土地出让金返还时间是几时? 什么是土地出让金返还？土地出让金的返还哪些费用

• 137****5011 所谓土地出让金返还获奖励款，就是在土地出让过程中，企业按照招拍挂的土地竞拍金额全额缴纳土地出让金并取得了土地出让票据以后，根据地方政府的规定，政府给予的土地出让金一定比例的返还或者奖励。
  二、土地出让金的返还由两部分组成：
  （1）土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用；
  （2）土地的增值溢价部分。
  成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部分认可后提出申请，由财政部门返还。
  土地增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。 2018-12-04 14:10:29
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  为了强化土地调控，优化资源配置，促进土地节约集约利用，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）等文件精神，结合我县实际，现就进一步加强土地供应过程中土地出让金等土地税费征管工作通知如下：
  一、严格标准，足额征收，切实发挥土地税费调控作用
  土地供应过程中涉及的土地税费主要包括土地出让金、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地闲置费和土地滞纳金等，是财政收入的组成部分，也是有效调控土地利用的重要工具。县财政、建设、国土资源、地方税务等部门必须按规定组织征收，确保所有税费依法依规、及时足额入库。
  （一）土地出让金。国有土地使用权出让金是指县级以上人民政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
  国有资源管理部门依法出租国有土地向承担者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。
  土地出让收入由财政部门统一管理，由国土资源部门负责收取。
  （二）契税。契税是指转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。土地受让人按其取得土地使用权所支付的土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用总额的4%缴纳，由地方财税部门负责征收。
  （三）城镇土地使用税。城镇土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收的一种税。
  我县分三个等级地段标准征收，一等地段的土地为3元/平方米，二等地段的土地为2.5元/平方米，三等地段的土地为2元/平方米。由地方税务部门负责征收。
  （四）耕地占用税。在县行政区域内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。我县为20元/平方米。由所在地地方财税部门负责征收。
  （五）土地闲置费。土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年，不满两年的建设单位和个人征收的闲置土地的费用。对《国有建设用地使用权出让合同》约定项目开工建设时间，超过12个月不开工建设的，认定为闲置土地；对《国有建设用地使用权出让合同》未约定开工建设时间，自合同生效之日起，满12个月且未经原批准用地的人民政府同意延期开发的，认定为闲置土地；对已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满12个月的，认定为闲置土地。对土地闲置认定满12个月以上未满两年的，按规定征收土地闲置费。出让土地闲置费统一为土地出让金总额的20%，划拨土地闲置费为用地单位取得土地总成本的20%，由国土资源部门收取。
  大型工业项目用地原则上按实际使用面积供地。对一次性规划，分期建设，分期供地的，实行规划用地预留。对一次性供地，分期建设形成的闲置土地的处置，按《国有建设用地使用权出让合同》的约定执行。
  （六）土地滞纳金。土地滞纳金是为切实保证国有土地资产不受损失，在土地出让合同中约定受让人因延期缴纳土地出让金应缴纳的一种带有惩罚性质的费用。土地滞纳金标准在《国有建设用地使用权出让合同》中约定，由国土资源部门收取。
  二、严肃纪律，严格征管，切实维护土地税费征管政策的权威性
  土地出让金等土地税费征管，是法律法规和政策赋予政府有关部门的重要职责。任何单位不得为纳税主体垫缴、变相奖励和返还土地税费。在土地出让金等土地税费征管过程中，必须进一步强调纪律、严格征管，加大督查、维护权威。
  （一） 禁止任何单位和个人在经营性土地使用权公开出让之前（后）与开发企业签订返还、减免、奖励土地税费的招商协议，压低地价引进项目。
  （二） 禁止对各类商品住宅与普通商业项目用地地价一事一议，严格执行市场价格，以评估价格为参考，经集体研究确定挂牌价格后公开出让，任何单位和个人不得干预土地出让价格或采取变通的方式返还、减免、奖励土地税费。对列入政府年度为民办实事项目的大型宾馆、大型商业超市等功能型经营性项目，其奖励方案必须报经政府批准，报监察部门备案，开发企业在项目竣工后
  2018-12-04 14:10:24
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  在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。 案例6：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。 （一）营业税 根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。 （二）企业所得税 根据财税151号及财税70号文的规定，由于本案例土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。 （三）土地增值税 企业在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。 《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 笔者认为房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 （四）会计处理 收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000 以上各案例中房地产开发企业通过招拍挂购入土地缴纳的土地出让金10000万元涉及契税。 根据《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”因此，企业在签订合同的当天就应缴纳契税，计税依据为10000万元。
  2018-12-04 14:10:18