请问各位，谁比较了解因为我想知道：商品房土地使用权抵押？

• 157****3522 被抵押的房产不一定不能买。根据有关法律规定，在抵押期间，抵押人(如开发商)在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人(购房人)。
  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理预售登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。
  需要说明的是，抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此，有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。　　开发商有义务明确地将房产抵押的有关情况告知购房人，否则会导致合同无效，购房人日后无论因何种原因要求退房的话，都可以以此为由。
  在通知购房人时，**好是取得购房人的书面确认，以免日后的纠纷。 2018-12-01 11:17:56
• 151****8317 《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
  《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。 2018-12-01 11:17:48
• 151****5994 在商品房出售之前开发商是可能拿建设用地使用权设立抵押的，但是如果商品房已经出售并登记（不动产物权转让、变更需要登记生效），这时候对方即使签订了抵押合同抵押权也未设立，因为不动产抵押同样需要登记生效，但是因为已经出售办理过户手续对方无法抵押。
  如果尚未登记过户时对方办理抵押，因为其建设用地使用权尚未转让，所以此时办理的抵押合同和抵押权均有效。如果发生这种情况，银行是可以行使抵押权的，也就是说如果开发商无法清偿银行债务，可以提请人民法院拍卖、变卖建设用地，并就拍卖价款优先受偿。业主虽然并未取得房屋和建设用地的物权，但是与开发商签订的购房合同已经生效，这时业主可以要求开发商继续履行合同办理房地产过户登记，也可以要求对方承担违约责任或解除合同并要求对方赔偿损失。 2018-12-01 11:17:41
• 154****6713 不能，按商品房预售条件应该不可以，将土地使用权抵押给了银行，不符合第一条规定。
  第五条商品房预售应当符合下列条件：
  
  （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  
  （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  
  （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2018-12-01 11:17:19