房产增值税计算方法有谁懂？

• 135****0452 一、房地产增值税
  1、房地产增值税，2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
  2、有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。
  黄颖律师补充：
  二、房产增值税计算公式
  (一)预售款增值税核算的处理
  1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
  2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
  (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
  (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;
  (3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
  (4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
  由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。 2018-10-11 10:43:41
• 147****0792 根据上海市统计局**新公布的数据，2017年房产税应税临界价格为51280元/㎡。
  小于51280元/㎡税率：0.4%
  大于51280元/㎡税率：0.6%
  上海家庭：首套免征，二套优惠人均面积不超过60㎡。
  外地家庭，不符合免征条件的，全额征收房产税。
  房产税计算公式 = 合同价(税务核定价) × 70% × 0.6%或0.4%，即全额征收房产税 2018-10-11 10:43:29
• 155****0502 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：　　
  （一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。
  其计算公式为：　　
  年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%　　
  (二)按租金收入计算，其计算公式为：　　
  年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)　　
  以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。 2018-10-11 10:43:20
• 152****1949 第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;
  第二、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。
  第三、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。
  第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;
  第五、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。
  第六，理顺思路：按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。
  营业税取消，更为增值税，被成为营改增，个税保持不变，计算方式依旧以差额或者全额的方法计算(未满两年）全额÷1.05×5%×1.13。 2018-10-11 10:42:52
• 131****4662 转让房屋的增值税税率5%，应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%
  财税2016第36号文件附件三：五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 2018-10-11 10:40:43