楼花按揭，在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”，根据《城市商品房抵押管理办法》规定，是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，笔者认为，期房按揭，是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。首先，质押在我国只有动产质押和权利质押，没有不动产质押，而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务，那么质权人享有处分权，可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中，按揭人若违约不履行还贷债务，通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房，并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。其次，根据我国法律，抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利，不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，属于期待权。再次，让与担保，是指为担保债务的履行，债务人将担保标的物的权利(如房屋的所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后标的物返还给债务人，若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿，期房按揭事实上并没有转移商品房的所有权，在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单，仅涉及债权人与债务人之间的法律关系，而期房按揭涉及的法律关系复杂，包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系(本文的研究对象主要是期房按揭)。
  
  在当前我国的商品房按揭中，银行和购房者是不可或缺的主体，商品房开发商通过多个身份进入到商品房按揭中来，保险公司在其中也发挥着极其重要的担保作用，可以说按揭在我国己经形成了具有专门法律内涵的，习惯法认可的法学术语，并建立起包括一系列法律行为的特有的复杂的法律关系。银行、购房者、开发商、保险公司等主体之间进行了包括了商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律行为，形成了一系列法律关系。
  
  1.买卖关系。买卖关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。在买卖合同关系中，购房者必须先与开发商签订买卖合同，约定购买特定的商品房，购房者要求以按揭的形式购买并在付款方式中约定“银行按揭”。若买卖合同解除或无效，按揭也就没有存在的意义了。
  
  2.借贷关系。借贷关系，即购房者为解决购房款的问题，向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。购房者与银行之间属于借贷关系，购房者为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭中的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系。
  
  3.按揭担保关系。按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系。按揭担保购房者在向银行申请借款的同时，要将产权凭证交银行存管，将商品房作为还款付息担保。如果购房者违约没有偿还贷款，银行可以处置被按揭的商品房，所得价款优先受偿。按揭担保关系中，购房人为按揭人，银行为按揭权人。
  
  4.保证关系。保证关系，即开发商向银行保证购房者如实清偿按揭贷款的担保关系。在我国商品房按揭中，在银行取得《土地使用权证》、《房屋产权证》之前，购房者不履行偿还按揭贷款义务的，开发商要代购房者向银行承担偿还贷款的连带保证责任。个别银行还会要求开发商在整个贷款期间承担连带保证责任。开发商与银行、购房者之间存在保证担保关系，银行是债权人，购房者是债务人和被保证人，开发商为保证人
  
  5.保险关系。保险关系，即购房者向保险公司办理保险业务而产生的保险关系。在商品房按揭实物当中，银行为了降低风险，都会要求购房者向指定的保险公司购买特定的保险，为被按揭的商品房投保。
  
  6.回购关系。回购关系，即当购房者违约不能向银行偿付贷款本息时，由开发商回购被按揭的商品房，从而在开发商与银行之间形成的法律关系。回购协议往往是银行为了保证按揭贷款的安全，要求开发商签订的。回购行为是银行从回避商品房按揭风险和维护自身权益的角度出发，对开发商提出的要求和保障。 2018-12-05 17:14:10
• 155****5578 2017年4月调整个人住房贷款政策：
  1、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 借款人可以向所在城市的房地产主管部门提出申请，在房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中进行借款人家庭住房登记记录查询。
  2、中国银行首套房按揭贷款政策：
  （1）、在实施“限购”措施的城市，中国银行各分行已于2014年10月1日起按照相关政策要求执行首套房政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款**低**款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。 中国银行还将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定**款比例和贷款利率水平；并可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策，对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
  （2）、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款**低**款比例为20%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
  （3）、人民银行、银监会要求各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的**低**款比例。因此，各地具体的**款比例和贷款利率请详询当地网点。
  3、根据央行、住建部、银监会发布的《关于个人住房贷款政策调整的通知》，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房的**比例进行了不同情况的下调，具体情况如下：
  （1）、在实施“限购”措施的城市，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，**款比例不低于40%。具体**款比例会根据不同地区和客户的具体情况进行适当调整，请您详询当地经办机构。
  （2）、在不实施“限购”措施的城市，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，**低**款比例调整为不低于30%。
  （3）、人民银行、银监会要求各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的**低**款比例。因此，各地具体的**款比例和贷款利率请详询当地网点。 2018-12-05 17:14:00
• 156****4033 目前人行公布贷款基准年利率：0-6个月（含6个月），年利率：4.35%；6个月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行综合的定价，需经办网点审批后才能确定。 2018-12-05 17:13:51